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Tipp 010 Vermietung und Verpachtung / Basis

Anlage V

Vieles spricht dafür, das Alter finanziell mit einer vermieteten Immobilie abzusichern. Die vereinnahmte Miete wirkt wie eine Rente. Und wer es richtig anstellt, kann mit einer vermieteten Immobilie sogar Steuern sparen.

Die Einkünfte berechnen Sie selbst anhand Ihrer Angaben im Formular »Anlage V«. Es liegt also - zumindest teilweise - in Ihrer Hand, in welcher Höhe Sie Vermietungseinkünfte versteuern.

⇒   Vermietung und Verpachtung

Unter Vermietung und Verpachtung (V+V) fallen die in § 21 Abs. 1 EStG genannten Tatbestände, insbesondere

  • V+V von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, von  grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht);
  • V+V von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen;
  • V+V aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichem Know-how.

⇒   Keine Außenprüfung

Nach der Finanzamts-Geschäftsordnung werden Vermietungseinkünfte abschließend im Wege der Veranlagung festgestellt. Außenprüfungen sind nicht vorgesehen. Dafür werden umso mehr detaillierte Angaben in der Anlage V verlangt.

⇒   Berechnung der Einkünfte

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 21 EStG). Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und der Werbungskosten gilt das sogenannte Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Danach sind Mieteinnahmen in dem Kj. anzusetzen, in dem sie zugeflossen sind. Ausgaben (Werbungskosten) sind in dem Kj. abzusetzen, in dem sie verausgabt sind.

Übersicht:

Einnahmen (Zeile 4 bis 21)    
Kaltmieten für Wohnungen (Zeile 9)   ..... €  
+ Mieteinnahmen für andere Räume (Zeile 11)  ..... €  
+ Umlagen, verrechnet mit Erstattungen (Zeile 13)       ..... €  
Summe der Einnahmen                                                           ..... € > ..... €
Werbungskosten (Zeilen 33 bis 50)    
Absetzung für Abnutzung für Gebäude (Zeilen 33 bis 36)  ..... €  
+ Schuldzinsen ohne Tilgung (Zeile 37) ..... €  
+ Erhaltungsaufwendungen (Zeilen 40 bis 46)       ..... €  
+ Umlagefähige Betriebskosten (Zeile 47)  ..... €  
+ Verwaltungskosten (Zeile 48)    ..... €  
+ Sonstiges (z. B. Bankgebühren / pauschal16 € im Jahr ..... €  
Summe der Werbungskosten                                                    ..... € > ..... €
Einkünfte                                                     ..... €

⇒   Mit einer Immobilie sparen

Sind bei einer Immobilie die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, stellen sich Verluste ein. Der  entstandene Verlust wird mit positiven Einkünften verrechnet (Verlustausgleich / § 2 EStG) und drückt so die Steuerlast. Dies klappt bei Vermietungseinkünften ganz legal, ohne viel zu Tricksen. Im Blickpunkt: Renovierung eines Hauses, solange es noch vermietet.

Besonders interessant sind Verluste, die nur auf dem Papier stehen, z. B. durch Abschreibungen auf das Gebäude.

◊ Vermietung an Angehörige

Auch durch Vermietung an Angehörige unter Preis lassen sich Steuern sparen. Beträgt die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken indessen weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Werbungskosten sind nur absetzbar, soweit sie auf den entgeltlichen Teil der Vermietung entfallen.

Beträgt das Entgelt hingegen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. Werbungskosten sind in voller Höhe absetzbar (§ 21 Abs. 2 EStG). Dies mindert die zu versteuernden Einkünfte.

◊ Zurechnung der Einkünfte

Ein interessantes Sparmodell besteht auch darin, dass ein Angehöriger, der keine oder nur geringe Einkünfte hat, die Mieteinnahmen versteuert. Auf diese Weise erhöht sich die Rendite aus dem Mietobjekt. Allerdings ist dazu die rechtliche Übertragung des Mietobjekts auf den Angehörigen erforderlich. Üblich ist die Übertragung an Abkömmlinge im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.  

