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Tipp 070 Hausverkauf / Spekulationssteuer vermeiden

Anlage SO

Die Investition in eine Immobilie ist generell eine langfristige Geldanlage. Gleichwohl kommt es zu Verkäufen oder Übertragungen. Dann stellt sich die Frage, ob der Verkauf oder die Übertragung steuerpflichtig sind.

⇒    Grunderwerbsteuer

Wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat, Verkäufer oder Käufer, wird im Vertrag geregelt (§ 13 GrEStG).

Der Grunderwerbsteuer unterliegen die im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)  genannten >>Erwerbsvorgänge<<. Sie führen eine Änderung der Zuordnung inländischer Grundstücke vom Veräußerer auf den Erwerber herbei (§ 1 GrEStG).

Steuerpflichtige Erwerbsvorgänge (§ 1 GrEStG)

  • Kaufverträge,
  • Tauschverträge über Grundstücke,
  • Schenkungen,
  • Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren

Steuerfreie Erwerbsvorgänge (§ 3 GrEStG)

  • Schenkungen und Erwerbe von Todes wegen;
  • Erwerbe durch Miterben im Rahmen von Erbauseinandersetzungen;
  • Erwerbe unter Ehegatten oder Lebenspartnern;
  • Erwerbe bei Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung oder nach Aufhebung der Lebensgemeinschaft;
  • Erwerbe unter Verwandten in gerader Linie.

 Bemessungsgrundlage (§ 8 GrEStG)

Bemessungsgrundlage für die GrESt ist der Wert der Gegenleistung, meistens der Kaufpreis für das Grundstück.

Höhe der Grunderwerbsteuer (§ 11 GrEStG)

Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3.5 % der Bemessungsgrundlage, kann aber in bestimmten Bundesländern höher sein. Der höchste Grunderwerbsteuersatz beträgt 6.5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.

Steuerschuldner (§ 13 GrEStG)

Steuerschuldner sind regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Veräußerer und Erwerber als Gesamtschuldner. Wer die GrESt trägt ist im Kaufvertrag geregelt.

⇒   Einkommensteuer

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung nach Ablauf von 10 Jahren seit Erwerb verkaufen, fällt keine Spekulationssteuer an. Bei einem Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre ist ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Berechnung der Spekulationsfrist 

Für die Berechnung der 10-jährigen Spekulationsfrist kommt es sowohl bei der Anschaffung als auch bei der Veräußerung in der Regel auf das schuldrechtliche Rechtsgeschäft an. Bei Grundstücken ist dies der Zeitpunkt der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags.

Beispiel

A hat 2009 eine Eigentumswohnung erworben, die er ab Erwerb vermietet hat. Der Kaufpreis einschließlich Anschaffungsnebenkosten beträgt 210.000 €. Die Beurkundung des notariellen Kaufvertrags ist am 20.2.2009 erfolgt. Mit notariellem Vertrag vom 1.2.2017 hat er die Eigentumswohnung für 250.000 € veräußert. An Veräußerungskosten sind 6.000 € angefallen. Die Abschreibungen vom Gebäudewert (210.000 € ./. 20 % Anteil Grund und Boden 42.000 € =) 168.000 €  während der Zeit der Vermietung haben betragen (168.000 € x 2 % x 8 Jahre =) 26.880 €.

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren beginnt nach den zivilrechtlichen Vorschriften am 10.2.2009 und endet am 9.2.2019. Damit sind Anschaffung und Veräußerung innerhalb von 10 Jahren erfolgt (§ 108 Abs. 1 AO i. V. m. §§ 187 bis 193 BGB). Der Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig.

Berechnung des Spekulationsgewinns

Der Spekulationsgewinn beträgt (Veräußerungserlös 250.000 € ./. Anschaffungskosten 210.000 EUR ./. Veräußerungskosten 6.000 € + Abschreibungen 26.880 € =) 60.880 €. Dem Veräußerungsgewinn sind die Abschreibungen auf den Gebäudewert während der achtjährigen Vermietung in Höhe von 26.880 € hinzurechnen (Anlage SO Zeile 36).

Verlustausgleich / Verlustabzug

Ein Veräußerungsverlust darf nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden; ein Verlust darf auch nicht nach § 10d EStG abgezogen werden (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG).

Sperrwirkung: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Ein Veräußerungsgewinn ist nicht steuerpflichtig, wenn das Objekt zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

⇒   Praktischer Fall: Spekulation mit einer Studentenwohnung

In Großstädten sind Appartements eine sichere Kapitalanlage. Überlassen Sie ein Appartement unentgeltlich Ihrem Kind während seiner Studienzeit, ist bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist der Gewinn steuerfrei, wenn Sie für Ihr Kind während der Studienzeit Kindergeld erhalten haben. Denn die Nutzung durch Ihr Kind wird als Nutzung der Eltern angenommen. Dann fällt keine Spekulationssteuer an (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Doch aufgepasst: Nach dem 25. Lebensjahr verlässt Ihr Kind steuerlich betrachtet den Familienverband. Kindergeld bzw. Kinderfreibeträge entfallen von da ab (§ 32 Abs. 4 EStG). Studiert Ihr Kind über sein 25. Lebensjahr hinaus, sollte Ihr Kind das Appartement räumen und Sie sollten es sofort verkaufen, um die Steuerfreiheit zu erhalten.

Quelle: § 23 Abs. 1, § 32 Abs. 4 EStG