Anlage N

Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der Selbstnutzung, sind die gebäudebezogenen Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten abzugsfähig (BFH Beschluss vom 04.07.1990 - GrS 2-3/88 betr. Schuldzinsen).

Anteilig bedeutet: Die Aufwendungen  für das Grundstück werden nur insoweit in Höhe des Prozentsatzes als Werbungskosten (einschl. AfA) anerkannt, der dem Verhältnis der Vermietung zur Selbstnutzung entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG).

• Verbilligte Vermietung

Ein anteiliger Abzug ist auch vorzunehmen, wenn eine Wohnung verbilligt vermietet wird.

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 50 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig.

Bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete werden die Werbungskosten (einschl. AfA) nur in Höhe des Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG). 

Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, muss der Vermieter der Steuererklärung eine Überschuss-Prognose beifügen.

Aufteilungsregeln

Betreffen Aufwendungen das gesamte Gebäude, sind die Aufwendungen für den Werbungskostenabzug nach dem Nutzflächenverhältnis aufzuteilen. Nur die Aufwendungen, die anteilsmäßig auf die der Einkunftserzielung dienenden Gebäudeteile entfallen, sind als Werbungskosten abzugsfähig.

Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppen) sind i. d. Regel ebenfalls nach dem Nutzflächenverhältnis aufzuteilen. In Sonderfällen kann auch nach der Anzahl der nutzungsberechtigten Personen aufgeteilt werden.

Die gesamten Aufwendungen sind flächenbezogen aufzuteilen. Nur der Teil der Aufwendungen, der dem vermieteten Teil zugeordnet werden kann, ist als Werbungskosten abzugsfähig.

Beispiel: Abschreibung, Dachreparatur, Schuldzinsen, Steuern und Versicherungen sind nur anteilig abzugsfähig (keine direkte Zuordnung).

• Direkte Zuordnung

Aufwendungen, die direkt dem vermieteten Teil zugeordnet werden können, sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG).

Beispiel: Im vermieteten Teil des Gebäudes wird ein neuer Teppichboden verlegt. Die Aufwendungen sind in voller Höhe abzugsfähig.

♦    Verbilligte Vermietung

Beträgt das Entgelt bei Wohnungsvermietung weniger als 66 % / 50 % (Wert bis 2021 / ab 2022) der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 Satz 1  EStG). 

• Abzug anteilig 

Beispiel: Eine Wohnung ist für 45 % der ortsüblichen Miete an die Eltern vermietet. Die Aufwendungen für diese Wohnung sind nur zu 45 % als Werbungskosten abzugsfähig.

Das Gebäude soll 3 gleich große Wohnungen umfassen, von denen 2 Wohnungen fremdvermietet und eine Wohnung an die Eltern zu 45 % der ortsüblichen Miete vermietet sind. Die Abschreibung gehört zu den Aufwendungen, die verhältnismäßig abzusetzen sind (Spalte 3). Die Abschreibung soll 2 % von 400.000 € (Anschaffungskosten für das Gebäude) = 8.000 € betragen. Von der Abschreibung, die auf die an die Eltern vermietete Wohnung entfällt, können nur 45 % abgezogen werden. Damit ergibt sich an abzugsfähiger Anteil der Abschreibung (flächenbezogen) in Höhe von (245 qm : 300 qm x 100 = 81.66 %), aufgerundet auf 82 %.

Anlage V Papierformular

• Abzug in voller Höhe

Beträgt das Entgelt bei Wohnungsvermietung mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. Die Aufwendungen für diese Wohnung sind zu 100 % als Werbungskosten abzugsfähig (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).

Beispiel: Eine Wohnung ist für 80 % der ortsüblichen Miete an die Eltern vermietet. Die Aufwendungen für diese Wohnung sind zu 100 % als Werbungskosten absetzbar, weil das Entgelt mehr als 50 % der ortsüblichen Miete beträgt.

♦   Ausfüllen der Zeilen 33-53 der Anlage V

Die Spalten 1-3 sind nur dann auszufüllen, wenn nicht alle Aufwendungen für das Gebäude Werbungskosten sind. Tragen Sie bitte in der Spalte 1 den Gesamtbetrag der jeweiligen Aufwendungen ein und kreuzen Sie bitte in Spalte 2 an, wenn Sie den nicht abziehbaren Anteil direkt zugeordnet haben. Ist eine direkte Zuordnung nicht möglich (wie z. B. bei einer Dachreparatur) und haben Sie die Aufwendungen in anderer Weise den Wohnungen zugeordnet (z. B. nach dem ermittelten Verhältnis der Nutzflächen in Prozent) tragen Sie diesen Prozentsatz in Spalte 3 ein.

• Erstmalige Zuordnung

Erläutern Sie die Zuordnung und den erstmalig verwendeten Aufteilungsmaßstab bitte in einer gesonderten Aufstellung (Ergänzende Angaben zur Steuererklärung). Bitte Zeile 38 ausfüllen.

Hauptvordruck  Papierformular