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Tipp 055 Bruchbude als Steuersparmodell / 15 %-Regel

Anlage V, Zeilen 39 und 40

Vor allem eine sanierungsbedürftige Immobilie kann als Steuersparmodell herhalten.

⇒   Bruchbude als Steuersparmodell

Zigmal praktiziert: Wenn Sie ein Einfamilienhaus kaufen, das Sie als künftiges eigengenutztes Domizil nutzen wollen, dann könnten Sie es zunächst als Mietobjekt nutzen. Während der Vermietungsphase können sie es gründlich renovieren. Die Aufwendungen für die Renovierung sind als Werbungskosten absetzbar.

Aufgepasst: Verluste werden indessen nicht anerkannt, wenn ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung bereits innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb selbst bezogen wird und zwischenzeitlich nur Verluste angefallen sind (BFH-Urt. v. 09.07.2002 - IX R 33/01 / NV).

Bei diesem Manöver gilt es außerdem zu beachten:

Unterhalb der 15 %-Grenze bleiben

Die Abgrenzung der Anschaffungskosten für das vermietete Gebäude von den Renovierungskosten entscheidet darüber, ob die Kosten nur über die Gebäudeabschreibung mit 2 % jährlich absetzbar sind oder in voller Höhe.

⇒   Wo liegt das Problem?

Wer eine Bruchbude kauft, wird den späteren Sanierungsaufwand gedanklich dem Kaufpreis zugeschlagen haben, so die Überlegung des Fiskus. Deshalb sind die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung nur sofort absetzbar, wenn sie - ohne Umsatzsteuer - 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen (anschaffungsnahe Aufwendungen / § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG). Andernfalls werden die Aufwendungen nur über die magere Gebäudeabschreibung von 2 % berücksichtigt (§ 7 Abs. 4 EStG).

Was tun? Achten Sie darauf, dass Sie bei den Sanierungskosten unterhalb der 15%-Grenze bleiben oder Sie warten drei Jahre und sanieren erst dann.

Neu

In die 15%-Grenze sind neuerdings grundsätzlich auch sogenannte Schönheitsreparaturen einzubeziehen, wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innen- und Außentüren sowie der Fenster, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden (BFH Urteil vom 14.06.2016 - IX R 25/14).

Quelle: § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG