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Tipp 10.0 >> Vermietung und Verpachtung

Anlage V

Vieles spricht dafür, das Alter finanziell mit einer vermieteten Immobilie abzusichern. Die vereinnahmte Miete wirkt wie eine Rente. Und wer es richtig anstellt, kann mit einer vermieteten Immobilie sogar Steuern sparen.

Die Einkünfte berechnen Sie selbst anhand Ihrer Angaben im Formular »Anlage V«. Es liegt also - zumindest teilweise - in Ihrer Hand, in welcher Höhe Sie Vermietungseinkünfte versteuern.

Aktuelle Richtlinien als Anhang

Bei den Richtlinien handelt es sich um Anweisungen des Bundesfinanzministers an seine untergeordneten Behörden. Ergänzt werden die Richtlinien durch Hinweise. Richtlinien und Hinweise zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind unten als Anhang auszugsweise angefügt.

Richtlinien und Hinweise sind nur für Angehörige der Steuerverwaltung bestimmt und für den steuerlichen Laien oft nur schwer verständlich. Gleichwohl: Haben Sie an dieser Stelle ein steuerliches Problem, können die Texte eine wertvolle Hilfe sein.

⇒   Vermietung und Verpachtung

Unter Vermietung und Verpachtung (V+V) fallen die in § 21 Abs. 1 EStG genannten Tatbestände, insbesondere

  • V+V von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, von  grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht);
  • V+V von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen;
  • V+V aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichem Know-how.

⇒   Keine Außenprüfung

Nach der Finanzamts-Geschäftsordnung werden Vermietungseinkünfte abschließend im Innendienst  geprüft und dies auch nur gelegentlich. Außenprüfungen sind nicht vorgesehen. Sie brauchen also nicht zu befürchten, dass Ihnen ein Außenprüfer ins Haus kommt. Dafür werden umso mehr detaillierte Angaben in der Anlage V verlangt.

⇒   Berechnung der Einkünfte

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 21 EStG). Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und der Werbungskosten gilt das sogenannte Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Danach sind Mieteinnahmen in dem Kj. anzusetzen, in dem sie zugeflossen sind. Ausgaben (Werbungskosten) sind in dem Kj. abzusetzen, in dem sie verausgabt sind.

Übersicht:

Einnahmen (Zeile 4 bis 21)    
Kaltmieten für Wohnungen (Zeile 9)   ..... €  
+ Mieteinnahmen für andere Räume (Zeile 11)  ..... €  
+ Umlagen, verrechnet mit Erstattungen (Zeile 13)       ..... €  
Summe der Einnahmen                                                           ..... € > ..... €
Werbungskosten (Zeilen 33 bis 50)    
Absetzung für Abnutzung für Gebäude (Zeilen 33 bis 36)  ..... €  
+ Schuldzinsen ohne Tilgung (Zeile 37) ..... €  
+ Erhaltungsaufwendungen (Zeilen 40 bis 46)       ..... €  
+ Umlagefähige Betriebskosten (Zeile 47)  ..... €  
+ Verwaltungskosten (Zeile 48)    ..... €  
+ Sonstiges (z. B. Bankgebühren / pauschal16 € im Jahr ..... €  
Summe der Werbungskosten                                                    ..... € > ..... €
Einkünfte                                                     ..... €

⇒   Mit einer Immobilie sparen

Sind bei einer Immobilie die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, stellen sich Verluste ein. Der  entstandene Verlust wird mit positiven Einkünften verrechnet (Verlustausgleich / § 2 EStG) und drückt so die Steuerlast. Dies klappt bei Vermietungseinkünften ganz legal, ohne viel zu Tricksen. Im Blickpunkt: Renovierung eines Hauses, solange es noch vermietet.

Verluste durch Werbungskosten

Verluste entstehen, wenn die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen. Durch Verrechnung mit positiven Einkünften senken Sie Ihre Steuerlast.

