Helfer in Steuersachen

Steuern? Mach ich selbst.

Tipp 58 Spekulationsgewinn aus Grundstücksgeschäften

Anlage SO Zeilen 31 - 38

Gewinn oder Verlust aus einem Grundstücksgeschäft ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Abschreibungen während der Zeit der Vermietung sind dem Verkaufserlös hinzuzurechnen.

   Eigene Wohnzwecke steuerbegünstigt

Nicht besteuert wird der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien, die von der Anschaffung bzw. Herstellung bis zur Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Wenn Sie also angeben, die verkaufte Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt zu haben, ist der Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig, auch wenn An- und Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren erfolgt.

Dasselbe gilt für Wohnobjekte, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Hier wird Rücksicht genommen auf die Mobilität der Arbeitnehmer, die ja im Beruf so wichtig sein kann. Steuern auf einen Veräußerungsgewinn aus dem Hausverkauf soll jedenfalls die Mobilität nicht behindern (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Nicht besteuert wird der Verkauf auch dann, wenn die Immobilie nur zeitweise selbst bewohnt wird, in der übrigen Zeit dem Eigentümer jedoch als Wohnung zur Verfügung steht, z.B. als Wohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung oder als nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung.

   Berechnung der Spekulationsfrist

Anfang und Ende der Spekulationsfrist werden jeweils durch Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages bestimmt (BFH – Urt. vom 17.03.1967 - VI R 259 / 66). Bei Grundstücken ist der Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages die Beurkundung vor dem Notar.

Beispiel:

Ein Steuerzahler hat durch notariell beurkundeten Vertrag vom 06.04. 2008 ein Grundstück erworben; in demselben Vertrag wurde auch die Auflassung erklärt.* Am 08.05.2008 wurde er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Nach § 187 Abs. 1 BGB beginnt die Spekulationsfrist am 07.04.2008 um 0 Uhr und endet nach 10 Jahren am 06.04.2018 um 24 Uhr. Der Steuerzahler kann also frühestens am 07.04.2018 steuerfrei verkaufen.

Maßgebend für die Fristberechnung ist der notarielle Vertrag, nach dessen Abschluss der Käufer rein rechtlich die Zustimmung zur Grundbuchänderung erzwingen kann. Die Grundbuchänderung ist also für das Zustandekommen des Vertrages ohne Bedeutung.

*Eine wirksame Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordert zweierlei: Auflassung und Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Auflassung bezeichnet die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück notwendige Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber (§ 873 BGB).

   Veräußerung eines geerbten Grundstücks

Bei einem unentgeltlichen Erwerb z. B. durch Erbschaft tritt der Erbe in die Rechtstellung des Erblassers. Denn der Erbfall ist ein unentgeltlicher Vorgang und fällt aus diesem Grund nicht unter § 23 EStG (BFH Beschluss vom 05.07.1990 - GrS 2/89). Entsprechendes gilt für den Fall der Einzelrechtsnachfolge durch Schenkung,  Vermächtnis oder Pflichtteil. 

Dies bedeutet:

Befand sich das Grundstück während der gesamten Spekulationsfrist von 10 Jahren im Eigentum des Erblasser, fällt der anschließende Verkauf durch den Erben nicht unter die Spekulationssteuer.

Quelle: § 23 EStG