Anlage SO

♦   Grundstücke und grundstückgleiche Rechte

In den Zeilen 32 bis 40 machen Sie Angaben zu Veräußerungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten.

Der Zeitraum zwischen der jeweiligen Anschaffung und Veräußerung darf dabei nicht mehr als 10 Jahre betragen. Maßgeblich für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ist grundsätzlich das obligatorische Geschäft, das der Anschaffung oder der Veräußerung zu Grunde liegt (z. B. notarieller Kaufvertrag).

Tragen Sie bitte in Zeile 33 die entsprechenden Daten ein. In die Erklärung über die Veräußerungsgeschäfte sind auch Gebäude und Außenanlagen einzubeziehen, soweit sie innerhalb des Zeitraums von 10 Jahren errichtet, ausgebaut oder erweitert worden sind. Dies gilt entsprechend für selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen oder im Teileigentum stehende Räume.

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• Einlage in das Betriebsvermögen

Als Veräußerung eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts gilt auch die Einlage in das Betriebsvermögen, wenn die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung des Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts erfolgt. Die Gewinne oder Verluste sind in diesen Fällen jedoch erst in dem Kalenderjahr zu erfassen, in dem der Preis für die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen zugeflossen ist. Als Veräußerung gilt auch die verdeckte Einlage eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts in eine Kapitalgesellschaft. Hier erfolgt die Erfassung bereits im Jahr der verdeckten Einlage.

• Private Nutzung steuerfrei

Nicht versteuern müssen Sie die Veräußerung von Gebäuden, selbständigen Gebäudeteilen, Eigentumswohnungen oder im Teileigentum stehender Räume (Wirtschaftsgüter), wenn diese im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den 2 Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Eine Zwischenvermietung ist unschädlich und führt nicht zu einer Steuerpflicht, soweit Sie das Grundstück zusammenhängend im Veräußerungsjahr mindestens an einem Tag (d. h. am 1. Januar), im Jahr vor der Veräußerung durchgehend und im zweiten Jahr vor der Veräußerung ebenfalls mindestens an einem Tag (d. h. am 31. Dezember)zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Beachten Sie hierzu das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 17. Juni 2020, BStBl I Seite 576. Den Gewinn aus der Veräußerung von Grund und Boden müssen Sie nicht versteuern, sofern er zu dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wirtschaftsgut gehört. Das ist z. B. auch bei einem häuslichen Arbeitszimmer der Fall, nicht aber bei fremdvermieteten Räumen.

• Sonstiges

Haben Sie ein Grundstück veräußert, bei dem nur ein Teil der Besteuerung unterliegt, machen Sie in den Zeilen 36 bis 41 bitte nur Angaben zu dem steuerpflichtigen Teil. Bei Veräußerungsgeschäften mindern sich die Anschaffungs- und / oder Herstellungskosten um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit Sie sie bei der Ermittlung der Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, Kapitalvermögen oder Vermietung und Verpachtung abgezogen haben.

Haben Sie das Wirtschaftsgut nach dem 31. Dezember 2008 angeschafft oder fertiggestellt und wurden die oben genannten Abschreibungen durch Ihr Finanzamt bei der Ermittlung der sonstigen Einkünfte berücksichtigt, dann mindern sich die Anschaffungs- und / oder Herstellungskosten. Tragen Sie bitte die in Anspruch genommenen Beträge in Zeile 38 ein.

♦   Berechnung von Gewinn und Verlust

Gewinn oder Verlust sind in der Steuererklärung von Ihnen selbst zu berechnen und in Zeile 40 bzw. 42 einzutragen.

Ausgangspunkt ist der Veräußerungserlös. Davon werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und die Verkaufsgebühren abgezogen. Die Abschreibungen, die Sie seit der Anschaffung als Werbungskosten in Anspruch genommen haben sind dem Verkaufserlös hinzuzurechnen (§ 23 Abs. 3 EStG). Damit ergibt sich folgende Berechnung:

⇒   Praktischer Fall

Jochen Muster hat am 1. Juli 2020 für 300.000 € ein Baugrundstück erworben und auf diesem im Jahre 2017 für 1.000.000 € ein Mietwohnhaus errichtet (Fertigstellung im Juni). Am 20. Juni 2025 hat Muster das Mietwohngrundstück für 1.500.000 € verkauft. Im Zusammenhang mit dem Verkauf sind Veräußerungskosten von 24.000 angefallen.

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren beginnt mit dem Erwerb des Baugrundstücks am 2. Juli 2020 um 0 Uhr und endet 10 Jahre später am 1. Juli 2030 um 24 Uhr. Durch die Errichtung des Gebäudes usw. beginnt keine neue Frist zu laufen, sondern die Frist wird ausschließlich von der Anschaffung des unbebauten bis zur Veräußerung des bebauten Grundstücks berechnet

Die Veräußerung des Mietwohngrundstücks am 20.Juni 2025 erfolgte somit innerhalb der "Spekulationsfrist". Der Veräußerungsgewinn ist somit steuerpflichtig.

Auf die Herstellungskosten von 1.000.000 € wurden in den Jahren 2021 bis 2025 (1.000.000 € x 2 % x 4 Jahre / 48 Monate =) Abschreibungen in Höhe von 80.000 € vorgenommen, die als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemindert haben. Die Abschreibungen sind dem Verkaufserlös hinzuzurechnen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

• Berechnung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns

• Abschreibung

Die Abschreibung erhöht den Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Gewinn ist also um die während der Vermietung als Werbungskosten in Anspruch genommene Abschreibung zu erhöhen. Dadurch werden die Abschreibungen und damit die in Anspruch genommenen Steuervorteile wieder rückgängig gemacht. Diese Regelung ist nicht verfassungswidrig (BFH-Urt. v. 21.09.2005 – IX B 90 / 05). Sie führe bei steuerbaren Veräußerungsgeschäften zu einer Gleichbehandlung der Wertzuwächse im Betriebs- und im Privatvermögen, so der BFH.

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