Als Selbständiger  brauchen Sie nicht bis zur nächsten Steuererklärung zu warten. Sie können bereits für das laufende Jahr die Senkung Ihrer Einkommensteuervorauszahlungen beantragen (§ 37 EStG).

Als Arbeitnehmer beantragen Sie einen Freibetrag in Ihre Lohnsteuerdaten (ELSTAM / § 39a EStG). Das geht sogar für zwei Jahre im Voraus. Der Freibetrag mindert den steuerpflichtigen Bruttolohn.

Verluste entstehen insbesondere durch:

  • Abschreibungen auf das Gebäude und das Zubehör

Dies sind Werbungskosten, die zunächst nur auf dem Papier stehen, also zunächst keine Kosten verursachen. Hier kommt es darauf an, den günstigsten Abschreibungssatz  auf die höchstmögliche Abschreibungsgrundlage (Herstellungs- oder Anschaffungskosten) anzuwenden / Zeilen 33 bis 35.

  • Schuldzinsen für Bau- oder Anschaffungsdarlehen

Wichtig ist bei gemischter Nutzung (teilweise vermietet, teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt) die Schuldzinsen möglichst dem vermieteten Teil zuzuordnen / Zeilen 36 bis 37.

  • Erhaltungsaufwendungen

Wichtig ist hier, die Aufwendungen für das Gebäude nicht den Herstellungs- oder Anschaffungskosten zuzuordnen, so dass sie sofort absetzbar sind / Zeilen 39 bis 45

◊ Vermietung an Angehörige: 34 % unter Preis

Auch durch Vermietung an Angehörige unter Preis lassen sich Steuern sparen. Beträgt die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken indessen weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Werbungskosten sind nur absetzbar, soweit sie auf den entgeltlichen Teil der Vermietung entfallen.

Beträgt das Entgelt hingegen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. Werbungskosten sind in voller Höhe absetzbar (§ 21 Abs. 2 EStG). So mindern sich die zu versteuernden Einkünfte.

Dies bedeutet: Sie können bis zu 34 % unter der ortsüblichen Miete (unterster Rahmensatz des Mietspiegels) vermieten und trotzdem die Wohnungskosten in voller Höhe abziehen.

Vermietung an Kinder

Die Regelung in § 21 Abs. 2 EStG gilt auch, wenn die Wohnung unter Preis an ein Kind vermietet ist und das Kind mangels eigener Einkünfte die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern aufbringt (BFH 19.10.1999 - IX R 30/98). Beide Zahlungen müssen aber getrennt geleistet werden (BFH 16.02.2016 - IX R 28/15).

◊ Übertragung der Einkünfte

Ein interessantes Sparmodell besteht auch darin, dass ein Angehöriger, der keine oder nur geringe Einkünfte hat, die Mieteinnahmen versteuert. Auf diese Weise erhöht sich die Rendite aus dem Mietobjekt. Allerdings ist dazu die rechtliche Übertragung des Mietobjekts auf den Angehörigen erforderlich. Üblich ist die Übertragung an Abkömmlinge im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.  

Die Mieteinkünfte, die daraufhin dem Kind zuzurechnen sind (§ 2 Abs. 1 Satz 1 EStG), bleiben bis zur Höhe des Grundfreibetrages von 9.000 € (Wert für 2018), steuerfrei und mindern gleichzeitig Ihre eigenen Einkünfte. Außerdem ist die Rendite aus dem Objekt brutto gleich netto.

Dies bedeutet: Sollen die Mieteinnahmen einem z. B Ihrem Kind zufließen, ist die Übertragung des Grundstücks erforderlich. Man spricht von der erforderlichen Übertragung der Einkunftsquelle, aus der die Einkünfte fließen.

◊ Untervermietung

Einkünfte aus V+V versteuert nicht nur der Eigentümer der Sache oder des Rechts. Auch der Mieter eines Grundstücks / einer Sache / eines Rechts, der aufgrund einer gesicherten Rechtsposition (z. B. Miet- oder Pachtvertrag) weitervermieten kann (Untervermietung), hat Einkünfte aus V+V.