Die Mieteinkünfte, die daraufhin dem Kind zuzurechnen sind (§ 2 Abs. 1 Satz 1 EStG), bleiben bis zur Höhe des Grundfreibetrages von 9.000 € (Wert für 2018), steuerfrei und mindern gleichzeitig Ihre eigenen Einkünfte. Außerdem ist die Rendite aus dem Objekt brutto gleich netto.

Dies bedeutet: Sollen die Mieteinnahmen einem z. B Ihrem Kind zufließen, ist die Übertragung des Grundstücks erforderlich. Man spricht von der erforderlichen Übertragung der Einkunftsquelle, aus der die Einkünfte fließen.

◊ Untervermietung

Einkünfte aus V+V versteuert nicht nur der Eigentümer der Sache oder des Rechts. Auch der Mieter eines Grundstücks / einer Sache / eines Rechts, der aufgrund einer gesicherten Rechtsposition (z. B. Miet- oder Pachtvertrag) weitervermieten kann (Untervermietung), hat Einkünfte aus V+V.

◊ Liebhaberei

Sollen Verluste aus Vermietung und Verpachtung absetzbar sein, ist wichtig,  dass das Finanzamt die Vermietung nicht als Liebhaberei einstuft. Liebhaberei liegt vor, wenn der Steuerpflichtige nicht die Absicht hat, aus der Vermietung einer Immobilie einen Überschuss zu erzielen. Eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung setzt somit die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen.

So unterstellt der Fiskus z. B. Liebhaberei, wenn ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung bereits innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb selbst bezogen wird und zwischenzeitlich nur Verluste angefallen sind (BFH-Urt. v. 09.07.2002 - IX R 33/01/NV).

◊ Erwerb einer Immobilie / 15 %-Regel

Wenn Sie eine Immobilie mit einem sanierungsbedürftigen Gebäude erworben haben, sind die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sofort absetzbar. Dies gilt indessen nicht, wenn die Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung des Gebäudes mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer betragen.(anschaffungsnahe Herstellungskosten / § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG). Diese Aufwendungen erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage / Abschreibung des Gebäudes (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG), sie sind nur über die Abschreibung absetzbar.

In die 15 %-Grenze sind indessen nicht einzubeziehen Aufwendungen für Erweiterungen i.S. des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB (Ausbauten, Anbauten) sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich anfallen, wie z. B. Gebühren des Schornsteinfegers (BFH 14.06.2016 - IX R 25/14).

Leer stehende Immobilie

Auch die Aufwendungen für eine leer stehende Immobilie sind als – vorweggenommene – Werbungskosten absetzbar, wenn der Steuerzahler aufzeigen kann, dass er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat.

Sind indessen nach mehrjähriger Renovierung Anstrengungen des Steuerzahlers zur Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht erkennbar, kann dies ein Beweisanzeichen für eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht sein.

Im Hintergrund steht die Vermutung des Fiskus, der Steuerzahler bereite einen lukrativen Verkauf der Immobilie vor, dessen Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig ist, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren (§ 23 EStG) überschritten ist.

Dazu der BFH im Urteil vom 09.07.2003 - IX R 102/00:  Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht, kann regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet.

Wohnraum als Unterhalt

Überlässt ein Steuerzahler seinem von ihm geschiedenen Ehepartner aufgrund einer Unterhaltsvereinbarung ein Einfamilienhaus zur Nutzung, so erzielt er mit diesem Überlassen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S. von § 21 EStG, weil er nicht gegen Entgelt vermietet.

Der unterhaltsberechtigte Ehepartner nutzt das Haus nicht aufgrund eines Mietvertrags, sondern allein aufgrund der im Rahmen der Ehescheidung getroffenen Unterhaltsvereinbarung (BFH 17.3.1992 - IX R 264/87). Allerdings sind lediglich die durch die Nutzung des Hauses entstandenen Kosten sind als Unterhalt anzuerkennen, nicht der Mietwert.

Quelle: §§ 9 und 21 EStG