Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Sie können die steuerlichen Freibeträge der Kinder auszuschöpfen, indem Sie Mieteinkünfte auf Ihre Kinder verlagern. 

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelingt dies am besten durch Übertragung einer vermieteten Wohnung, abgesegnet vom BFH, 30.06.1999, IX R 83/95. Im Ergebnis werden die Mieteinkünfte bis zur Höhe des Grundfreibetrages dadurch steuerfrei.

Mit einem solchen Manöver können Sie als Eltern Ihre steuerpflichtigen Einkünfte verringern und damit der Steuerprogression die Spitze brechen. Auch gehen dann nicht mehr die steuerlichen Freibeträge für Kinder sang- und klanglos den Bach runter. Das sind pro Kind der Grundfreibetrag von 10.908 (Wert für 2023) und der Sonderausgaben-Pauschbetrag von 36 €.

Warum nicht schon vorzeitig Grundbesitz übertragen? Die Kinder erben ohnehin später alles. Wichtig ist, im Übertragungsvertrag festzuschreiben, dass es sich um eine Übertragung "im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge" handelt und bei älteren Kindern zudem Verfügungsbeschränkungen festzulegen, z. B. Verkaufsbeschränkung / Belastungsbeschränkung bis zum 30. Lebensjahr des Kindes.  

♦   Nettorendite nach Steuern verdoppelt 

Zugleich verdoppelt sich bei den Kindern die Nettorendite nach Steuern.

Beispiel:

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus einer für 100.000 € erworbenen Eigentumswohnung betragen 4.000 €. Die Nettorendite vor Steuern beträgt somit (4.000 € : 100.000 € x 100 =) 4 %. Beträgt Ihr persönlicher Steuersatz 50 %, bleiben Ihnen 2.000 €. Damit vermindert sich die Nettorendite nach Steuern auf (2.000 € : 100.000 € x100 =) 2 %.

Wenn Sie die Eigentumswohnung auf Ihr Kind überschreiben lassen, bleibt der Familie die Nettorendite von 4 % erhalten.

♦  Ergänzungspfleger kein Problem

Bei minderjährigen Kindern hat ein Ergänzungspfleger den notariellen Vertrag mit zu unterschreiben (BFH, 23.4.1992, IV R 46/91), weil Grundbesitz finanzielle Belastungen mit sich bringen kann, wie z. B. Reparaturaufwand (§§ 107 ff BGB), die zu berücksichtigen sind, wenn das Kind keine anderen Einkünfte hat. Den Ergänzungspfleger können Sie selbst aus Ihrem Bekanntenkreis bestimmen.

♦   Kindergeld läuft weiter

Die Übertragung von Vermögen auf Kinder hat seit 2012 steuerlich an Attraktivität gewonnen, nachdem die Höhe der eigenen Einkünfte von volljährigen Kindern für Kindergeld und Kinderermäßigung keine größere Bedeutung mehr haben.

Auch wenn Ihr Kind durch die Grundstücksübertragung eigene Einkünfte hat, haben Sie weiterhin  Anspruch auf Kindergeld bzw. auf Kinderfreibeträge. Dazu mehr im Kapitel Anlage Kind.

♦   Übertragung grunderwerbsteuerfrei

Von Vorteil ist, dass Grundstückserwerbe unter Verwandten in gerader Linie (Großeltern, Eltern, Kinder) grunderwerbsteuerfrei sind (§ 8 Nr. 6 GrEStG).

♦   Schenkungsteuer Fehlanzeige

Schenkungen an leibliche Kinder bis 400.000 € schenkungssteuerfrei (§§ 14 und 16 ErbStG). Dies gilt für alle Schenkungen im Abstand von 10 Jahren.