Leer stehende Immobilie

Auch die Aufwendungen für eine leer stehende Immobilie sind als – vorweggenommene – Werbungskosten absetzbar, wenn der Steuerzahler aufzeigen kann, dass er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat.

Sind indessen nach mehrjähriger Renovierung Anstrengungen des Steuerzahlers zur Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht erkennbar, kann dies ein Beweisanzeichen für eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht sein.

Im Hintergrund steht die Vermutung des Fiskus, der Steuerzahler bereite einen lukrativen Verkauf der Immobilie vor, dessen Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig ist, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren (§ 23 EStG) überschritten ist.

Dazu der BFH im Urteil vom 09.07.2003 - IX R 102/00:  Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht, kann regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet.

Wohnraum als Unterhalt

Überlässt ein Steuerzahler seinem von ihm geschiedenen Ehepartner aufgrund einer Unterhaltsvereinbarung ein Einfamilienhaus zur Nutzung, so erzielt er mit diesem Überlassen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S. von § 21 EStG, weil er nicht gegen Entgelt vermietet.

Der unterhaltsberechtigte Ehepartner nutzt das Haus nicht aufgrund eines Mietvertrags, sondern allein aufgrund der im Rahmen der Ehescheidung getroffenen Unterhaltsvereinbarung (BFH 17.3.1992 - IX R 264/87). Allerdings sind lediglich die durch die Nutzung des Hauses entstandenen Kosten sind als Unterhalt anzuerkennen, nicht der Mietwert.

◊ Gebäudeabschreibung

Für das Gebäude kann eine Abschreibung vorgenommen werden, die als Werbungskosten absetzbar ist. Grundlage für die Abschreibung sind bei einem Neubau die Herstellungskosten und bei Erwerb eines bestehenden Gebäudes die Anschaffungskosten. Abgeschrieben wird auf die Dauer der Nutzung, wobei bei Gebäuden von einer fiktiven Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren ausgegangen wird. Dazu in weiteren Beiträgen mehr.

Wer ein bebautes Grundstück erworben und erstmals vermietet hat, muss den Kaufpreis in einen Anteil für Gebäude und Grund und Boden aufteilen, also Gebäude und Grund und Boden ins Verhältnis setzen. Dabei wird im Normalfall der Anteil für den Grund und Boden mit 15 % bis 20 % der gesamten Anschaffungskosten angesetzt.

Wenn das Finanzamt mit dieser Einschätzung nicht einverstanden ist, wird es einen Bausachverständigen einschalten, der die Verhältnisse von Grund und Boden und Gebäude anhand der Sachwerte ermittelt (BFH 10.10.2000 - IX R 86/97). Dazu hat der Bundesfinanzminister den Finanzämtern Hinweise an die Hand gegeben (Bundesfinanzministerium.de/Kaufpreisaufteilung).

◊ Grunderwerbsteuer

Wechselt ein bebautes Grundstück entgeltlich den Eigentümer, fällt Grunderwerbsteuer an, die je nach Vertrag der Veräußerer oder der Erwerber zu tragen hat. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3.5 bis 6.5 % des Kaufpreises. 

Im Kaufvertrag sollte auch festgestellt sein, wie viel vom Kaufpreis auf den Grund und Boden, das Gebäude und auf das Inventar entfällt, etwa Küche und Möbel. Für das Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dasselbe gilt bei Erwerb einer Eigentumswohnung für die Instandhaltungsrücklage.

◊ Bauabzugssteuer / Freistellungsbescheinigung

Lassen Sie sich von dem Bauunternehmer, der Bauleistungen für Sie erbringt, eine Freistellungsbescheinigung geben. Andernfalls müssen Sie vom Rechnungsbetrag 15 % Bauabzugssteuer einbehalten und an das Finanzamt abführen.

Dies gilt aber nur, wenn Sie mehr als zwei Wohnungen vermieten und das Auftragsvolumen für Bauleistungen im laufenden Kalenderjahr mehr als 15.000 € beträgt (§ 48 EStG).

Quelle: §§ 9 und 21 EStG

 

Aktuelle Richtlinien als Anhang

Zu § 21 EStG / Einkünfte aus Vermietung Verpachtung

Der Bundesfinanzminister unterteilt er seine Anweisungen an die Finanzämter in >>Richtlinien<< (R) und >>Hinweise<< (H). >>Richtlinien<< behandeln Anwendungsfragen von allgemeiner Bedeutung, >>Hinweise<< betreffen Einzelfälle.

R 21.1 Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand

(1) Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind regelmäßig Erhaltungsaufwand. Zum Erhaltungsaufwand gehören z. B Aufwendungen für den Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten oder für den Einbau einer privaten Breitbandanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss privater Breitbandanlagen an das öffentliche Breitbandnetz bei bestehenden Gebäuden.

(2) Nach der Fertigstellung des Gebäudes ist Herstellungsaufwand anzunehmen, wenn Aufwendungen durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB). Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, ist auf Antrag dieser Aufwand stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln. 3Auf Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, ist die Vereinfachungsregelung jedoch nicht anzuwenden.

(3) Kosten für die gärtnerische Gestaltung der Grundstücksfläche bei einem Wohngebäude gehören nur zu den Herstellungskosten des Gebäudes, soweit diese Kosten für das Anpflanzen von Hecken, Büschen und Bäumen an den Grundstücksgrenzen ("lebende Umzäunung") entstanden sind. Im Übrigen bildet die bepflanzte Gartenanlage ein selbständiges Wirtschaftsgut. Bei Gartenanlagen, die die Mieter mitbenutzen dürfen, und bei Vorgärten sind die Herstellungskosten der gärtnerischen Anlage gleichmäßig auf deren regelmäßig 10 Jahre betragende Nutzungsdauer zu verteilen. Aufwendungen für die Instandhaltung der Gartenanlagen können sofort abgezogen werden. Absatz 2 Satz 2 ist sinngemäß anzuwenden. Soweit Aufwendungen für den Nutzgarten des Eigentümers und für Gartenanlagen, die die Mieter nicht nutzen dürfen, entstehen, gehören sie zu den nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abziehbaren Kosten (grundsätzlich Aufteilung nach der Zahl der zur Nutzung befugten Mietparteien). Auf die in Nutzgärten befindlichen Anlagen sind die allgemeinen Grundsätze anzuwenden.

(4) Die Merkmale zur Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand bei Gebäuden gelten bei selbständigen Gebäudeteilen (>hierzu R 4.2 Abs. 4 und Abs. 5) entsprechend.

(5) Werden Teile der Wohnung oder des Gebäudes zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sind die Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie die Erhaltungsaufwendungen um den Teil der Aufwendungen zu kürzen, der nach objektiven Merkmalen und Unterlagen leicht und einwandfrei dem selbst genutzten Teil zugeordnet werden kann. Soweit sich die Aufwendungen nicht eindeutig zuordnen lassen, sind sie um den Teil, der auf eigene Wohnzwecke entfällt, nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu kürzen.

(6) Bei der Verteilung von Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV* kann für die in dem jeweiligen VZ geleisteten Erhaltungsaufwendungen ein besonderer Verteilungszeitraum gebildet werden. Wird das Eigentum an einem Gebäude unentgeltlich auf einen anderen übertragen, kann der Rechtsnachfolger Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen. Dabei ist der Teil des Erhaltungsaufwands, der auf den VZ des Eigentumswechsels entfällt, entsprechend der Besitzdauer auf den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger aufzuteilen.

*Auf 2 bis fünf Jahre

R 21.2 Einnahmen und Werbungskosten

(1) Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 Euro im VZ, kann im Einverständnis mit dem Stpfl. aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden. Satz 1 ist bei vorübergehender Untervermietung von Teilen einer angemieteten Wohnung, die im Übrigen selbst genutzt wird, entsprechend anzuwenden.

