Anlage V

Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, z. B. wegen einer hohen Sonderabschreibung oder wegen Leerstands, entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Sie zahlen dann insgesamt weniger Steuern.

Die Einkünfte berechnen Sie selbst anhand Ihrer Angaben im Formular »Anlage V«. Es liegt also - zumindest teilweise - in Ihrer Hand, in welcher Höhe Sie Vermietungseinkünfte versteuern.

Bevor wir ins Detail gehen, möchten wir zunächst das Grundsätzliche kurz ansprechen:

♦   Nutzung von Haus und Grund

Für die Steuer lässt sich unterscheiden

♦   Nicht übertreiben, Liebhaberei droht

Bei der Vermietung einer Immobilie verlangt der Fiskus, wie übrigens bei anderen steuerpflichtigen Aktivitäten auch, dass Sie die Vermietung mit "Einkunftserzielungsabsicht" betreiben, d. h. zumindest langfristig gesehen ein Plus machen wollen. Somit haben Sie keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn eine Einkunftserziehungsabsicht fehlt. Das Finanzamt stuft Ihre Vermietungstätigkeit dann als Liebhaberei ein. Folge: Verluste werden nicht anerkannt.

Allerdings steht der Bundesfinanzhof in einem wichtigen Punkt Ihnen zur  Seite: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung – Verluste hin oder her - vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen (BFH, Urteil v. 6.11.2001, IX R 97/00). Dies gilt nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen. Dabei ist Einkunftserzielungsabsicht für jedes einzelne vermietete Gebäudeteil / Objekt gesondert zu prüfen (BFH, Urteil v. 9.10.2013, IX R 2/13).

• Die Einkunftserzielungsabsicht wird vom Finanzamt immer geprüft, bei

1. Vermietung von unbebauten Grundstücken oder Gewerbeimmobilien,

2. Ferienwohnungen, die sowohl selbst genutzt als auch vermietet werden.

3. befristetet vermieteten Objekten,

4. besonders aufwendig gestalteten Objekten,

5. Verkauf eines bebauten Grundstücks oder einer Wohnung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – i. d. R. bis zu fünf Jahren – seit Anschaffung.

Zweifelt das Finanzamt Ihre Einkunftserzielungsabsicht an, liegt die Beweislast für das Gegenteil bei Ihnen. Sie können den Zweifeln begegnen, indem Sie eine "Überschuss-Prognose" einreichen.

Mehr dazu: ? Suchen anklicken und den Begriff >Überschuss-Prognose< eintragen.

♦   Keine Außenprüfung zu befürchten

Nach der Finanzamts-Geschäftsordnung werden erklärte Vermietungseinkünfte abschließend im Innendienst  geprüft und dies auch nur gelegentlich.

Außenprüfungen sind nicht vorgesehen. Sie brauchen also nicht zu befürchten, dass Ihnen ein Außenprüfer ins Haus kommt. Dafür werden umso mehr detaillierte Angaben in der Anlage V verlangt.

• Belege aufbewahren

Allerdings sollten Sie die Unterlagen zur Anlage V sorgfältig aufbewahren, damit Sie diese auf Anforderung des Finanzamts vorlegen können (Beleghaltevorschrift). Denn gelegentlich - im Abstand von mehreren Jahren - wird von höherer Warte angeordnet, die Vermietungseinkünfte schwerpunktmäßig zu überprüfen. Dann sind Mietverträge, Kontoauszüge, Unterlagen über Mietstreitigkeiten / Mietausfälle vorzulegen.

♦   Berechnung der Einkünfte

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 und § 21 EStG). Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und der Werbungskosten gilt das sogenannte Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Danach sind Mieteinnahmen in dem Kj. anzusetzen, in dem sie zugeflossen sind. Ausgaben (Werbungskosten) sind in dem Kj. abzusetzen, in dem sie verausgabt sind.

Übersicht: