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1.1.9 Tipp Mieter am Modernisierungsaufwand beteiligen

Anlage V

⇒   Mieter am Modernisierungsaufwand beteiligen

Bei bestimmten Modernisierungsaufwendungen können Sie den Mieter mit ins Boot nehmen. Sie können die Jahresmiete um 11 % der aufgewendeten Kosten erhöhen und die Kosten zugleich als Werbungskosten absetzen. Dabei müssen Sie einige Regeln beachten, die sich aus dem BGB ergeben, so unter anderem den Mieter vorher informieren (§ 559 BGB). Bei Maßnahmen zur Wärmedämmung dürfen auch die Kosten für die nachträgliche Verklinkerung in die Mieterhöhung einbezogen werden (AG Düsseldorf, Az. 20 C 1848 / 06).

Als Modernisierungsmaßnahmen gelten bauliche Veränderungen (§ 555b BGB):

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Wo besteht ein Problem?

Wenn im Rahmen einer umfassenden Baumaßnahme Aufwendungen zusammenreffen, die zum Teil umlagefähigen Modernisierungsaufwand und zum Teil nicht umlagefähigen Instandsetzungsaufwand darstellen, ist für die Mieterhöhung eine strikte Trennung vorzunehmen. Sofern dies unterblieben ist, ist die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, gem. § 139 BGB nicht insgesamt nichtig (BGH Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19).

Im Streitfall umfassten die Baumaßnahmen u.a. die Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangstür zur Wohnung der Klägerin, der ebenso alten Treppenhausfenster und Haustüren (Haupt- und Nebeneingang) nebst Briefkastenanlage, die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung einschließlich des erstmaligen Einbaus von Bewegungsmeldern sowie einer Gegensprechanlage, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin und die erstmalige Wärmedämmung des Dachs, der Fassade sowie der Kellerdecke.

Soweit die Baumaßnahmen fällige Instandsetzungsmaßnahmen betreffen, sind die Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig, können aber nicht zu einer Mieterhöhung nach § 555b BGB führen.