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Tipp 30.0 >> Vermietung an Angehörige unter Preis

Anlage V, Zeile 12

Sie können Steuern sparen, indem Sie eine Wohnung unter Preis an einen nahen Angehörigen vermieten, z. B. an die Eltern oder an ein Kind. Auf diese Weise verschaffen Sie einem nahen Angehörigen preiswerten Wohnraum und Sie sparen zusätzlich Steuern, ein Gewinn für die gesamte Familie. 

⇒    Messlatte 66%-Grenze

Wenn Sie eine Wohnung verbilligt an einen Angehörigen vermieten, achten Sie unbedingt darauf, dass die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortüblichen Miete beträgt. Liegen Sie unter dieser Grenze, kürzt Ihnen das Finanzamt Ihre absetzbaren Werbungskosten.

Dies bedeutet: Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnung als entgeltlich vermietet (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG), d. h. es werden von der reduzierten Miete die gesamten Hausunkosten einschließlich Abschreibung abgezogen. Dadurch ergeben sich unterm Strich vielfach Verluste, die mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden können.

Wenn indessen die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Soweit die Hausunkosten auf die unentgeltliche Vermietung entfallen, sind sie nicht absetzbar.

Der Weg zu hohen absetzbaren Verlusten aus Vermietung und Verpachtung besteht also darin, die Einnahmen möglichst niedrig zu halten, ohne dass die Grundstückskosten gekürzt werden.

Die Betriebskosten (Umlagen für Heizung, Müllabfuhr etc.) sind mit in die Vergleichsberechnung einzubeziehen (BFH Urteil vom 10.05.2016 - IX R 44/15).

Dies bedeutet: Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete - d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten - zu verstehen 

Beispiel 1:

Eine Wohnung ist für 5,50 € je qm Wohnfläche an einen Angehörigen vermietet. Der Mietspiegel der Gemeinde weist für Wohnungen in dieser Ausstattung und Lage einen Rahmensatz von 8,00 € bis 8,90 € je qm Wohnfläche aus. Ortsüblich im steuerlichen Sinne ist bereits der untere Rahmensatz = 8,00 €.

Beispiel 2:

Der Steuerzahler hat seiner Mutter eine Mietwohnung zu einer Kaltmiete von 2.900 € im Jahr überlassen. Die Betriebskosten für die Wohnung in Höhe von 1.820 € im Jahr hat die Mutter zusätzlich getragen. Der Mietspiegel der Gemeinde weist für vergleichbare Wohnungen eine ortsübliche Kaltmiete von 4.680 € im Jahr aus.

Unter Berücksichtigung der Betriebskosten zahlt die Mutter (2.900 € + 1.820 € =)  insgesamt eine Bruttomiete von 4.720 € im Jahr. Dies sind 73.75 % der ortsübliche Kaltmiete + Umlagen (4.680 € + 1.820 € =) von 6.400 €. Probe: 4.720 € : 6.400 € x 100 = 73.75 %. Damit ist die Grenze von 66 % nicht unterschritten. Der Steuerzahler vermietet voll entgeltlich und kann die Werbungskosten in voller Höhe abziehen.

Ohne Berücksichtigung der Betriebskosten würde das Entgelt für die Wohnung nur 61.96 %, also weniger als 66 % betragen, was dazu führen würde, dass die Werbungskosten nur anteilig absetzbar wären. Probe 2.900 € : 4.680 € x 100 = 61.96 %

Möblierungszuschlag zur Mietspiegelmiete / Einbauküche

Bezieht sich der Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen. Ein solcher Möblierungszuschlag kann nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden. Der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig (BFH Urteil vom 06.02.2018 - IX R 14/17).

Mietspiegel im Auge behalten

Maßgebend für die ortsübliche Miete ist der örtliche Mietspiegel. Haben sich die Mieten vor Ort allgemein erhöht, wird auch der Mietspiegel nach oben angepasst. Wer darauf nicht reagiert, indem er die Miete für den Angehörigen nicht ebenfalls entsprechend erhöht, kann in eine Steuerfalle geraten, wenn dadurch die vereinnahmte Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete fällt.

Wichtig

Beanspruchen Sie als Vergleichsmiete immer das für Sie günstigste Ergebnis. Die Mietspiegel weisen als Vergleichsgröße einen Rahmensatz (Spanne) als übliche Miete aus, z. B. 7.50 € - 8.60 €. Somit ist 7.50 € der für Sie maßgebende Wert.  

