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2.6.2 Zeile 33 Berechnung der 15 %-Grenze

Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten / § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Zu diesen Aufwendungen gehören indessen nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, z. B. Um- und Ausbauten, sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, wie z. B. für Wartungsarbeiten an der Heizung und für Schönheitsreparaturen.

Beispiel:

Der Steuerzahler hat für 275.000 € ein Grundstück erworben, bebaut mit einem Einfamilienhaus. Die Anschaffungsnebenkosten beliefen sich auf 22.155 €. Insgesamt betrugen die Anschaffungskosten somit 297.155 €. Auf das Gebäude entfielen Anschaffungskosten in Höhe von (297.155 ./. Anteil Grund und Boden 20 % = ) 237.724 €. Der Referenzwert für die 15%-Grenze beträgt somit (237.724 € : 100 x 15 =) 35.659 €.

Der Steuerzahler vermietete ab Januar 20.. das Einfamilienhaus an seinen Sohn. In der Zeit zwischen Erwerb und Vermietung des Gebäudes (Zeitdauer ca. 2 Monate) führte er folgende Baumaßnahmen durch:

Aufwendungen für den Austausch der Fenster    7.850 €
Sanierung des Badezimmers 12.370 €
+ Schönheitsreparaturen    6.616 €
+ Anbau eines Wintergartens 12.800 €
Zusammen 39.636 €

In die 15%-Grenze sind nur einzubeziehen die Aufwendungen für den Austausch der Fenster und für die Sanierung des Badezimmers, zusammen 20.220 €. Das sind weniger als 15 % der Anschaffungskosten für das Gebäude von 35.659 € (Referenzwert). Die Aufwendungen von 20.220 sind somit sofort in voller Höhe absetzbar.

Zusätzlich  sind sofort in voller Höhe absetzbar die Aufwendungen für Schönheitsreparaturen in Höhe von 6.616 €. Sie sind nicht in die 15 %-Grenze einzubeziehen.

Anlage V

♦   Aufwendungen für einen Winterarten

Nicht einzubeziehen in die 15%-Grenze sind ebenfalls Aufwendungen für Erweiterungen i.S. von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, z. B. Aus- und Anbauten.

Freistehende Gartenlauben und Wintergärten gehören nicht dazu. Sie sind selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter und vom Gebäude getrennt gesondert abzuschreiben. Das Gleiche gilt für ein freistehendes Gartenhaus  (BFH,02.06.1999, X R 16/96). Es handelt sich um - ohne bautechnische Verbindung - auf einem Grundstück stehende Baulichkeiten und damit um einkommensteuerrechtlich gesonderte Wirtschaftsgüter (BFH-Urteil vom 28. Juni 1983 VIII R 179/79).

Die Abschreibung für den Wintergarten (§ 7 Abs. 1 EStG) beträgt 10 % der Herstellungskosten, eine übliche Nutzungsdauer von 10 Jahren vorausgesetzt.

Anlage V

⇒  Gebäude als besonderes Wirtschaftsgut

Auch wenn das Gebäude aus mehreren Wohneinheiten besteht, sind bei der Prüfung der 15 %-Grenze die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zusammenzufassen.  Die 15 %-Grenze gilt also nicht für die einzelne Wohneinheit, sondern für das gesamte Gebäude.

Bei Prüfung, ob die Aufwendungen die Grenze von 15 % übersteigen, ist somit bei einem aus mehreren Wohneinheiten bestehenden Gebäude auf das Gebäude insgesamt abzustellen, wenn das Gesamtgebäude nicht unterschiedlich genutzt wird und somit nicht in mehrere Einheiten aufgeteilt werden muss. Dies ist die günstigste Variante, weil in diesem Fall die Aufwendungen ins Verhältnis zu den gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes zu setzen sind.

♦   Unterschiedliche Nutzungen und Funktionen eines Gebäudes

Wird ein Gebäude indessen unterschiedlich genutzt, z. B. teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, ist jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht (R 4.2 Abs. 4 EStR). 

♦   Wohneigentum

Werden die Wohnungen durch Einzelvertrag erworben (Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz) ist die 15 % - Grenze auf jede einzelne Wohnung anzuwenden (BFH,14.06.2016, IX R 15/15). 

⇒   Abschluss der Baumaßnahme wichtig?

Der Abschluss der Baumaßnahme ist nicht wichtig.

Es sind die im Dreijahreszeitraum angefallenen Aufwendungen / Baumaßnahmen zusammenzurechnen. Die Baumaßnahmen müssen im Dreijahreszeitraum weder  abgeschlossen, abgerechnet noch bezahlt sein. Damit wird verhindert, dass die 15 %-Regelung durch ungerechtfertigte Gestaltungen (z. B. Hinauszögern des Abschlusses von Baumaßnahmen, verspätete Abnahme der Werkleistung, verspätete Bezahlung) umgangen wird.