Helfer in Steuersachen

Steuern? Mach ich selbst.

2.13 Leer stehende Immobilie / Überschussprognose

Anlage V

⇒   Leer stehende Immobilie

Steht eine Ihrer Mietwohnungen längere Zeit leer, dann seien Sie auf der Hut. Schnell argwöhnt der Fiskus, sie wollten die Wohnung nicht mehr vermieten, sondern verkaufen. Dann fehlt es an der notwendigen Absicht, steuerpflichtige Einnahmen zu erzielen und der Fiskus setzt den Rotstift an (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG / BFH Beschluss vom 25.06.1984 - GrS 4/82).

Gleichwohl: Aufwendungen für eine leer stehende Immobilie sind prinzipiell als – vorweggenommene – Werbungskosten absetzbar, wenn der Vermieter - sogar nach langjährigen Verlusten - auf Verlangen des Finanzamts aufzeigen kann, dass er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat.

Sind indessen nach mehrjähriger Renovierung Anstrengungen des Vermieters zur Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht erkennbar, kann dies ein Beweisanzeichen für eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht sein.

Im Hintergrund steht die Vermutung des Fiskus, der Steuerzahler bereite einen lukrativen Verkauf der Immobilie vor, dessen Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig ist, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren (§ 23 EStG) überschritten ist.

Dazu der BFH, 09.07.2003, IX R 102/00:  Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht, kann regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet.

⇒    Überschussprognose

Zweifelt das Finanzamt daran, dass Sie die feste Absicht haben, mit Ihrer Immobilie einen Überschuss zu erzielen, kann es Nachweise verlangen (BMF-Schreiben, 8.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91/04). Denn die objektive Beweislast für das Vorliegen einer „Einkünfteerzielungsabsicht“ tragen Sie als Steuerpflichtiger.

So ist z. B. nicht ohne weiteres von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn sich der Steuerpflichtige – im Falle einer Ferienwohnung - die Selbstnutzung der Wohnung vorbehalten hat (FG Münster, 8.3.2012, 9 K 1189/F).

♦   Prognoseberechnung

Zum Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht hat der Steuerpflichtige in der Regel eine Prognoseberechnung anzustellen. Der Prognosezeitraum umfasst bei langfristiger – zeitlich nicht begrenzter Vermietung – einen Zeitraum von 30 Jahren. Ein kürzerer Zeitraum ist nur anzusetzen, wenn der Vermieter schon beim Erwerb den späteren Verkauf des Objekts ernsthaft in Betracht gezogen hat (FG Münster, 8.3.2012, 9 K 1189/F).

Im Einzelfall gilt ein kürzerer Zeitraum als 30 Jahre, z. B. bis zum Verkauf oder Übergang auf den Rechtsnachfolger / Erben.

Der Zeitraum beginnt grundsätzlich mit der Herstellung oder Vermietung des Mietobjekts. Auch kann bei einer Neuvermietung der 30-Jahreszeitraum wieder neu beginnen, wenn im Anschluss an eine vollentgeltliche Vermietung eine verbilligte Vermietung erfolgt (Verpachtung eines Hotel-Gasthofs / BFH, 19.2.2019, IX R 16/18).

Beispiel:

A ist Eigentümer einer seit mehreren Jahren zu ortsüblichen Kondiitionen vermieteten Eigentumswohnung. Nach Auszug des Mieters vermietet A die Wohnung zu einem auf 70 % der ortsüblichen Miete ermäßigten Mietzins an einen nahen Angehörigen. Weil die gezahlte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, gilt die Vermietung als vollentgeltlich, d. h. die Werbungskosten sind in voller Höhe absetzbar (§ 21 Abs. 2 EStG).

Die Neuvermietung an den nahen Angehörigen begründet eine erneute Vermietungstätigkeit.

Bei Vermietung an einen Angehörigen (Zeile 7 Anlage N) mit ermäßigtem Mietzins ist indessen auf Verlangen des Finanzamts nachzuweisen, dass A über die Dauer dieses Mietverhältnisses – Prognosezeitraum 30 Jahre – ein positives Gesamtergebnis erzielen kann. Die aus der vorangegangenen Fremdvermietung erzielten Erträge und die geleisteten Aufwendungen fließen in diese Berechnung nicht ein (BMF-Schreiben, 8.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91/04).

  • Berechnungswerte für die Überschussprognose

Die zugrunde zu legenden Einkünfte sind nach einkommensteuerrechlichen Grundsätzen zu ermitteln. Wertsteiergungen, die bei einem Verkauf zu einem Veräußerungsgewinn führen könnten, sind nicht zu berücksichtigen.

In die Prognoseberechnung dürfen nur Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG einfließen (2 % der Anschaffungs- / Herstellungskosten für das Gebäude). Dies gilt indessen nicht bei befristeter Vermietung (BFH, 25.6.2009, IX R 24/07).

Als Mieteinnahmen und Grundstückskosten für den Prognosezeitraum sind Schätzwerte anzusetzen. Hierbei können die durchschnittlichen Werte der letzten 5 Jahre verwendet werden.

Als Instandhaltungskosten für künftige Jahre können die Werte nach § 28 der Zweiten Berechnungs-VO nach dem Wohnungsbaugesetz (II. BV) angesetzt werden. Diese liegen im Jahr je nach Baujahr zwischen 7.10 € bis 11.50 € je qm Wohnfläche (§ 28 Abs. 2 II. BV).

Zinsbelastungen sind je nach den vorliegenden Darlehensbedingungen ebenfalls zu berücksichtigen.

Die sich so ergebenden Ergebnisse der letzten 5 Jahre werden auf den Rest des 30-jährigen Prognosezeitraums hochgerechnet.

  • Berechnungsschema
Durchschnittliche Mieteinnahmen der letzten 5 Jahre    ….. €  
+ Sicherheitszuschlag 10 % ….. €  
Summe ….. € >      ….. €
Durchschnittliche Werbungskosten der letzten 5 Jahre ….. €  
./. Sicherheitsabschlag 10 % ….. € >      ….. €
Durchschnittliche Werte der letzten 5 Jahre           ….. €
Prognoseergebnis für 30 Jahre (Ergebnis 5 Jahre : 5 Jahre x 30 Jahre) =           ….. €