Helfer in Steuersachen

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2.0.7 Das Zweikontenmodell

Mit Hilfe des Zweikontenmodells gelingt es Ihnen, bei einer gemischt genutzten Immobilie die Schuldzinsen in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen, indem Sie das Fremdkapital dem vermieteten Teil zuordnen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Eine gemischte Nutzung liegt vor, wenn eine Immobilie teils zu eigenen Wohnzwecken genutzt und teils vermietet wird, z. B. bei einem Zweifamilien- oder Mehrfamilienhaus. Im Falle der gemischten Nutzung sollte das Eigenkapital vorrangig für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil und das Fremdkapital für den vermieteten Teil eingesetzt werden. Auf diese Weise sind die Schuldzinsen in voller Höhe abzugsfähig. Dabei gilt es, Eigenkapital und Fremdkapital strikt voneinander zu trennen. Dazu dient das Zweikontenmodell.

  • Aufgepasst

Sind indessen Eigenkapital und Fremdkapital erst einmal auf ein- und demselben Konto gelandet, finanzieren Sie ungewollt den vermieteten Teil auch mit Eigenkapital und den eigengenutzten Teil mit Fremdkapital, indem die Schuldzinsen anteilig dem vermieteten und dem eigengenutzten Teil zugeordnet werden. Soweit die Zinsen den eigengenutzten Teil betreffen, verpuffen sie wirkungslos (BFH Urteil vom 27.10.1998 - IX R 44/95).

Wie kann man sich die Wirkung vorstellen, wenn Eigenkapital und Fremdkapital auf ein und demselben Konto gelandet sind? Vielleicht so: Wer eigenes Getreide und fremdes Getreide in einen Sack schüttet, weiß hinterher nicht mehr, welche Körner von ihm stammen und welche von  anderswo her. So ähnlich ist das auch mit Eigenkapital und Fremdkapital.

♦   Eigenkapital und Fremdkapital trennen

Damit Ihr Zweikontenmodell beim Finanzamt durchgeht richten Sie - bei Anschaffung oder Herstellung einer gemischt genutzten Immobilie, z. B. eines Zweifamilienhauses -, zwei Konten ein:

Konto 1 speisen Sie mit Eigenkapital,

Konto 2 speisen Sie mit Fremdkapital. Die späteren Zinsen von diesem Konto sollen in voller Höhe abzugsfähig sein.

Für die verschiedenen Erwerbsvorgänge gelten folgende Empfehlungen:

  • Anschaffung eines Gebäudes

Bei einem Zweifamilienhaus gehen Sie wie folgt vor: Bereits im notariellen Vertrag teilen Sie den Gesamtkaufpreis im Schätzungswege auf die künftig selbst genutzte Wohnung und die vermietete Wohnung auf. Soweit der Kaufpreis auf die künftig eigengenutzte Wohnung entfällt, begleichen Sie diesen mit Eigenkapital aus dem Konto 1. Hinweis auf dem Zahlungsbeleg z. B. : Teilkaufpreis Wohnung Erdgeschoss. Den Restbetrag begleichen Sie mit Fremdkapital aus Konto 2 mit dem entsprechenden Vermerk (z. B.: Teilkaufpreis für die Wohnung 1. Obergeschoss. Informieren Sie den Notar über das Zweikontenmodell, wenn der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto zu leisten ist und der Notar die Zahlungen an den Verkäufer ausführt

  • Herstellung eines Gebäudes

Lassen Sie sich für jede Wohnung von den Handwerkern eine getrennte Rechnung ausstellen (z. B. für Türen, Bodenbeläge, Deckenvertäfelung, Badezimmer, Elektroinstallationen, Malerarbeiten). Dadurch haben Sie nun grundsätzlich die Möglichkeit, jede Wohnung entsprechend der späteren Nutzung mit dem dafür vorgesehenen Kapital aus Konto 1 (Eigenkapital) oder Konto 2 (Fremdkapital) zu finanzieren.

Soweit die Herstellungskosten das gesamte Gebäude betreffen, teilen Sie diese auf im Verhältnis der Wohnflächen, z. B. die Anschaffungskosten für den Grund und Boden, die Rechnung des Bauunternehmers für Bodenaushub, Mauerwerk etc., die Rechnungen für die anderen Gewerke wie Dachstuhl, Dacheindeckung, Heizungsanlage, Anschlussleitungen, Entwässerung usw. Entsprechend der späteren Nutzung begleichen Sie die Beträge prozentual entweder  mit Eigenkapital) oder mit Fremdkapital.

01.22