(2) Zinsen, die Beteiligte einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage erzielen, gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.

(3) Die Berücksichtigung von Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung kommt auch dann in Betracht, wenn aus dem Objekt im VZ noch keine Einnahmen erzielt werden, z. B. bei einem vorübergehend leer stehenden Gebäude.

(4) Die Tätigkeit eines Stpfl. zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht im Wesentlichen in der Verwaltung seines Grundbesitzes. Bei nicht umfangreichem Grundbesitz erfordert diese Verwaltung in der Regel keine besonderen Einrichtungen, z. B. Büro, sondern erfolgt von der Wohnung des Stpfl. aus. Regelmäßige Tätigkeitsstätte ist dann die Wohnung des Stpfl.. Aufwendungen für gelegentliche Fahrten zu dem vermieteten Grundstück sind Werbungskosten i. S. d. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG.

R 21.3 Verbilligt überlassene Wohnung

In den Fällen des § 21 Abs. 2 EStG ist von der ortsüblichen Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.

R 21.4 Miet- und Pachtverträge zwischen Angehörigen und Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Die für die steuerliche Beurteilung von Verträgen zwischen Ehegatten geltenden Grundsätze können nicht auf Verträge zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft – ausgenommen eingetragene Lebenspartnerschaften – übertragen werden, es sei denn, dass der Vertrag die gemeinsam genutzte Wohnung betrifft.

R 21.5 Behandlung von Zuschüssen

(1) Zuschüsse zur Finanzierung von Baumaßnahmen aus öffentlichen oder privaten Mitteln, die keine Mieterzuschüsse sind (z. B. Zuschuss einer Flughafengesellschaft für den Einbau von Lärmschutzfenstern), gehören grundsätzlich nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Herstellungskosten, sind ab dem Jahr der Bewilligung die AfA, die erhöhten Absetzungen oder die Sonderabschreibungen nach den um den Zuschuss verminderten Herstellungskosten zu bemessen; R 7.3 Abs. 4 Satz 2 und R 7a Abs. 4. Das gilt auch bei Zufluss des Zuschusses in mehreren Jahren. Wird der Zuschuss zurückgezahlt, sind vom Jahr des Entstehens der Rückzahlungsverpflichtung an die AfA oder die erhöhten Absetzungen oder die Sonderabschreibungen von der um den Rückzahlungsbetrag erhöhten Bemessungsgrundlage vorzunehmen. 5Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Erhaltungsaufwendungen oder Schuldzinsen, sind diese nur vermindert um den Zuschuss als Werbungskosten abziehbar. Fällt die Zahlung des Zuschusses und der Abzug als Werbungskosten nicht in einen VZ, rechnet der Zuschuss im Jahr der Zahlung zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Wählt der Stpfl. eine gleichmäßige Verteilung nach §§ 11a, 11b EStG oder § 82b EStDV, mindern die gezahlten Zuschüsse im Jahr des Zuflusses die zu verteilenden Erhaltungsaufwendungen. Der verbleibende Betrag ist gleichmäßig auf den verbleibenden Abzugszeitraum zu verteilen. Soweit der Zuschuss die noch nicht berücksichtigten Erhaltungsaufwendungen übersteigt oder wird er erst nach Ablauf des Verteilungszeitraums gezahlt, rechnet der Zuschuss zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Hat der Stpfl. die Zuschüsse zurückgezahlt, sind sie im Jahr der Rückzahlung als Werbungskosten abzuziehen.

(2) Abweichend von Absatz 1 handelt es sich bei Zuschüssen, die keine Mieterzuschüsse sind, im Kalenderjahr des Zuflusses um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie eine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks darstellen (z. B. Zuschuss als Gegenleistung für eine Mietpreisbindung oder Nutzung durch einen bestimmten Personenkreis); § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG ist zu beachten.

