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Tipp 100 Hausverkauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie

Anlage V

Eigentlich keine gute Idee, sich von seinem Eigenheim zu trennen, bietet es doch ein Dach über dem Kopf und Sicherheit gegen Inflation. Es sei denn, das Eigenheim bleibt nach dem Verkauf weiterhin in der Familie. Sie merken, worauf ich hinaus will:

Verkauf des Eigenheims an die eigenen Kinder und die anschließende Vermietung zurück an die Eltern: Dies kann unter bestimmten Umständen für beide Seiten von Vorteil sein.

⇒    Die Ausgangslage

Mal angenommen, Ihre Eltern wohnen in einem renovierungsbedürftigen Eigenheim. Wenn Ihre Eltern das Eigenheim renovieren, sind die dabei entstehenden Kosten nicht absetzbar.

Verkaufen die Eltern Ihnen das Eigenheim, bleiben aber weiterhin als Mieter darin wohnen, können Sie das Haus auf Kosten des Fiskus renovieren. Ihnen winken lohnende Steuerersparnisse.

⇒   Verkauf auf Rentenbasis

Es muss kein Kapital fließen, die Finanzierung lässt sich leicht über einen Rentenvertrag lösen. Der Verkauf der Immobilie auf Rentenbasis hat für die Eltern den Vorteil, dass sie monatliche Zahlungen erhalten, durch die sie ihre  Versorgung ergänzen bzw. sicherstellen können. Die Kinder als  Käufer benötigen hingegen kein Eigenkapital.

Damit das Finanzamt den Kaufvertrag als unbedenklich absegnet, sollte im Kaufvertrag konsequent die Verkaufsabsicht unterstrichen werden. Der Vertrag sollte also als "Kaufvertrag", nicht als Übergabevertrag, die Beteiligten sollten als Käufer und Verkäufer, nicht als Übergeber und Übernehmer bezeichnet werden. Dadurch wird erreicht, dass das Finanzamt von einem entgeltlichen Erwerb ausgeht.

Vereinbart wird: Die Eltern erhalten als Verkaufspreis eine lebenslange Rente, die sie lediglich mit einem geringen Ertragsanteil versteuern müssen. Den entsprechenden Betrag können die Kinder als Werbungskosten absetzen.

Die Miete bestreiten die Eltern aus der Rentenzahlung der Kinder.

⇒    Vorteilsrechnung

Der Kapitalwert der Rente sollte dem Wert der Immobilie entsprechen, dann gibt es keine Zweifel, dass es sich um einen Grundstücksverkauf und nicht um eine - teilweise - Übertragung handelt.

Lassen Sie uns mal eine grobe Rechnung für Eltern und Kinder aufmachen: Die Eltern erhalten als Kaufpreis eine monatliche Leibrente in Höhe von 1.200 € bis zum Tode des letztversterbenden Elternteils (Alter bei Rentenabschluss: Vater 70 J., Mutter 65 J.). Daraus leiten sich die Anschaffungskosten für das Einfamilienhaus ab. Die Anschaffungskosten entsprechen dem Kapitalwert der Rente, der wie folgt berechnet wird:

Kapitalwert der Rente = Kaufpreis

Für den Kapitalwert der Rente ist neben der Rentenhöhe deren Laufzeit maßgebend. Diese hängt von der Lebenserwartung der Rentenberechtigten, hier von der Lebenserwartung der Mutter als dem jüngeren Elternteil ab. Die so genannte Sterbetafel 1.1.2016 weist eine mittlere Lebenserwartung der Mutter - Alter 65 Jahre zu Beginn der Rente – von 20.74 Jahren aus. Entsprechend einer Laufzeit der Rente von 20.74 Jahren ergibt sich der Kapitalwert der Rente aus Anlage 9 a zu § 13 BewG. Der Kapitalwert beträgt bei einem Faktor 12.528 multipliziert mit dem Jahresbetrag der Rente in Höhe von 14.400 € = 180.404 €.

Vorteilsrechnung für die Eltern

   
Rentenbetrag 14.400 €  
Ertragsanteil nach Tab. 2 aus § 22 EStG = 18 %   2.592 €
Abzüglich Werbungskosten-Pauschbetrag   - 102 €
Als Renteneinkünfte zu versteuern   2.490 €

Der Rentenbetrag ist mit 14.400 € in > Zeile 15 Anlage R einzutragen. Die Kürzung auf den Ertragswert von 2.592 € wird vom Finanzamt vorgenommen.

Vorteilsrechnung für die Kinder

   
Mieteinnahmen z. B.   7.200 €
Gebäudeabschreibung    
Anschaffungskosten für das bebaute Grundstück 180.404 €  
Abzüglich Anteil Grund und Boden 20 % - 36.080 €  
Gebäudeanteil 144.324 €  
Lineare Abschreibung 2 % von 144.324 € = 2.887 € - 2.887 €
Leibrente an die Eltern, Ertragsanteil 18 % (siehe oben) von 14 400 € =   - 2.592 €
Erhaltungsaufwendungen (Renovierung) z. B   - 19.000 €
Verlust aus Vermietung und Verpachtung   - 17.279 €

Aufgepasst: Die Renovierungskosten dürfen in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung nicht mehr als 15 % der Anschaffungskosten für das Gebäude betragen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Lesen Sie dazu den Tipp 080 Vermietung an Angehörige

Quelle: § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG