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1.0.8 "Liebhaberei" vermeiden

Anlage V

Wer mit seiner Immobilie auf Dauer keine Überschüsse erzielt, dem hängt der Fiskus den Makel der "Liebhaberei" an mit der Folge: Verluste werden nicht anerkannt.

Unter Liebhaberei im steuerrechtlichen Sinne versteht man eine Tätigkeit ohne Absicht zur Erzielung von steuerpflichtigen Einkünften (§ 2 Abs. 1 und 2 EStG). Hierdurch entstandene Verluste werden steuerlich nicht anerkannt.

Dabei beruft sich der Fiskus auf § 42 AO, der den Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten verbietet. Verluste werden z. B. nicht anerkannt, wenn ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung bereits innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb selbst bezogen wird und zwischenzeitlich nur Verluste angefallen sind (BFH,09.07.2002, IX R 33/01). Es besteht somit eine Haltefrist von fünf Jahren, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Was tun? Bei Verlusten erst nach fünf Jahren einziehen. Vermeiden Sie den Eindruck, die Vermietung sei nicht auf Dauer angelegt. Sie sollten die beabsichtigte Selbstnutzung dem Finanzamt nicht unbedingt offenbaren. Da kann ein befristeter Mietvertrag schon verräterisch sein.

♦   Überschuss-Prognose

Eine Überschussprognose wird verlangt, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen. Voraussetzung für die Anerkennung von Verlusten über mehrere Jahre ist, dass die Überschuss-Prognose letztendlich einen Totalüberschuss ausweist.

  • Prognose-Berechnung

Als Mieteinnahmen und Grundstückskosten für den Prognosezeitraum sind Schätzwerte anzusetzen. Hierbei können die durchschnittlichen Werte der letzten 5 Jahre verwendet werden.

In die Prognoseberechnung dürfen nur Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG einfließen (2 / 3 % der Anschaffungs- / Herstellungskosten für das Gebäude). Dies gilt indessen nicht bei befristeter Vermietung (BFH, 25.6.2009, IX R 24/07).

Als Instandhaltungskosten für künftige Jahre können die Werte nach § 28 der Zweiten Berechnungs-VO nach dem Wohnungsbaugesetz (II. BV) angesetzt werden. Diese liegen im Jahr je nach Baujahr zwischen 7.10 € bis 11.50 € je qm Wohnfläche (§ 28 Abs. 2 II. BV). Zinsbelastungen sind je nach den vorliegenden Darlehensbedingungen ebenfalls zu berücksichtigen.

Die sich so ergebenden Ergebnisse der letzten 5 Jahre werden auf den Rest des 30-jährigen Prognosezeitraums hochgerechnet.

Berechnungsschema

Durchschnittliche Mieteinnahmen der letzten 5 Jahre    ….. €  
+ Sicherheitszuschlag 10 % ….. €  
Summe ….. € >      ….. €
Durchschnittliche Werbungskosten der letzten 5 Jahre ….. €  
./. Sicherheitsabschlag 10 % ….. € >      ….. €
Durchschnittliche Werte der letzten 5 Jahre           ….. €
Prognoseergebnis für 30 Jahre (Summe der durchschnittlichen Werte der letzten fünf  5 Jahre : 5 Jahre x 30 Jahre) =           ….. €

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♦   Keine Steuerersparnis für Luxusvillen

Bei besonders luxuriösen vermieteten Häusern werden Verluste nicht anerkannt, wegen nicht steuerrelevanter Liebhaberei. 

In einem Streitfall hatte ein Ehepaar drei Wohnungen mit je 250 qm Wohnfläche angeschafft, luxuriös saniert und anschließend an ihre verheirateten Kinder vermietet. Die Verluste aus der Vermietung zwischen 170.000 € und 210.000 € wollte das Ehepaar mit seinen übrigen Einkünften ausgleichen und so Steuern sparen. 

Der BFH hat den Verlustausgleich abgelehnt, wegen nicht steuerrelevanter Liebhaberei. Bei so großen kostenintensiven Objekten seien Verluste bei der Vermietung oft vorprogrammiert, so der BFH im Urteil vom 16.11.2023 - IX R 17/21. 

Anders hingegen derselbe Senat des BFH im Urteil vom 14.1.2003 IX R 5/00.  Wer sein Haus an seine Eltern vermietet, selbst aber ein Haus seiner Eltern unentgeltlich nutzt, kann die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen (BFH 14.1.2003 – IX R 5/00).

Im Streitfall hatte ein Steuerpflichtiger von seinen Eltern ein Einfamilienhaus, das sie bislang selbst nutzten, erworben und es anschließend an seine Eltern vermietet. Der von seinen Eltern zu zahlende Mietzins beträgt nach dem schriftlichen Mietvertrag 1.500 € pro Monat; Nebenkosten sind von den Eltern selbst und unmittelbar zu tragen. Im Streitjahr erzielte der Steuerpflichtige aus der Vermietung seines Hauses an die Eltern einen Werbungskostenüberschuss (Verlust) in Höhe von 88.719 €, weil auf seine Kosten das Haus umfassend renoviert hatte. Der Verlust wurde anerkannt.