Anlage V

Sind die eigenen Kinder aus dem Haus, steht das halbe Haus meistens leer. Nun wäre Gelegenheit, wenn die Großeltern in die leer stehende Hälfte einziehen könnten.

• Praktischer Fall

Stefan Muster hat langfristig geplant. Im Jahr 2001 hat er für sich und seine Familie ein Einfamilienhaus mit 210 qm Wohnfläche errichtet. Für die spätere Nutzung als Zweifamilienhaus hat er den Eingangsbereich so ausgestaltet, dass sich mit einer Zwischenwand Erdgeschoss und Obergeschoss trennen lassen. Nachdem die Kinder aus dem Haus sind, hat er in 2019 die Abtrennung vollzogen. Aus einem gemeinsamen Flur führt eine Tür in das Erdgeschoss und in den Keller und eine zweite Tür in einen Treppenbereich zum Obergeschoss und zum Bodenbereich

Die Wohnung im Obergeschoss mit 100 qm Wohnfläche bewohnt er selbst. Die Erdgeschosswohnung mit 110 qm Wohnfläche hat er langfristig an seine Eltern vermietet. Das sind (110 qm : 210 qm x 100 =) 53 % der gesamten Wohnfläche. Damit schlägt er gleich zwei Fliegen mit einer Klappe: Er verhilft seinen Eltern zu einer altersgerechten Wohnung und weiß außerdem sein Haus gut behütet, wenn er mal auf Reisen ist.

Muster weiß, dass er von seinen Eltern mindestens 50 % der ortsüblichen Miete nehmen muss, wenn er die gesamten anteiligen Hauskosten absetzen will und hat deshalb mit seinen Eltern mietvertraglich eine Miete in Höhe von jeweils 70 % der ortsüblichen Miete vereinbart. Steigt die ortsübliche Miete, wird entsprechend angepasst. Derzeit liegt die Vergleichsmiete lt. Mietspiegel bei 6.00 € (unterer Rahmensatz). Die Eltern zahlen also 70 % von 6,00 € = 4,20 €, bei 110 qm Wohnfläche aufs Jahr gerechnet (110 qm x 4,20 € x 12 Monate =) 5.544,00 €. Für die Nebenkosten berechnet Muster pauschal 195 € mtl. = 2.340 € jährlich. Insgesamt zahlen die Eltern somit 7.884 €. 

• Messlatte ortsübliche Miete

Nur wenn die tatsächlich gezahlte Miete einschließlich Umlagen mindestens 50 % der ortsüblichen Miete beträgt (Wert ab 01.01.2021), sind die Hauskosten in voller Höhe abzugsfähig (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Kaltmiete umfasst den unteren Rahmensatz des örtlichen Mietspiegels (6 € x110 qm x 12 Monate = 7.920 €) zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (2.340 €). Das sind insgesamt 10.260 €.  

Die gezahlte Miete einschließlich der pauschalen Umlage beträgt 77 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

Berechnung: 7.884 € : 10.260 € x 100 = 77 %

Also sind die gesamten auf die vermietete Wohnung entfallenden Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.

Anlage V