Mietverträge zwischen Ehegatten

Auch Mietverträge zwischen Ehegatten werden steuerlich anerkannt, wenn z. B. die Ehefrau am auswärtigen Arbeitsort des Ehemannes eine Wohnung erwirbt und diese an den Ehemann vermietet, der wiederum die Miete als Werbungskosten wegen doppelter Haushaltsführung geltend macht (BFH 11.03.2003 - IX R 55/01). Infolge dieser Regelung konnte der Ehemann die gezahlte Miete in voller Höhe absetzen, wohingegen die Ehefrau lediglich die Mieteinkünfte (Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten) zu versteuern hatte. 

Verrechnung der Miete mit Unterhaltsanspruch

Das Mietverhältnis zwischen Eltern und studierendem Kind wird auch dann anerkannt, wenn das Kind die Miete durch Verrechnung mit dem Barunterhalt der Eltern zahlt (BFH 19.10.1999 - IX R 30/98).

Worum geht es im Streitfall? Die Steuerpflichtigen sind Eigentümer einer Dreizimmerwohnung, die sie an eine dreiköpfige Studenten-Wohngemeinschaft vermietet haben. Einer der Studenten ist ihr eigenes Kind. Jeder Mieter zahlt  eine monatliche Warmmiete von 350 €, so auch ihr Kind. Die Eltern zahlen ihrem Kind Unterhalt in Höhe von monatlich 800 €, von denen sie nach Abzug der Miete nur 450 € überwiesen.

Es wäre nach Ansicht des BFH eine mit Art. 1 Abs. 1 GG nicht zu vereinbarende Benachteiligung, würde die Anerkennung des Mietverhältnisses nur deshalb versagt, weil der Mieter ein unterhaltsberechtigtes Kind ist. Auch die Verrechnung der Miete mit dem Unterhalt sei nicht zu beanstanden, weil es sich rechtlich um zwei wirtschaftlich unabhängige Vorgänge handele.

Wohnung möbliert vermietet

In einem solchen Fall müssen auch Abreden über die Möblierung getroffen werden (BFH 27.6.1995 - IX R 90/93). Der BFH erkannte das Mietverhältnis nicht an, weil der Mietvertrag mit einem Mietformular abgeschlossen wurde, ohne vertraglich klarzustellen, ob die Möblierung unentgeltlich oder gegen ein zusätzliches Entgelt überlassen wird. Dies sei ein Mangel, wie er bei Vermietung unter Fremden nicht üblich sei.

Wohnung nur zum Schein vermietet

Die Finanzämter wissen, dass Mietverträge zwischen Angehörigen oft nur zum Schein abgeschlossen werden, um Steuervorteile zu erlangen. So ein Schein-Mietvertrag wurde dem ehemaligen Vorstand der BayernLB S. zum Verhängnis. Er hatte eine selbstgenutzte Ferienwohnung nur zum Schein an seinen Sohn vermietet. Nun ist er wegen Steuerhinterziehung vorbestraft. Der Sohn zahlte zwar Monat für Monat korrekt eine Miete. Dem Finanzamt fielen indessen bei Überprüfung der Bankkonten des Vaters Geldrückflüsse in ähnlicher Größenordnung auf. Dem Staatsanwalt war schnell klar: Hier war das Mietverhältnis vorgetäuscht, die Wohnung wurde vom Vater selbst genutzt. Der Strafbefehl lautete über 50.000 €, die der ehemalige Vorstandschef ohne Widerspruch akzeptierte.

Tipp: Studentenappartement als Steuersparmodell

Vielfach erwerben Eltern am Arbeits- oder Studienort eines Kindes eine Wohnung und überlassen die Wohnung dann dem Kind verbilligt zu Wohnzwecken. Die verbilligte Vermietung bei vollem Abzug der Werbungskosten führt vielfach zu Verlusten. Solche Verluste werden vom Finanzamt anerkannt, wenn ein wirksamer Mietvertrag vorliegt, der auch tatsächlich eingehalten wird. Maßstab ist ein fremdüblicher Mietvertrag, also ein Vertrag, wie er auch zwischen Fremden üblich wäre. Für die Anerkennung ist zunächst ausreichend, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall können die Grundstückskosten in voller Höhe abgesetzt werden. Andernfalls sind die Kosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG).

Quelle: § 21 Abs. 2 EStG