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Tipp 010 Vermietung und Verpachtung / Basis

Anlage V

Vieles spricht dafür, das Alter finanziell mit einer vermieteten Immobilie abzusichern. Die vereinnahmte Miete wirkt wie eine Rente. Und wer es richtig anstellt, kann mit einer vermieteten Immobilie sogar Steuern sparen.

Die Einkünfte berechnen Sie selbst anhand Ihrer Angaben im Formular »Anlage V«. Es liegt also - zumindest teilweise - in Ihrer Hand, in welcher Höhe Sie Vermietungseinkünfte versteuern.

⇒   Vermietung und Verpachtung

Unter Vermietung und Verpachtung (V+V) fallen die in § 21 Abs. 1 EStG genannten Tatbestände, insbesondere

  • V+V von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, von  grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht);
  • V+V von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen;
  • V+V aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichem Know-how.

⇒   Keine Außenprüfung

Nach der Finanzamts-Geschäftsordnung werden Vermietungseinkünfte abschließend im Innendienst  geprüft und dies auch nur gelegentlich. Außenprüfungen sind nicht vorgesehen. Sie brauchen also nicht zu befürchten, dass Ihnen ein Außenprüfer ins Haus kommt. Dafür werden umso mehr detaillierte Angaben in der Anlage V verlangt.

⇒   Berechnung der Einkünfte

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 21 EStG). Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und der Werbungskosten gilt das sogenannte Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Danach sind Mieteinnahmen in dem Kj. anzusetzen, in dem sie zugeflossen sind. Ausgaben (Werbungskosten) sind in dem Kj. abzusetzen, in dem sie verausgabt sind.

Übersicht:

Einnahmen (Zeile 4 bis 21)    
Kaltmieten für Wohnungen (Zeile 9)   ..... €  
+ Mieteinnahmen für andere Räume (Zeile 11)  ..... €  
+ Umlagen, verrechnet mit Erstattungen (Zeile 13)       ..... €  
Summe der Einnahmen                                                           ..... € > ..... €
Werbungskosten (Zeilen 33 bis 50)    
Absetzung für Abnutzung für Gebäude (Zeilen 33 bis 36)  ..... €  
+ Schuldzinsen ohne Tilgung (Zeile 37) ..... €  
+ Erhaltungsaufwendungen (Zeilen 40 bis 46)       ..... €  
+ Umlagefähige Betriebskosten (Zeile 47)  ..... €  
+ Verwaltungskosten (Zeile 48)    ..... €  
+ Sonstiges (z. B. Bankgebühren / pauschal16 € im Jahr ..... €  
Summe der Werbungskosten                                                    ..... € > ..... €
Einkünfte                                                     ..... €

⇒   Mit einer Immobilie sparen

Sind bei einer Immobilie die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, stellen sich Verluste ein. Der  entstandene Verlust wird mit positiven Einkünften verrechnet (Verlustausgleich / § 2 EStG) und drückt so die Steuerlast. Dies klappt bei Vermietungseinkünften ganz legal, ohne viel zu Tricksen. Im Blickpunkt: Renovierung eines Hauses, solange es noch vermietet.

Verluste durch Werbungskosten

Verluste entstehen, wenn die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen. Durch Verrechnung mit positiven Einkünften senken Sie Ihre Steuerlast.

Als Selbständiger  brauchen Sie nicht bis zur nächsten Steuererklärung zu warten. Sie können bereits für das laufende Jahr die Senkung Ihrer Einkommensteuervorauszahlungen beantragen (§ 37 EStG).

Als Arbeitnehmer beantragen Sie einen Freibetrag in Ihre Lohnsteuerdaten (ELSTAM / § 39a EStG). Das geht sogar für zwei Jahre im Voraus. Der Freibetrag mindert den steuerpflichtigen Bruttolohn.

Verluste entstehen insbesondere durch:

  • Abschreibungen auf das Gebäude und das Zubehör

Dies sind Werbungskosten, die zunächst nur auf dem Papier stehen, also zunächst keine Kosten verursachen. Hier kommt es darauf an, den günstigsten Abschreibungssatz  auf die höchstmögliche Abschreibungsgrundlage (Herstellungs- oder Anschaffungskosten) anzuwenden / Zeilen 33 bis 35.

  • Schuldzinsen für Bau- oder Anschaffungsdarlehen

Wichtig ist bei gemischter Nutzung (teilweise vermietet, teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt) die Schuldzinsen möglichst dem vermieteten Teil zuzuordnen / Zeilen 36 bis 37.

  • Erhaltungsaufwendungen

Wichtig ist hier, die Aufwendungen für das Gebäude nicht den Herstellungs- oder Anschaffungskosten zuzuordnen, so dass sie sofort absetzbar sind / Zeilen 39 bis 45

◊ Vermietung an Angehörige: 34 % unter Preis

Auch durch Vermietung an Angehörige unter Preis lassen sich Steuern sparen. Beträgt die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken indessen weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Werbungskosten sind nur absetzbar, soweit sie auf den entgeltlichen Teil der Vermietung entfallen.

Beträgt das Entgelt hingegen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. Werbungskosten sind in voller Höhe absetzbar (§ 21 Abs. 2 EStG). So mindern sich die zu versteuernden Einkünfte.

Dies bedeutet: Sie können bis zu 34 % unter der ortsüblichen Miete (unterster Rahmensatz des Mietspiegels) vermieten und trotzdem die Wohnungskosten in voller Höhe abziehen.

Vermietung an Kinder

Die Regelung in § 21 Abs. 2 EStG gilt auch, wenn die Wohnung unter Preis an ein Kind vermietet ist und das Kind mangels eigener Einkünfte die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern aufbringt (BFH 19.10.1999 - IX R 30/98). Beide Zahlungen müssen aber getrennt geleistet werden (BFH 16.02.2016 - IX R 28/15).