(3) Vereinbaren die Parteien eines Mietverhältnisses eine Beteiligung des Mieters an den Kosten der Herstellung des Gebäudes oder der Mieträume oder lässt der Mieter die Mieträume auf seine Kosten wieder herrichten und einigt er sich mit dem Vermieter, dass die Kosten ganz oder teilweise verrechnet werden, entsteht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch, der in der Regel durch Anrechnung des vom Mieter aufgewandten Betrags (Mieterzuschuss) auf den Mietzins wie eine Mietvorauszahlung befriedigt wird. 2Für Mieterzuschüsse ist § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG zu beachten. Als vereinnahmte Miete ist dabei jeweils die tatsächlich gezahlte Miete zuzüglich des anteiligen Vorauszahlungsbetrags anzusetzen. Satz 3 gilt nur für die vereinnahmte Nettomiete, nicht für vereinnahmte Umsatzsteuerbeträge. Die AfA nach § 7 EStG und die erhöhten Absetzungen oder Sonderabschreibungen sind von den gesamten Herstellungskosten (eigene Aufwendungen des Vermieters zuzüglich Mieterzuschüsse) zu berechnen. Hat ein Mieter Kosten getragen, die als Erhaltungsaufwand zu behandeln sind, sind aus Vereinfachungsgründen nur die eigenen Kosten des Vermieters als Werbungskosten zu berücksichtigen. Wird ein Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr zur Erzielung von Einkünften i. S. d. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 7 EStG genutzt, ist der noch nicht als Mieteinnahme berücksichtigte Teil der Mietvorauszahlung in dem betreffenden VZ als Einnahme bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen. In Veräußerungsfällen erhöhen sich seine Mieteinnahmen insoweit nicht, als unberücksichtigte Zuschussteile durch entsprechende Minderung des Kaufpreises und Übernahme der Verpflichtung gegenüber den Mietern auf den Käufer übergegangen sind.

(4) Entfallen Zuschüsse auf eine eigengenutzte oder unentgeltlich an Dritte überlassene Wohnung, gilt Folgendes:

 

1.

Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Herstellungs- oder Anschaffungskosten, für die der Stpfl. die Steuerbegünstigung nach § 10f Abs. 1 EStG oder § 7 FördG, die Eigenheimzulage oder die Investitionszulage nach § 4 InvZulG 1999 in Anspruch nimmt, gilt Absatz 1 Satz 2 bis 4 entsprechend.

 

2.

Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Erhaltungsaufwand, für den der Stpfl. die Steuerbegünstigung nach § 10f Abs. 2 EStG oder § 7 FördG oder die Investitionszulage nach § 4 InvZulG 1999 in Anspruch nimmt, gilt Absatz 1 Satz 5 und 10 entsprechend.

R 21.6 Miteigentum und Gesamthand

1Die Einnahmen und Werbungskosten sind den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht anzusetzenden Anteile zuzurechnen. Haben die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend, wenn sie bürgerlichrechtlich wirksam sind und hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind. AfA oder erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen können nur demjenigen Miteigentümer zugerechnet werden, der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat.

H 21.2 Einnahmen und Werbungskosten

Siehe H 4.7

H 4.7 Betriebseinnahmen und -ausgaben

Auflösung des Mietvertrags

Aufwendungen für vorzeitige Auflösung des Mietvertrags über eine Wohnung sind Betriebsausgaben bei ausschließlich betrieblich veranlasster Verlegung des Lebensmittelpunkts (BFH vom 1.12.1993 – BStBl 1994 II S. 323)..

Betreuervergütung

Vergütungen für einen ausschließlich zur Vermögenssorge bestellten Betreuer stellen Betriebsausgaben bei den mit dem verwalteten Vermögen erzielten Einkünften dar, sofern die Tätigkeit des Betreuers weder einer kurzfristigen Abwicklung des Vermögens noch der Verwaltung ertraglosen Vermögens dient (BFH vom 14.9.1999 – BStBl 2000 II S. 69).

