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2.0.7 Veräußerung von Grundstücken / Zeile 31-41

Anlage SO / Zeile 31-41

⇒   Veräußerung von Grundstücken

Steuerpflichtig sind Gewinne aus Veräußerungsgeschäften mit Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Bei einem Erbbaurecht kann sich ein Veräußerungsgewinn ergeben, wenn das Erbbaurecht entgeltlich erworben worden ist.

Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb des Zehrjahreszeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Durch die Errichtung  eines Gebäudes beginnt keine neue Frist zu laufen, sondern die Frist wird ausschließlich von der Anschaffung des unbebauten bis zur Veräußerung des bebauten Grundstücks berechnet

Gewinn aus einem Grundstücksgeschäft ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis einerseits und den Anschaffungs- und Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Abschreibungen während der Zeit der Vermietung mindern die Anschaffungskosten, sind damit dem Verkaufserlös hinzuzurechnen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

♦  Steuerbefreiung für eigengenutzte Wohnungen

Nicht besteuert wird der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien, die von der Anschaffung bzw. Herstellung bis zur Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Wenn Sie also angeben, die verkaufte Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt zu haben, ist der Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig, auch wenn An- und Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren erfolgt.

Dasselbe gilt für Wohnobjekte, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Hier wird Rücksicht genommen auf die Mobilität der Arbeitnehmer, die ja im Beruf so wichtig sein kann. Steuern auf einen Veräußerungsgewinn aus dem Hausverkauf soll jedenfalls die Mobilität nicht behindern (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Nicht besteuert wird der Verkauf auch dann, wenn die Immobilie nur zeitweise selbst bewohnt wird, in der übrigen Zeit dem Eigentümer jedoch als Wohnung zur Verfügung steht, z.B. als Wohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung oder als nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung.

Zweit- und Ferienwohnungen

Auch Zweit- und Ferienwohnungen können begünstigt sein, wenn sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Dies trifft auch dann zu, wenn es der Steuerpflichtige sie nur zeitweilig bewohnt, sofern sie ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung stehen.

Beim Verkauf von Ferienhäusern und Zweitwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind, oder die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt wurden, fällt deshalb keine Spekulationssteuer an (BFH 27.06.2017 – IX R 37/16).

Tipp: Können Sie die Zehnjahresfrist nicht einhalten, lässt sich die private Nutzung in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf einrichten.

♦   Tipp Spekulation mit einer Studentenwohnung

In Großstädten sind Appartements eine sichere Kapitalanlage. Überlassen Sie ein Appartement unentgeltlich Ihrem Kind während seiner Studienzeit, ist bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist der Gewinn steuerfrei, wenn Sie für Ihr Kind während der Studienzeit Kindergeld erhalten haben. Denn die Nutzung durch Ihr Kind ist der Nutzung der Eltern gleichgestellt. Dann fällt keine Spekulationssteuer an (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Doch aufgepasst: Nach dem 25. Lebensjahrverlässt Ihr Kind steuerlich betrachtet den Familienverband. Kindergeld bzw. Kinderfreibeträge entfallen von da ab (§ 32 Abs. 4 EStG). Studiert Ihr Kind über sein 25. Lebensjahr hinaus, sollte Ihr Kind das Appartement räumen und Sie sollten es sofort verkaufen, um die Steuerfreiheit zu erhalten.

  • Eigenheim mit häuslichem Arbeitszimmer

Der Gewinn aus dem Verkauf von selbst genutztem Wohneigentum ist auch dann in voller Höhe steuerfrei, wenn ein Raum als häusliches Arbeitszimmer genutzt und dafür Werbungskosten abgezogen wurden. Das Arbeitszimmer gehört zum privaten Wohnbereich und stellt kein selbständiges Wirtschaftsgut dar (FG Köln 20.03.2018 - 8 K 1160/15).

Dies bedeutet: Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, sind die Gebäudeteile besondere selbständige Wirtschaftsgüter, wenn das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht (R 4.2 (4) EStR. Das Arbeitszimmer in einem Eigenheim ist kein solches selbständiges Wirtschaftsgut.

♦   Berechnung der Behaltensfrist

Anfang und Ende der Behaltensfrist / Spekulationsfrist werden jeweils durch Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages bestimmt (BFH – Urt. vom 17.03.1967 - VI R 259 / 66). Bei Grundstücken ist der Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages die Beurkundung vor dem Notar.

