Helfer in Steuersachen

Steuern? Mach ich selbst.

Tipp 050 Vermietung: Selbstläufer als Steuersparmodell

Anlage V

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnet der Vermieter selbst anhand seiner Angaben im Formular »Anlage V«. Es liegt also - zumindest teilweise - in seiner Hand, in welcher Höhe er Vermietungseinkünfte versteuert.

⇒    Selbstläufer als Sparmodell für das Alter

Unter einem Selbstläufer versteht man eine vermietete Immobilie, die vernünftig finanziert ist. Mieten und Kosten halten sich die Waage, den lästigen Kleinkram erledigt der Hausverwalter. Die Abschreibung von 2 % führt zu einem steuerlichen Verlust – aber nur auf dem Papier. Ist die Vermietung auf Dauer angelegt, werden die Verluste ohne Wenn und Aber anerkannt. Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt (BMF, 8.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91/04).

Im Alter wirken die Mieteinnahmen wie eine zusätzliche Rente.

⇒    Verluste ausgleichen

Sind die Werbungskosten in einem Jahr höher als die Einnahmen, ergibt sich für das betreffende Jahr ein Verlust. Dieser wird bei der Veranlagung zur Einkommensteuer mit anderen Einkünften, etwa aus einer angestellten Beschäftigung, ausgeglichen. Dadurch kann die Steuerlast deutlich sinken (§ 2 Abs. 3 EStG).

Nicht ausgeglichene Verluste können sogar in andere Jahre zurück- oder vorgetragen werden (Verlustrücktrag, Verlustvortrag / § 10d EStG).

⇒    Veräußerungsgewinn steuerfrei

Bei einem Verkauf der Immobilie außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist ein Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Quelle: § 8, § 9 und § 21 EStG