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Tipp 59 Praktischer Fall Veräußerung eines Grundstücks

Anlage SO Zeilen 31 - 39

Den Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks können Sie leicht berechnen, wenn Sie einen Musterfall vor Augen haben.

⇒   Praktischer Fall

Jochen Muster hat am 1. Juli 2007 für 300.000 € ein Baugrundstück erworben und auf diesem im Jahre 2008 (Fertigstellung im Juni) für 1.000.000 € ein Mietwohnhaus errichtet. Das Gebäude enthält vier Wohnungen mit jeweils 100 qm Wohnfläche. Am 20. Juni 2017 hat Muster das Mietwohngrundstück für 1.500.000 € verkauft. Vom Verkaufspreis entfallen 350.000 € auf den Grund und Boden. Im Zusammenhang mit dem Verkauf sind 24.000 an Werbungskosten angefallen.

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren beginnt mit dem Erwerb des Baugrundstücks am 2. Juli 2007 um 0 Uhr und endet am 1. Juli 2017 um 24 Uhr. Die Veräußerung des Mietwohngrundstücks am 20.Juni 2017 erfolgte innerhalb der Spekulationsfrist. Der Veräußerungsgewinn ist somit steuerpflichtig.

Anmerkung: Ein Verkauf einige Tage vor Ablauf der Spekulationsfrist wird praktisch nicht vorkommen. Es geht hier darum, beispielhaft die Berechnung des Veräußerungsgewinns darzustellen.

Auf die Herstellungskosten von 1.000.000 € wurden in den Jahren 2008 bis 2017 (1.000.000 € mal 2 % mal 9 Jahre / 108 Monate =) 180.000 € Abschreibngen vorgenommen.

  • Berechnung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns
Veräußerungserlös 1.500.000 €    
Davon Grund und Boden-Anteil                      350.000 €  
- Anschaffungskosten Grund und Boden        300.000 €  
Veräußerungsgewinn Grund u. Boden 50.000 € > 50.000 €
Gebäudeanteil                                                       1.150.000 €  
- Herstellungskosten 1.000.000 €  
Verbleiben 150.000 €  
+ Abschreibungen 180.000 €  
Summe 330.000 €  > 330.000 €
Veräußerungsgewinn insgesamt                     380.000 €
- Werbungskosten   24.000 €
Zu versteuern   356.000 €

Abschreibung

Die Abschreibung erhöht den Veräußerungsgewinn. Der Gewinn ist also um die während der Vermietung als Werbungskosten in Anspruch genommene Abschreibung zu erhöhen. Dadurch werden die Abschreibungen und die dadurch in Anspruch genommenen Steuervorteile wieder rückgängig gemacht. Diese Regelung ist nicht verfassungswidrig (BFH-Urt. v. 21.09.2005 – IX B 90 / 05). Sie führe bei steuerbaren Veräußerungsgeschäften zu einer Gleichbehandlung der Wertzuwächse im Betriebs- und im Privatvermögen, so der BFH.

Muster trägt ein:

Zeile 31 Mietwohngrundstück in      48.369 Rheine, Maikottenweg 125

Zeile 32 Datum des Kaufvertrag                                           01.07.2007

Zeile 32 Zeitpunkt der Veräußerung                                     20.06.2017

Zeile 34 Veräußerungspreis                                                 1.500.000 €

Zeile 35 Anschaffungs- / Herstellungskosten                   -   1.300.000 €

Zeile 36 Absetzungen für Abnutzung                               +     180.000 €

Zeile 37 Werbungskosten                                                  -       24.000 €

Gewinn, zu übertragen nach Zeile 39                                     356.000 €

Quelle: § 23 EStG