◊ Übertragung der Einkünfte

Ein interessantes Sparmodell besteht auch darin, dass ein Angehöriger, der keine oder nur geringe Einkünfte hat, die Mieteinnahmen versteuert. Auf diese Weise erhöht sich die Rendite aus dem Mietobjekt. Allerdings ist dazu die rechtliche Übertragung des Mietobjekts auf den Angehörigen erforderlich. Üblich ist die Übertragung an Abkömmlinge im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.  

Die Mieteinkünfte, die daraufhin dem Kind zuzurechnen sind (§ 2 Abs. 1 Satz 1 EStG), bleiben bis zur Höhe des Grundfreibetrages von 9.000 € (Wert für 2018), steuerfrei und mindern gleichzeitig Ihre eigenen Einkünfte. Außerdem ist die Rendite aus dem Objekt brutto gleich netto.

Dies bedeutet: Sollen die Mieteinnahmen einem z. B Ihrem Kind zufließen, ist die Übertragung des Grundstücks erforderlich. Man spricht von der erforderlichen Übertragung der Einkunftsquelle, aus der die Einkünfte fließen.

◊ Untervermietung

Einkünfte aus V+V versteuert nicht nur der Eigentümer der Sache oder des Rechts. Auch der Mieter eines Grundstücks / einer Sache / eines Rechts, der aufgrund einer gesicherten Rechtsposition (z. B. Miet- oder Pachtvertrag) weitervermieten kann (Untervermietung), hat Einkünfte aus V+V.

Leer stehende Immobilie

Auch die Aufwendungen für eine leer stehende Immobilie sind als – vorweggenommene – Werbungskosten absetzbar, wenn der Steuerzahler aufzeigen kann, dass er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat.

Sind indessen nach mehrjähriger Renovierung Anstrengungen des Steuerzahlers zur Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht erkennbar, kann dies ein Beweisanzeichen für eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht sein.

Im Hintergrund steht die Vermutung des Fiskus, der Steuerzahler bereite einen lukrativen Verkauf der Immobilie vor, dessen Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig ist, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren (§ 23 EStG) überschritten ist.

Dazu der BFH im Urteil vom 09.07.2003 - IX R 102/00:  Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht, kann regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet.

Wohnraum als Unterhalt

Überlässt ein Steuerzahler seinem von ihm geschiedenen Ehepartner aufgrund einer Unterhaltsvereinbarung ein Einfamilienhaus zur Nutzung, so erzielt er mit diesem Überlassen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S. von § 21 EStG, weil er nicht gegen Entgelt vermietet.

Der unterhaltsberechtigte Ehepartner nutzt das Haus nicht aufgrund eines Mietvertrags, sondern allein aufgrund der im Rahmen der Ehescheidung getroffenen Unterhaltsvereinbarung (BFH 17.3.1992 - IX R 264/87). Allerdings sind lediglich die durch die Nutzung des Hauses entstandenen Kosten sind als Unterhalt anzuerkennen, nicht der Mietwert.

◊ Gebäudeabschreibung

Für das Gebäude kann eine Abschreibung vorgenommen werden, die als Werbungskosten absetzbar ist. Grundlage für die Abschreibung sind bei einem Neubau die Herstellungskosten und bei Erwerb eines bestehenden Gebäudes die Anschaffungskosten. Abgeschrieben wird auf die Dauer der Nutzung, wobei bei Gebäuden von einer fiktiven Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren ausgegangen wird. Dazu in weiteren Beiträgen mehr.

Wer ein bebautes Grundstück erworben und erstmals vermietet hat, muss den Kaufpreis in einen Anteil für Gebäude und Grund und Boden aufteilen, also Gebäude und Grund und Boden ins Verhältnis setzen. Dabei wird im Normalfall der Anteil für den Grund und Boden mit 15 % bis 20 % der gesamten Anschaffungskosten angesetzt.

Wenn das Finanzamt mit dieser Einschätzung nicht einverstanden ist, wird es einen Bausachverständigen einschalten, der die Verhältnisse von Grund und Boden und Gebäude anhand der Sachwerte ermittelt (BFH 10.10.2000 - IX R 86/97). Dazu hat der Bundesfinanzminister den Finanzämtern Hinweise an die Hand gegeben (Bundesfinanzministerium.de/Kaufpreisaufteilung).

◊ Grunderwerbsteuer

Wechselt ein bebautes Grundstück entgeltlich den Eigentümer, fällt Grunderwerbsteuer an, die je nach Vertrag der Veräußerer oder der Erwerber zu tragen hat. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3.5 bis 6.5 % des Kaufpreises. 

Im Kaufvertrag sollte auch festgestellt sein, wie viel vom Kaufpreis auf den Grund und Boden, das Gebäude und auf das Inventar entfällt, etwa Küche und Möbel. Für das Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dasselbe gilt bei Erwerb einer Eigentumswohnung für die Instandhaltungsrücklage.

◊ Bauabzugssteuer / Freistellungsbescheinigung

Lassen Sie sich von dem Bauunternehmer, der Bauleistungen für Sie erbringt, eine Freistellungsbescheinigung geben. Andernfalls müssen Sie vom Rechnungsbetrag 15 % Bauabzugssteuer einbehalten und an das Finanzamt abführen.

Dies gilt aber nur, wenn Sie mehr als zwei Wohnungen vermieten und das Auftragsvolumen für Bauleistungen im laufenden Kalenderjahr mehr als 15.000 € beträgt (§ 48 EStG).

Quelle: §§ 9 und 21 EStG