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Tipp 10.2 Bruchbude als Steuersparmodell / 15 %-Regel

Anlage V, Zeilen 39 und 40

Vor allem eine sanierungsbedürftige Immobilie kann als Steuersparmodell herhalten.

⇒   Bruchbude als Steuersparmodell

Zigmal praktiziert: Wenn Sie ein Einfamilienhaus kaufen, das Sie als künftiges eigengenutztes Domizil nutzen wollen, dann könnten Sie es zunächst als Mietobjekt nutzen. Während der Vermietungsphase können Sie es gründlich renovieren. Die Aufwendungen für die Renovierung sind als Werbungskosten absetzbar.

15 %-Grenze

Auch sollten Sie in den ersten drei Jahren nach Erwerb die Höhe der Renovierungskosten nicht aus dem Auge verlieren. Die Renovierungskosten dürfen nicht mehr als 15 % der Nettoanschaffungskosten für das Gebäude betragen. Andernfalls sind sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten mit nur 2 % oder 2.5 % abzuschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG / BMF-Schreiben vom 20.10.2017 - IV C1 - S 2171).

Wird die Grenze von 15 % eingehalten, können Sie die Renovierungskosten über ein bis fünf Jahre geltend machen (größerer Erhaltungsaufwand / Zeile 41 bis 45 / § 82b EStDV).

Wo liegt das Problem?

Wer eine Bruchbude kauft, wird den späteren Sanierungsaufwand gedanklich dem Kaufpreis zugeschlagen haben, so die Überlegung des Fiskus. Deshalb sind die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung nur sofort absetzbar, wenn sie - ohne Umsatzsteuer - 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen (anschaffungsnahe Aufwendungen / § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG). Andernfalls werden die Aufwendungen nur über die magere Gebäudeabschreibung von 2 % berücksichtigt (§ 7 Abs. 4 EStG).

Was tun? Achten Sie darauf, dass Sie bei den Sanierungskosten unterhalb der 15%-Grenze bleiben oder Sie warten drei Jahre und sanieren erst dann.

Neu

In die 15%-Grenze sind neuerdings grundsätzlich auch sogenannte Schönheitsreparaturen einzubeziehen, wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innen- und Außentüren sowie der Fenster, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden (BFH Urteil vom 14.06.2016 - IX R 25/14).

Zur 15 %-Grenze finden Sie weitere Beiträge unter Werbungskosten.

Quelle: § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG