Helfer in Steuersachen

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Anlage V

⇒  Allgemein

Die Rendite von Haus und Grund oft niedrig. Zur Rendite kann die Steuer indessen einen erklecklichen Beitrag leisten: So wirken sich Aufwendungen zur Modernisierung werterhöhend aus und bringen zudem eine Steuerersparnis durch Werbungskostenabzug. Die Höhe der Steuerersparnis kann bis zu 42 % der Aufwendungen betragen. Aus steuerfreier Werterhöhung und Steuerersparnis entsteht eine Winwin-Situation, die wesentlich zur Rendite beiträgt. 

♦   Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

In folgenden Fällen haben Sie nach § 21 Abs. 1 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV):

  • VuV von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht)
  • VuV von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen, wenn diese zum Privatvermögen gehören
  • VuV aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen (Knowhow).

♦   Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Werden Sachen, Rechte oder Grundstücke vermietet, die zum Betriebsvermögen gehören, ergeben sich Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG, § 21 Abs. 3 EStG). Dies gilt z. B. bei Vermietung von Maschinen, Fabrikgebäuden, bei kurzfristiger Vermietung von Wohnräumen / Hotelzimmern mit entsprechenden Nebenleistungen oder kurzfristige Vermietung von Pkw-Stellplätzen.

♦   Berechnung der Einkünfte

Die Einkünfte aus VuV werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt (§ 2 Abs. 2 Satz 2 EStG).

  • Aufteilung der Grundstückskosten bei Vermietung unter Preis

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die mit dem Grundstück zusammenhängenden Kosten sind nur insoweit als Werbungskosten abzugsfähig, als sie mit der entgeltlichen Vermietung zusammenhängen. 

Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung auch noch als voll entgeltlich. Die Grundstückskosten sind dann voll abzugsfähig. Das Finanzamt kann indessen eine Überschussprognose verlangen, die der Vermieter erstellen muss. 

  • Wertsteigerungen nicht steuerpflichtig 

Wertsteigerungen von Haus und Grund  sowie Erlöse aus der Veräußerung des vermieteten Objekts sind keine Einnahmen aus VuV. Allerdings sind Veräußerungsgewinne, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Grundstücks erzielt werden, als sog. Spekulationsgewinne steuerpflichtig (§ 23 EStG).

  • Keine Besteuerung wegen Geringfügigkeit

Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder eines insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet oder untervermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 € im Kj., kann aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR 2012).

  • Verluste bei Liebhaberei nicht abzugsfähig

Einkünfte aus VuV liegen nur vor, wenn der Vermieter Überschüsse erzielen will. Andernfalls liegt sog. Liebhaberei vor, Verluste werden dann nicht anerkannt. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung liegt indessen keine Liebhaberei vor (BFH Urteil vom 6.11.2002 – IX R 97/00).

  • Kein Abzug der Grundstückskosten bei mehrjähriger Renovierung als 

Eine mehrjährige Renovierung zur Fertigstellung einer Wohnung kann ein Beweisanzeichen dafür sein, dass die Absicht fehlt, aus der Immobilie einen positiven Überschuss zu erzielen (BFH Urteil v. 31.1.2017, IX R 17/16). Dann streicht das Finanzamt die Kosten. Es kommt auf die Umstände an, wie das Finanzamt in diesen Fällen entscheidet. 

  • Vermietung an den Arbeitgeber im Homeoffice 

Vermietet ein Arbeitnehmer in seinem selbst genutzten Eigenheim / in seiner selbst genutzten Eigentumswohnung  einen von ihm als Arbeitszimmer oder Büro genutzten Raum an seinen Arbeitgeber (Arbeit im Homeoffice), hat er Einkünfte aus VuV, wenn die Nutzung des Raumes dem vorrangigen Interesse des Arbeitgebers dient. Dieses liegt z. B. vor, wenn kein geeigneter Arbeitsplatz im Betrieb vorhanden ist oder ein Mietvertrag mit dem Arbeitnehmer geschlossen wurde (BMF Schreiben v. 18.4.2019 - IV C 1 – S 2211/16).

Die Vermietung an den Arbeitgeber kann aber auch zu Einkünften aus VuV führen, wenn die Vermietung im Rahmen einer Untervermietung erfolgt.

In anderen Fällen ist die Zahlung des Arbeitgebers für die Überlassung des Raumes Arbeitslohn im Rahmen eines Dienstverhältnisses (§ 19 EStG). Der Arbeitnehmer kann Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt (BFH Urteil v. 17.4.2018 - IX R 9/17).

Tipp Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen

Aufwendungen für energetische Maßnahmen (Aufwendungen für den Neueinbau oder die Optimierung der Heizung, für die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken sowie für die Erneuerung von Außentüren oder den Einbau einer Lüftungsanlage) in einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Aus oder Wohnung sind durch eine Steuerermäßigung begünstigt. Das begünstigte Objekt muss mindestens zehn Jahre alt sein.  Die energetischen Maßnahmen sind in einer Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster vom ausführenden Fachunternehmen zu bestätigen. Die Bescheinigung muss in der Einkommensteuer­erklärung mit der Anlage Energetische Maßnahmen beim Finanzamt eingereicht werden (§ 35c EStG).