Maßgebend für die Fristberechnung ist der notarielle Vertrag, nach dessen Abschluss der Käufer rein rechtlich die Zustimmung zur Grundbuchänderung erzwingen kann. Die anschließende Grundbuchänderung ist für die Fristberechnung ohne Bedeutung*.

*Eine wirksame Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordert zweierlei: Auflassung und Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Auflassung bezeichnet die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück notwendige Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber (§ 873 BGB).

Beispiel:

Der Steuerpflichtige hat durch notariell beurkundeten Vertrag vom 06.04. 2011 ein Grundstück erworben; in demselben Vertrag wurde auch die Auflassung erklärt.  Am 08.05.2011 wurde er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Nach § 187 Abs. 1 BGB beginnt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG am 07.04.2011 um 0 Uhr und endet nach 10 Jahren am 06.04.2021 um 24 Uhr. Der Steuerzahler kann also frühestens am 07.04.2021 steuerfrei verkaufen.

  • Behaltensfrist bei geerbten Grundstück

Bei einem unentgeltlichen Erwerb z. B. durch Erbschaft tritt der Erbe in die Rechtstellung des Erblassers. Denn der Erbfall ist ein unentgeltlicher Vorgang (kein Anschaffungsvorgang) und fällt aus diesem Grund nicht unter § 23 EStG (BFH Beschluss vom 05.07.1990 - GrS 2/89). Entsprechendes gilt für den Fall der Einzelrechtsnachfolge durch Schenkung,  Vermächtnis oder Pflichtteil.

Dies bedeutet: Befand sich das Grundstück während der gesamten Spekulationsfrist von 10 Jahren im Eigentum des Erblassers, fällt der anschließende Verkauf durch den Erben nicht unter die Spekulationssteuer.

⇒   Praktischer Fall

Jochen Muster hat am 1. Juli 2016 für 300.000 € ein Baugrundstück erworben und auf diesem im Jahre 2017 für 1.000.000 € ein Mietwohnhaus errichtet (Fertigstellung im Juni). Am 20. Juni 2021 hat Muster das Mietwohngrundstück für 1.500.000 € verkauft. Im Zusammenhang mit dem Verkauf sind Veräußerungskosten von 24.000 angefallen.

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren beginnt mit dem Erwerb des Baugrundstücks am 2. Juli 2016 um 0 Uhr und endet 10 Jahre später am 1. Juli 2026 um 24 Uhr. Durch die Errichtung des Gebäudes usw. beginnt keine neue Frist zu laufen, sondern die Frist wird ausschließlich von der Anschaffung des unbebauten bis zur Veräußerung des bebauten Grundstücks berechnet

Die Veräußerung des Mietwohngrundstücks am 20.Juni 2021 erfolgte somit innerhalb der "Spekulationsfrist". Der Veräußerungsgewinn ist somit steuerpflichtig.

Auf die Herstellungskosten von 1.000.000 € wurden in den Jahren 2017 bis 2021 (1.000.000 € x 2 % x 4 Jahre / 48 Monate =) Abschreibungen in Höhe von 80.000 € vorgenommen, die als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemindert haben. Die Abschreibungen sind dem Verkaufserlös hinzuzurechnen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

  • Berechnung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns
Veräußerungserlös    1.500.000 €
- Anschaffungskosten Grund und Boden        300.000 €  
- Herstellungskosten Gebäude 1.000.000 €  
Summe 1.300.000 € >1.300.000 € 
Verbleiben   200.000 €
+ Abschreibungen 80.000 € > 80.000 € 
Summe                   280.000 €
- Veräußerungskosten / Werbungskosten   24.000 €
Zu versteuern   256.000 €
  • Abschreibung

Die Abschreibung erhöht den Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Gewinn ist also um die während der Vermietung als Werbungskosten in Anspruch genommene Abschreibung zu erhöhen. Dadurch werden die Abschreibungen und damit die in Anspruch genommenen Steuervorteile wieder rückgängig gemacht. Diese Regelung ist nicht verfassungswidrig (BFH-Urt. v. 21.09.2005 – IX B 90 / 05). Sie führe bei steuerbaren Veräußerungsgeschäften zu einer Gleichbehandlung der Wertzuwächse im Betriebs- und im Privatvermögen, so der BFH.

Anlage SO

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