Helfer in Steuersachen

Steuern? Mach ich selbst.

Tipp 30 Veräußerungsrente

Anlage R

Wer sich von einer Immobilie trennen möchte, kann sie - alternativ zum Verkauf bei sofortiger Fälligkeit des Kaufpreises - auch auf Rentenbasis verkaufen.

⇒   Veräußerungsrente

Wer sich von einer Immobilie trennen möchte, kann sie - alternativ zum Verkauf bei sofortiger Fälligkeit des Kaufpreises - auch auf Rentenbasis verkaufen.

Beispiel:

Der Verkaufspreis der Immobilie beträgt 230.000 €. Im Falle des Verkaufs auf Rentenbasis wäre dies der Kapitalwert der Rente. Ist der Rentenberechtigte männlich und zu Beginn der Rente 60 Jahre alt, könnte er eine Rente in Höhe von mtl. 1.500 € = 18.000 jährlich verlangen. Dies ergibt sich bei Anwendung der Sterbetafel, die für Männer im Alter von 60 Jahren eine durchschnittliche Lebenserwartung von 21.52 Jahre ausweist Daraus ergibt sich bei einem Zinssatz von 5.5 % ein Kapitalwert von 12.779.

Probe: 18.000 € Rente x Faktor 12.779 = 230.022 €.

Die Rente ist eine Veräußerungsrente i. S. des § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a, Doppelbuchst. bb EStG. Lt. Tabelle in Satz 4 beträgt der Ertragsanteil / Zinsanteil der Rente bei einem Alter des Rentenberechtigten von 60 Jahren 22 %. Somit hat der Verkäufer 22 % von 18.000 € Rente = 3.960 € zu versteuern, nach Abzug eines Werbungskosten-Pauschbetrages von 102 €.

Der Steuerzahler trägt in Anlage R ein:

Zeile 14                        Kennziffer 130              8

Zeile 15 Rentenbetrag Kennziffer 131  18.000 €

⇒   Die Assekuranz hilft

Inzwischen bietet auch die Versicherungswirtschaft Lösungen in dieser Richtung an, z. B. die R+V Versicherung. Die Kunden erhalten ein Darlehen bis zur Höhe von ca. 75 % des Verkehrswertes der Immobilie. Aus dem Darlehen wird eine lebenslange Rente finanziert. Das Darlehen wird erst fällig, wenn der Kunde verstirbt oder auszieht.

Steuerlich gesehen ist die Rente eine private Leibrente, die nach § 22 Nr. 1 EStG zu versteuern ist (siehe oben). Maßgebend für die Höhe des steuerpflichtigen Ertragsanteils ist das Alter des Rentenberechtigten zu Beginn der Rente. Bei einem Alter zu Rentenbeginn von 65 Jahren beträgt der jährliche Ertragsanteil (steuerpflichtiger Anteil) lediglich 18 % der Rente.

Beispiel: Veräußerungsrente 12 000 €, Alter zu Rentenbeginn 65 Jahre

Ertragsanteil 18 % (§ 22 Nr. 1 EStG, Tabelle 2 2.180 €
- Werbungskosten-Pauschbetrag 102 €
Renteneinkünfte 2.058 €

Alternativen

Nun ist uns leider im Umgang mit der Finanzwirtschaft das Problem bekannt, dass der Kunde an seine Altersvorsorge denkt und die Finanzwirtschaft an ihren Profit. Das passt meistens nicht gut zusammen. Die bessere Lösung in diesem Fall könnte darin bestehen, in eigener Regie die Immobilie zu beleihen und die Mittel aus dem Darlehen je nach Bedarf nach und nach aufzubrauchen. Das ist auch dann sinnvoll, wenn Investitionen am Haus zu tätigen sind oder ein Pflegefall zu finanzieren ist.

Eine weitere Alternative wäre, das Einfamilienhaus auf Rentenbasis an ein Kind zu verkaufen und es dann weiter als Mieter zu nutzen. In diesem Fall könnte das Kind als Vermieter großzügig renovieren und die Renovierungskosten als Werbungskosten geltend machen.

Quelle: § 22 EStG