Anlage V

• Veräußerungsgewinn steuerfrei 

Bei einem Verkauf der Immobilie außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist ein Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Wer den Verkauf einer Immobilie plant, kommt steuerfrei davon, wenn zwischen der Beurkundung des Kaufs und der des Verkaufs mehr als 10 Jahre vergangen sind. In diesem Fall zieht das Finanzamt vom Verkaufsgewinn keine Steuern ab. Bei weiniger als 10 Jahren gehört der Verkaufsgewinn zu den sonstigen Einkünften, die in der Anlage SO angegeben werden müssen.

Verkaufsgewinn ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis einerseits und den Anschaffungs- und Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Abschreibungen während der Zeit der Vermietung mindern die Anschaffungskosten, sind damit dem Verkaufserlös hinzuzurechnen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Beispiel: Erwerb einer Einzimmerwohnung von 50 qm am Rande einer Großstadt mit guter Verkehrsanbindung.

Anschaffungskosten 115.000 €, Eigenkapital 15.000 € zur Begleichung der Erwerbsnebenkosten, der Rest wird durch einen Bankkredit finanziert. Die Mieteinnahmen decken Zins und Tilgung. Wird die Wohnung nach 10 Jahren für 130.000 € verkauft, beträgt der Veräußerungsgewinn nach Abzug der Restschuld von 70.000 € immerhin 60.000 €. Dies ist bei einem Einsatz von 15.000 € das Vierfache des Eigenkapitals in 10 Jahren.

• Private Nutzung schützt vor Spekulationssteuer

Private Verkäufer kommen bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren steuerlich ungeschoren davon, wenn sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und der vorangegangenen zwei Jahre durchgehend zu privaten Wohnzwecken genutzt haben. Bei einer Ferienwohnung gehört zur privaten Nutzung auch die Überlassung an Familienangehörige oder Freunde (BFH Urteil vom 18.10.2017 - IX R 37/16).

Tipp: Können Sie die Zehnjahresfrist nicht einhalten, lässt sich die private Nutzung in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf einrichten.