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Tipp 062 Vermietung von Ferienwohnungen

Anlage V

Einer Ferienwohnung haftet aus der Sicht des Fiskus immer der mögliche Makel der Liebhaberei an, d. h. es werde nicht ernsthaft ein Überschuss angestrebt. Dann sind Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgleichsfähig. Dazu folgendes:

Wird eine Ferienwohnung ausschließlich durch Vermietung genutzt – ob in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten –, ist davon auszugehen, dass der Steuerzahler auf lange Sicht hin einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten anstrebt und somit keine "Liebhaberei" vorliegt. Verluste werden ohne Wenn und Aber anerkannt.

⇒   Überschussprognose

Wird die Ferienwohnung teilweise auch eigengenutzt, prüft das Finanzamt, ob der Tatbestand der Liebhaberei vorliegen könnte, wenn die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen von im Schnitt 25 % erheblich unterschritten wird. Dabei führt das Finanzamt eine Prognose dahingehend durch, ob wirklich die Absicht besteht, aus der Ferienwohnung einen Überschuss zu erzielen.

Sie tragen ein, sofern das zutrifft

Zeile 7 Ganz oder teilweise als Ferienwohnung genutzt  Kennziffer 61   1  1 = Ja

Muster (auf besonderem Blatt der Anlage V beifügen):

Vermietet 122 Tage
Eigengenutzt / unentgeltlich an Dritte überlassen 0 Tage
Leerstand 243 Tage
Insgesamt 365 Tage

Die übliche Vermietungszeit von 25 % ist überschritten (122 Tage : 365 Tage x 100 = 33.42 %). Somit erübrigt sich für den Fiskus eine Überschuss-Prognose zu verlangen.

⇒  Angaben zur Überschuss-Prognose 

Wird eine Ferienwohnung zu weniger als 25 % vermietet, ist die Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu bejahen, wenn sich für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren aus geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt. In seinem Urteil vom 16.04.2013 - IX R 26 / 11 hat der BFH seine Auffassung bestätigt, dass in jedem Fall eine Überschussprognose durchgeführt werden muss, wenn sich aus dem Vertrag mit einem gewerblichen Vermieter vor Ort ein Recht zur Selbstnutzung ergibt.

Beispiel gem. BMF – Schreiben vom 08.10.2004, IV C 3 - S 2253:

Einnahmen und Ausgaben der letzten 5 Jahre (lt. Anlage V)

Jahr

Einnahmen

Werbungskosten

2017

    6.100 €

    6.150 €

2016

    3.900 €

    4.700 €

2015

    5.200 €

    5.900 €

2014

    4.900 €

    5.100 €

2013

    4.800 €

    5.300 €

Durchschnitt

    4.980 €

    5.430 €

Hochrechnung auf 30 Jahre

149.400 €

162.900 €

Sicherheitszuschlag 10%

+ 14.940 €

 

Sicherheitsabschlag 10 %

 

- 16.290 €

Geschätzte Einnahmen / Ausgaben

164.340 €

146.610 €

Das Ergebnis der Überschussprognose:

164.340 € Einnahmen – 146.610 € Werbungskosten = 17.730 € Überschuss.

Die Prognose ist also positiv. Das Finanzamt wird die Vermietungstätigkeit nicht als Liebhaberei abtun. Die Überschüsse sind steuerpflichtig, die Verluste können mit anderen positiven Einkünften verrechnet / ausgeglichen werden.

Wichtig

  1. Hat der Steuerzahler die Selbstnutzung zeitlich beschränkt (z.B. bei der Vermietung durch einen Dritten), ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zuzurechnen; im Übrigen ist die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen. Ist die Selbstnutzung dagegen jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Weg der Schätzung entsprechend dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen.
  2. Lässt sich der Umfang der – neben einer tatsächlichen Fremdvermietung gegebenen – Selbstnutzung nicht feststellen, sind die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen zu je 50 v.H. der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen.
  3. Durch die Vermietung veranlasste kurzfristige Aufenthalte des Steuerzahlers in der Ferienwohnung (z.B. zur Jahreshauptversammlung einer Eigentümergemeinschaft, Endreinigung, Schlüsselübergabe, Beseitigung von Schäden) sind keine Selbstnutzung.

So lieber Leser, der BFH hat entschieden: Wie so oft fehlerfrei bei jeder Fehlentscheidung. Warum werden für Leerstandszeiten die Aufwendungen gleich hoch gewichtet wie für Nutzungszeiten in der Hochsaison, wo doch dort die Abnutzung wesentlich höher ist? Diese Frage lässt der BFH offen. Vielleicht riskiert mal jemand einen Prozess.

Wichtiger Hinweis

Während einer größeren Sanierungsphase sollten Sie auf eine Eigennutzung ganz verzichten. Auf diese Weise erreichen Sie den 100%igen Abzug der Sanierungskosten.