Helfer in Steuersachen

Steuern? Mach ich selbst.

1.00 Vermietung und Verpachtung

Anlage V

⇒   Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)

Zu versteuern sind die Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken oder Grundstücksteilen. Sie werden ermittelt, indem die Miet- oder Pachteinnahmen für ein Haus, eine Wohnung, Geschäftsräume, Lagerflächen usw. um die zugehörigen Werbungskosten wie Abschreibung, Darlehenszinsen, Erhaltungsaufwendungen oder Betriebskosten vermindert werden.

Dagegen zählen die Einnahmen aus der Vermietung beweglicher Sachen, zum Beispiel die Einnahmen eines Autovermieters, nicht zu dieser Einkunftsart. Der Nutzungswert der eigenen Wohnung wird nicht besteuert.

⇒   Mit einer Immobilie Steuern sparen

Vieles spricht dafür, das Alter finanziell mit einer vermieteten Immobilie abzusichern. Die vereinnahmte Miete wirkt wie eine Rente. Und wer es richtig anstellt, kann mit einer vermieteten Immobilie sogar Steuern sparen.

Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, z. B. wegen einer hohen Sonderabschreibung oder wegen Leerstands, entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Sie zahlen dann insgesamt weniger Steuern.

Die Einkünfte berechnen Sie selbst anhand Ihrer Angaben im Formular »Anlage V«. Es liegt also - zumindest teilweise - in Ihrer Hand, in welcher Höhe Sie Vermietungseinkünfte versteuern.

Bevor wir ins Detail gehen, möchten wir zunächst das Grundsätzliche kurz ansprechen:

♦   Nutzung von Haus und Grund

Für die Steuer lässt sich unterscheiden

Private Nutzung Eigenberufl. Nutzung                  Vermietung

1. Wohnraumförderung durch Riester-Zulage

2. Baukindergeld für selbst genutzte Familien-Wohnimmobilien

3. Haushaltsnahe Aufwen- dungen / Handwerkerleistungen

Abzug der Grundstückskosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten; ggfs. anteilig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch Überschuss oder Verlust.

♦   Nicht übertreiben, Liebhaberei droht

Bei der Vermietung einer Immobilie verlangt der Fiskus, wie übrigens bei anderen steuerpflichtigen Aktivitäten auch, dass Sie die Vermietung mit "Einkunftserzielungabsicht" betreiben, d. h. zumindest langfristig gesehen ein Plus machen wollen. Somit haben Sie keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn eine Einkunftrserziehungsabsicht fehlt. Das Finanzamt stuft Ihre Vermietungstätigkeit dann als Liebhaberei ein. Folge: Verluste werden nicht anerkannt.

Allerdings steht Ihnen der Bundesfinanzhof in einem wichtigen Punkt zur Seite: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung – Verluste hin oder her - vom Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen (BFH, Urteil v. 6.11.2001, IX R 97/00). Dies gilt nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht sprechen. Dabei ist Einkünfteerzielungsabsicht für jedes einzelne vermietete Gebäudeteil / Objekt gesondert zu prüfen (BFH, Urteil v. 9.10.2013, IX R 2/13).

  • Die Einkünfteerzielungsabsicht wird immer geprüft, bei

1. Vermietung von unbebauten Grundstücken oder Gewerbeimmobilien,

2. Ferienwohnungen, die sowohl selbst genutzt als auch vermietet werden.

3. befristetet vermieteten Objekten,

4. besonders aufwendig gestalteten Objekten,

5. Verkauf eines bebauten Grundstücks oder einer Wohnung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – i. d. R. bis zu fünf Jahren – seit Anschaffung.

Zweifelt das Finanzamt Ihre Einkunftserzielungsabsicht an, liegt die Beweislast für das Gegenteil bei Ihnen. Sie können den Zweifeln begegnen, indem Sie eine "Überschussprognose" einreichen.

Mehr dazu: ? Suchen anklicken und den Begriff >Überschussprognose< eintragen.

♦   Keine Außenprüfung zu erwarten

Nach der Finanzamts-Geschäftsordnung werden erklärte Vermietungseinkünfte abschließend im Innendienst  geprüft und dies auch nur gelegentlich. Außenprüfungen sind nicht vorgesehen. Sie brauchen also nicht zu befürchten, dass Ihnen ein Außenprüfer ins Haus kommt. Dafür werden umso mehr detaillierte Angaben in der Anlage V verlangt.

Belege aufbewahren

Allerdings sollten Sie die Unterlagen zur Anlage V sorgfältig aufbewahren, damit Sie diese auf Anforderung des Finanzamts einreichen können (Beleghaltevorschrift). Denn gelegentlich - im Abstand von mehreren Jahren - wird von höherer Warte angeordnet, die Vermietungseinkünfte schwerpunktmäßig zu überprüfen. Dann sind Mietverträge, Kontoauszüge, Unterlagen über Mietstreitigkeiten / Mietausfälle vorzulegen.

♦   Berechnung der Einkünfte

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 und § 21 EStG). Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und der Werbungskosten gilt das sogenannte Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Danach sind Mieteinnahmen in dem Kj. anzusetzen, in dem sie zugeflossen sind. Ausgaben (Werbungskosten) sind in dem Kj. abzusetzen, in dem sie verausgabt sind.

Übersicht:

Einnahmen (Zeile 4 bis 21)    
Kaltmieten für Wohnungen (Zeile 9)   ..... €  
+ Mieteinnahmen für andere Räume (Zeile 11)  ..... €  
+ Umlagen, verrechnet mit Erstattungen (Zeile 13)       ..... €  
Summe der Einnahmen                                                           ..... € > ..... €
Werbungskosten (Zeilen 33 bis 50)    
Absetzung für Abnutzung für Gebäude (Zeilen 33 bis 36)  ..... €  
+ Schuldzinsen ohne Tilgung (Zeile 37) ..... €  
+ Erhaltungsaufwendungen (Zeilen 40 bis 46)       ..... €  
+ Umlagefähige Betriebskosten (Zeile 47)  ..... €  
+ Verwaltungskosten (Zeile 48)    ..... €  
+ Sonstiges (z. B. Bankgebühren / pauschal16 € im Jahr ..... €  
Summe der Werbungskosten                                                    ..... € > ..... €
Einkünfte                                                     ..... €

⇒   Die Anlage V 2020

Die Anlage benötigen Sie in folgenden Fällen:

  • Sie haben Grundbesitz oder Teile davon (z. B. Haus, Wohnung, Zimmer, Garage etc.) vermietet oder Sie haben keinen Mieter gefunden (Leerstand)
  • Sie wollen Grundbesitz erwerben, um diesen zu vermieten, hatten aber bislang nur Aufwendungen (vorab entstandene Aufwendungen).

Wenn Sie mehrere Objekte (Häuser, Eigentumswohnungen) vermietet haben, müssen Sie grundsätzlich für jedes Objekt eine eigene Anlage V abgeben.

Anlage V