Drittaufwand

Trägt ein Dritter Kosten, die durch die Einkünfteerzielung des Stpfl. veranlasst sind, können sie als so genannter Drittaufwand nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten des Stpfl. sein. Bei Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegt Drittaufwand vor, wenn ein Dritter sie trägt und das angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgut vom Stpfl. zur Erzielung von Einkünften genutzt wird (BFH vom 23.8.1999 – BStBl II S. 782, 785).

Deshalb kommt die Berücksichtigung einer AfA oder einer Aufwandsverteilung für einen vom Nichteigentümer-Ehegatten betrieblich genutzten Gebäudeteil als Betriebsausgabe grundsätzlich nicht in Betracht, wenn das Darlehen zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Gebäudes allein vom Eigentümer-Ehegatten aufgenommen wurde und die Zahlungen zur Tilgung dieses Darlehens von einem gemeinsamen Oder-Konto der Eheleute geleistet werden (BFH vom 21.2.2017 – BStBl II S. 819). Aufwendungen eines Dritten können allerdings im Falle der so genannten Abkürzung des Zahlungswegs als Aufwendungen des Stpfl. zu werten sein; Abkürzung des Zahlungswegs bedeutet die Zuwendung eines Geldbetrags an den Stpfl. in der Weise, dass der Zuwendende im Einvernehmen mit dem Stpfl. dessen Schuld tilgt, statt ihm den Geldbetrag unmittelbar zu geben, wenn also der Dritte für Rechnung des Stpfl. an dessen Gläubiger leistet (BFH vom 23.8.1999 – BStBl II S. 782, 785). Erhaltungsaufwendungen eines Dritten sind auch dann Betriebsausgaben oder Werbungskosten des Stpfl., wenn sie auf einem von einem Dritten im eigenen Namen, aber im Interesse des Stpfl. abgeschlossenen Werkvertrag beruhen und der Dritte die geschuldete Zahlung auch selbst leistet (BFH vom 28.9.2010 – BStBl 2011 II S. 271). Bei Kreditverbindlichkeiten und anderen Dauerschuldverhältnissen (z. B. Miet- und Pachtverträge) kommt eine Berücksichtigung der Zahlung unter dem Gesichtspunkt der Abkürzung des Vertragswegs nicht in Betracht (BMF vom 7.7.2008 – BStBl I S. 717). Deshalb können Schuldzinsen, die ein Ehegatte auf seine Darlehensverbindlichkeit zahlt, vom anderen Ehegatten auch dann nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden, wenn die Darlehensbeträge zur Anschaffung von Wirtschaftsgütern zur Einkünfteerzielung verwendet wurden (>BFH vom 24.2.2000 – BStBl II S. 314 und vom 21.2.2017 – BStBl II S. 819). Bezahlt hingegen der andere Ehegatte die Zinsen aus eigenen Mitteln, bilden sie bei ihm abziehbare Betriebsausgaben oder Werbungskosten. Nehmen Ehegatten gemeinsam ein gesamtschuldnerisches Darlehen zur Finanzierung eines Wirtschaftsguts auf, das nur einem von ihnen gehört und von diesem zur Einkünfteerzielung genutzt wird, sind die Schuldzinsen in vollem Umfang bei den Einkünften des Eigentümer-Ehegatten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar (>BFH vom 2.12.1999 – BStBl 2000 II S. 310 und 312). Werden die laufenden Aufwendungen für ein Wirtschaftsgut, das dem nicht einkünfteerzielenden Ehegatten gehört, gemeinsam getragen, kann der das Wirtschaftsgut einkünfteerzielend nutzende (andere) Ehegatte nur die nutzungsorientierten Aufwendungen (z. B. bei einem Arbeitszimmer die anteiligen Energiekosten und die das Arbeitszimmer betreffenden Reparaturkosten) als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend machen (>BFH vom 23.8.1999 – BStBl II S. 782, 786).