Helfer in Steuersachen

Steuern? Mach ich selbst.

Tipp 40.0 Umlage der Betriebskosten

Anlage V, Zeilen 13 und 14

Umlagen sind Nebenentgelte, die der Vermieter für die Betriebskosten erhebt. Die Umlagen gehören daher zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Die Umlagen, verrechnet mit Erstattungen, sind in den Zeilen 13 und 14 einzutragen. Die Betriebskosten sind als Werbungskosten in Zeile 46 anzugeben.

⇒   Nebenkostenabrechnung

Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung ergibt sich regelmäßig eine Nachzahlung oder eine Erstattung. Dabei ist wie folgt zu verfahren:

Der vom Mieter nachgezahlte Betrag ist der vorausgezahlten Umlage hinzuzurechnen. Erstattungen an den Mieter für Umlagen des Vorjahres sind von der vorausgezahlten Umlage abzuziehen.

Beispiel:

Im Kalenderjahr 2018 betragen die vorausgezahlten Umlagen (mtl. 150 € mal 12 =) 1.800 €. Zusätzlich hat der Mieter in 2018 eine Nachzahlung für 2017 in Höhe von 210 € geleistet. Zusammen hat der Mieter in 2018 Umlagen in Höhe von 2.010 € geleistet.

In der Anlage V 2018 sind anzusetzen

Zeile 13 Auf die Zeilen 9 und 11 entfallen     Kennziffer 04               2010 €

⇒   Alternativ: Direkte Abrechnung mit dem Hausverwalter

Die Anlage V sieht vor, sowohl die vom Mieter gezahlte Umlage in den Zeilen 13 und 14 als auch die vom Vermieter gezahlten Betriebskosten in Zeile 46 auszuweisen.

Vielfach praktiziert: Wenn der Hausverwalter über ein Hauskonto verfügt, können die Mieter die Umlagen direkt an den Hausverwalter auf dessen Hauskonto überweisen. Dieser rechnet dann mit den Mietern ab. In diesen Fällen erübrigen sich Angaben in den in der Anlage V in den  Zeilen 13 und 14 und in  Zeile 46.

Grundsteuer

Die Mieter zahlen an die Vermieter dann lediglich noch die an die Gemeinde entrichtete Grundsteuer. Dies bedeutet: Die vom Mieter gezahlte Grundsteuer ist in Zeile 13 und die vom Vermieter an die Gemeinde gezahlte Grundsteuer ist in Zeile 46 einzutragen, mehr nicht.

⇒   Umlagefähige Betriebskosten

Einmal im Jahr müssen Vermieter ihren Mietern eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung zusenden. Nach der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 – BGBl Teil I 2003 S. 2346 sind umlagefähig insbesondere Kosten für die Zentralheizung, Frischwasser / Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherung, Kaminkehrer, Hausbeleuchtung, Wartung von Heizung und Fahrstuhl, Hausmeister, Schneebeseitigung, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne, Satellitenschüssel, Kabelfernsehen.

⇒   Praktischer Fall

1. Hausgeldabrechnung per 31.12. 20..

Objekt:.../ Wohnung Nr. ../ Eigentümer.../ Wohnfläche .../ Anteil 20.96 Tausendstel

Betriebskosten umlagefähig

Heizung, Wasserversorgung, Entwässerung, Niederschlagswasser, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Allgemeine Stromkosten, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung/Putzmittel, Hausmeister, Gebühren Kabelanschluss

Ihr Anteil 20.96 Tausendstel =                                                      1.128.52 €

Betriebskosten nicht umlagefähig

Reparaturen, Bankgebühren, Verwaltervergütung,

Garagenkosten, Instandsetzungsrücklage, Barauslagen

Ihr Anteil 20.96 Tausendstel =                                                          437.96 €

Gesamtkosten                                                                                1.566.48 €                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

2. Abrechnung mit dem Mieter

Umlagefähige Betriebskosten für 20..                                             1.128.52 €

./. geleistete Vorauszahlungen                                                        1.200.00 €

Erstattung                                                                                             71.48 €

3. Eintragung in die Anlage N

Vereinnahmte Umlagen                               1.200.00 €

Erstattung für das Vorjahr                                 95.72 €

Umlagen Zeile 13 Kennziffer 04                   1.104.28 €

⇒   Pauschalmiete

Sind im Mietvertrag keine Mietnebenkosten vereinbart, liegt eine Pauschalmiete (Bruttomiete) vor. Bei der Pauschalmiete sind alle Betriebskosten im Mietpreis enthalten. Die Pauschalmiete soll sämtliche Kosten abdecken. Gleichwohl muss der Vermieter auch bei dieser Art der Miete die Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgung anteilig nach Verbrauch auf die Mieter umlegen (Heizkostenverordnung). Dies gilt nicht bei Zweifamilienhäusern, wenn eine der Wohnungen der Vermieter selbst bewohnt (BGH 19.07.2006 - VIII ZR 212/05)

Quelle: § 21 EStG; Betriebskostenverordnung i. d. Fassung vom 25.11.2003; § 560 BGB