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2.11 Steuersparmodell / Erwerb auf Rentenbasis

Anlage V

⇒   Erwerb einer Immobilie auf Rentenbasis

Der Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis hat für den Käufer den Vorteil, dass er den Grundbesitz im Wesentlichen ohne Eigenkapital erwirbt. Für den Verkäufer erscheint vorteilhaft, dass er gleichbleibende monatliche Zahlungen erhält, durch die er seine Versorgung sicherstellen kann.

Die Rentenzahlungen enden mit dem Tode des Verkäufers / Rentenberechtigten. Stirbt dieser vorzeitig, hat der Käufer das Grundstück günstig erworben. Lebt der Verkäufer dagegen länger als nach der Sterbetafel statistisch angenommen, wäre es günstiger gewesen, einen einmaligen Kaufpreis zu zahlen, ggfs. diesen über einen Kredit zu finanzieren. Der Käufer geht also das Wagnis ein, dass er, wenn der Verkäufer lange lebt, das Grundstück überbezahlt. Ein Verkauf bzw. Kauf auf Rentenbasis ist daher sowohl für einen risikofreudigen Verkäufer als Käufer attraktiv.

♦   Rentenkauf unter nahen Angehörigen

Das Risiko des Rentenkaufs relativiert sich, wenn der Grundstückserwerb zwischen nahen Angehörigen erfolgt. Ein gängiges Steuersparmodell besteht darin dass Eltern ihrem Kind ein renovierungsbedürftiges Einfamilienhaus auf Rentenbasis verkaufen, aber in dem Haus als Mieter wohnen bleiben. Das Kind erklärt dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wobei die Renovierungskosten als Werbungskosten abzugsfähig sind.

♦  Praktisches Beispiel: Kauf auf Rentenbasis

Wird Grundbesitz im Rahmen eines Kaufvertrages gegen Rente erworben, bildet der Wert der Rente die Anschaffungskosten für die Immobilie. Von den Anschaffungskosten sind die Abschreibung für das Gebäude und die in den Rentenzahlungen enthaltenen Zinsanteile (Ertragsanteile) abzugsfähig.

Dies bedeutet: Haben Sie das vermietete Grundstück gegen Zahlung einer Rente erworben, ist der kapitalisierte Rentenbetrag als Anschaffungskosten des Grundstücks und der in den Renten enthaltene Zinsanteil (Ertragsanteil) als Werbungskosten zu behandeln.

Dem Finanzamt ist der Grundstückkauf bekannt. Mitteilungspflichtige Stelle ist das Grundbuchamt (Mitteilungen in Zivilsachen).  Aus dem Vertrag ergeben sich die steuerrelevanten Daten. Das Finanzamt kann wird unter Umständen auch von Ihnen noch zusätzliche Daten anfordern.

Die Höhe des Ertragsanteils der Rente ergibt sich aus dem vollendeten Lebensjahr des Rentenempfängers (Veräußerers) bei Beginn der Rente. Der Erwerber kann den Ertragsanteil als Werbungskosten absetzen. Beim Veräußerer ist dieser Ertragsanteil als sonstige Einkünfte zu versteuern

  • Tabelle 1 Ertragsanteil - auszugsweise - aus § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a, Doppelbuchst. bb EStG

Alter des Rentenberechtigten       Ertragsanteil

zu Beginn der Rente

62 Jahre                                               21 %

63 Jahre                                               20 %

64 Jahre                                               19 %

65-66 Jahre                                          18 %

67 Jahre                                                17 %

  • Tabelle 2 Kapitalwert der Rente - auszugsweise - Anlage 9a zu § 13 BewG

Laufzeit in Jahren              Kapitalwert / Faktor

14 Jahre                                             9.853   

15 Jahre                                           10.314

16 Jahre                                           10.750

17 Jahre                                           11.163

18 Jahre                                           11.555

19 Jahre                                           11.927

20 Jahre                                           12.279

Beispiel:

Steuerzahler A hat von einem 65 Jahre alten Verkäufer ein Mietshaus gegen Zahlung einer lebenslänglichen Rente von monatlich 2.000 € erworben. In Höhe des Kapitalwerts dieser Rente hat A Anschaffungskosten.

Für den Kapitalwert der Rente ist neben der Rentenhöhe deren Laufzeit maßgebend. Diese hängt von der Lebenserwartung des Rentenberechtigten ab. Die so genannte Sterbetafel (gültig ab 1.1.2017) weist eine mittlere Lebenserwartung des Rentenberechtigten im Alter von 65 Jahren zu Beginn der Rente – von 17.46 Jahren aus. Entsprechend einer Laufzeit der Rente von 17.46 Jahren beträgt der Kapitalwert der Rente aus Anlage 9a zu § 13 BewG (11.163 : 17 x 17.46 =) 11.465. Der Kapitalwert in Euro beträgt bei einem Faktor 11,465 multipliziert mit dem Jahresbetrag der Rente in Höhe von 24.000 € = 265.160 €.

Die Anschaffungskosten, soweit sie auf das Gebäude entfallen,  werden nach § 7 EStG abgeschrieben.

Berechnung der Abschreibung

Anschaffungskosten für das Grundstück 265.160 €
- Anteil für den Grund und Boden 20 % 55.032 €
Gebäudeanteil 210.128 €
Davon jährliche Abschreibung 2 % 4.203 €

 

 

 

 

Als weitere Werbungskosten sind die in den Rentenzahlungen enthaltenen Ertragsanteile (Tabelle zu § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a, Doppelbuchst. bb EStG) von jährlich 18 % von 24.000 € = 4.320 € absetzbar.

Anlage V

Im Gegenzug versteuert der Verkäufer die Ertragsanteile der Rente. Das Finanzamt des Verkäufers ermittelt die Ertragsanteile entsprechend.

Anlage R

In Zeile 15 und 16 keine Eintragungen vornehmen, weil eDaten.