Helfer in Steuersachen

Steuern? Mach ich selbst.

Tipp 70.1 Schuldzinsen richtig zuordnen

Anlage V, Zeilen 36 und 37

Wer zur Sanierung einer vermieteten Immobilie Eigenkapital verwendet und z. B. zur Anschaffung eines privat genutzten Hauses ein Darlehen aufnimmt, ist steuerlich schlecht beraten. Umgekehrt wäre besser. Doch solch einen groben Fehler macht kaum jemand.

In eine Finanzierungsfalle tappen indessen viele, die eine Immobilie erwerben, die teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden soll. Hier sollte das Eigenkapital vorrangig für den eigengenutzten Teil und das Fremdkapital für den vermieteten Teil eingesetzt werden. Auf diese Weise sind die Schuldzinsen zu 100 % absetzbar (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

⇒    Eigenkapital vom Fremdkapital trennen

Aber aufgepasst: Sind Eigenkapital und Fremdkapital erst einmal auf ein- und demselben Konto gelandet, liegt das Kind bereits im Brunnen. Der Investor finanziert dann ungewollt den vermieteten Teil auch mit Eigenkapital und den eigengenutzten Teil mit Fremdkapital, indem die Schuldzinsen anteilig dem vermieteten und dem eigengenutzten Teil zugeordnet werden. Soweit die Zinsen den eigengenutzten Teil betreffen, verpuffen sie also wirkungslos (BFH Urteil vom 27.10.1998 - IX R 44/95).

Wie muss man sich die Wirkung vorstellen, wenn Eigenkapital und Fremdkapital auf ein und demselben Konto gelandet sind? Die Fiskalvertreter haben dafür ein passendes Beispiel parat: Wer eigenes und fremdes Getreide in einen Sack schüttet, der weiß hinterher auch nicht mehr, welche Körner von ihm stammen und welche vom Nachbarn. So ist das auch mit eigenem und fremdem Geld.

Sie müssen also strikt Eigenkapital und Fremdkapital trennen, indem Sie für beide getrennte Konten einrichten. Das Baudarlehen muss gleich auf einem separaten Konto landen. Nur so können Sie gezielt die Bauleistungen bzw. Anschaffungskosten bedienen, die auf den zu vermietenden Teil entfallen.

Quelle: § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG