Anlage V 

Zusammenfassung / Begriff

Bei Mietverträgen unter nahen Angehörigen mangelt es regelmäßig an dem bei Verträgen üblichen Interessengegensatz.  Mietverträge unter nahen Angehörigen enthalten regelmäßig günstige Mieten. die sogar zu Verlusten aus VuV führen können. 

Eine günstige Miete kann zu Verlusten führen, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Zu den nahen Angehörigen gehören Eltern und Kinder, sowie Geschwister und Verschwägerte und der Lebensgefährte eines nahen Angehörigen. 

Wie dabei zu verfahren ist, regelt § 21 Abs. 2 EStG.

• Grenzbereich für den Preisnachlass 50 %

Beträgt die Jahresrohmiete / Kaltmiete mindestens  50 % der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich, d. h. die Werbungskosten sind in voller Höhe abzugsfähig (§ 21 Abs. 2 EStG). Der Preisnachlass darf also höchstens 50 % betragen.

Im Grenzbereich zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete kann das Finanzamt Sie auffordern, Ihre Absicht, aus der Vermietung einen Überschuss zu erzielen, mit einer Prognoserechnung nachzuweisen.

Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung auch ohne Prognose als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG).

Welche Marktmiete ortsüblich ist, ergibt sich grundsätzlich aus dem Mietspiegel (Thüringer FG Urteil vom 22.10.2019 - 3 K 316/19 / Revision beim BFH unter Az. IX R 7/20). 

• Der leidige Fremdvergleich

Voraussetzung für die Anerkennung von Mietverträgen zwischen Angehörigen ist grundsätzlich, dass diese Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Vertragsinhalt und Durchführung müssen dabei dem sog. Fremdvergleich standhalten, d. h. wie zwischen Fremden üblich. Nur dann kann der zu beurteilende Sachverhalt dem Bereich der Einkunftserzielung zugeordnet werden. 

Das entsprechende Kästchen ist immer mit 1 oder 2 zu beziffern und die vereinnahmte Miete in Zeile 19 anzugeben.  

Anlage V Zeile 8

Entspricht die vereinnahmte Miete dem Mietspiegel, sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Beträgt die Kaltmiete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG), d. h, es sind Werbungskosten nur anteilig abzugsfähig.

Im Falle der Aufteilung sind die Zeilen 86 und 87 auszufüllen. 

Anlage V

 

 

♦   Übersicht.

	Verbilligte Vermietung einer Wohnung
	Ortsübliche Marktmiete
Weniger als 50 %	Zwischen 50 % und 66 %	Mindestens 66 %
Anteiliger Abzug	Abzug in voller Höhe, aber nur bei Vorlage einer positiven Überschussprognose	Abzug in voller Höhe ohne Prognose

 

Überschussprognose droht Die  50 %-Grenze prüft das Finanzamt anhand Ihrer Angaben (Lage der Wohnung, Gesamtwohnfläche und Höhe der Miete nebst Umlagen). Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Marktmiete, müssen Sie nachweisen, dass Sie in Zukunft mit der Vermietung einen Überschuss erzielen können. Dazu müssen Sie eine Überschussprognose einreichen. Nur wenn diese positiv ausfällt, ist der volle Werbungskostenabzug gewährleistet. Mehr erfahren: ? Suchen anklicken und den Begriff >Überschussprognose< eintragen.

♦   Anerkennung des Mietvertrages

Schließen fremde Dritte einen Mietvertrag, kann im Regelfall davon ausgegangen werden, dass Leistung und Gegenleistung aufgrund der Interessengegensätze der Parteien gegeneinander ausgewogen sind. Dies wird indessen bei nahen Angehörigen nicht ohne weitere Prüfung unterstellt. Mietverträge zwischen nahen Angehörigen müssen daher einem Fremdvergleich standhalten. Für die steuerrechtliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen ist Voraussetzung, dass:

1. der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sein muss und
2. das Mietverhältnis ernsthaft vereinbart und die Vereinbarung entsprechend tatsächlich durchgeführt wird.

Ob ein Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält, muss nach der Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten beurteilt werden (vgl. BFH-Urteil vom 7.5.1996, BStBl 1997 II S. 196). Entspricht der Mietvertrag und seine Durchführung nicht den üblichen Gepflogenheiten unter fremden Dritten, ist ihm die steuerliche Anerkennung zu versagen. Dies bedeutet aber nicht, dass jede geringfügige Abweichung vom Üblichen sofort die steuerliche Nichtanerkennung zur Folge hätte. Dies gilt insbesondere für geringfügige Abweichungen, die durch geschäftliche Unerfahrenheit der Beteiligten verursacht sind. Entscheidend ist vielmehr, dass im Rahmen einer Gesamtwürdigung die ernsthafte Vereinbarung und die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags mit hinreichender Sicherheit feststeht (OFD Frankfurt, 29.9.2006, S 2253 A - 46 - St 214).

• Fremdvergleich

Nicht jede Abweichung vom Üblichen schließt notwendigerweise die steuerliche Anerkennung aus. Voraussetzung ist aber, dass die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien wie Überlassen einer konkret bestimmten Mietsache und Höhe der zu entrichtenden Miete stets klar und eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. Diese Anforderungen sind auch an nachträgliche Vertragsänderungen zu stellen (Fremdvergleich / BFH vom 20.10.1997 – BStBl 1998 II S. 106).

• Positive Beweisanzeichen beim Fremdvergleich

Die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses ist danach nicht allein dadurch ausgeschlossen, dass

- der Mieter, nachdem der Vermieter sein Konto aufgelöst hat, die Miete wie mündlich vereinbart vorschüssig bar bezahlt (BFH vom 7.5.1996 – BStBl 1997 II S. 196),

- keine schriftliche Vereinbarung hinsichtlich der Nebenkosten getroffen worden ist und z. B. der Umfang der auf die Wohnung entfallenden Nebenkosten unter Berücksichtigung der sonstigen Pflichten unbedeutend ist (BFH vom 21.10.1997 – BStBl 1998 II S. 108 und vom 17.2.1998 – BStBl II S. 349),

- ein Mietvertrag mit einem Angehörigen nach seinem Inhalt oder in seiner Durchführung Mängel aufweist, die auch bei einem mit einem Fremden abgeschlossenen Mietverhältnis aufgetreten sind (BFH vom 28.6.2002 – BStBl II S. 699),

- ein Ehegatte dem anderen seine an dessen Beschäftigungsort belegene und im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzte Wohnung zu fremdüblichen Bedingungen vermietet (BFH vom 11.3.2003 – BStBl II S. 627),

- eine verbilligte Vermietung vorliegt (>BFH vom 22.7.2003 – BStBl II S. 806).

• Negative Beweisanzeichen beim Fremdvergleich

Das Mietverhältnis wird vom Finanzamt steuerlich nicht anerkannt, wenn

- die Mietzahlungen entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht regelmäßig, sondern in einem späteren Jahr in einem Betrag gezahlt werden (BFH vom 19.6.1991 – BStBl 1992 II S. 75),

- nicht feststeht, dass die gezahlte Miete tatsächlich endgültig aus dem Vermögen des Mieters in das des Vermieters gelangt. Ein Beweisanzeichen dafür kann sich insbesondere daraus ergeben, dass der Mieter wirtschaftlich nicht oder nur schwer in der Lage ist, die Miete aufzubringen (BFH vom 28.1.1997 – BStBl II S. 655),

- eine Einliegerwohnung zur Betreuung eines Kleinkindes an die Großeltern vermietet wird, die am selben Ort weiterhin über eine größere Wohnung verfügen (BFH vom 14.1.1992 – BStBl II S. 549),

- Wohnräume im Haus der Eltern, die keine abgeschlossene Wohnung bilden, an volljährige unterhaltsberechtigte Kinder vermietet werden (BFH vom 16.1.2003 – BStBl II S. 301).

- Mietverhältnis zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft über eine gemeinsam bewohnte Wohnung (BFH vom 30.1.1996 – BStBl II S. 359).

• Umlagen einbeziehen

Die Betriebskosten (Umlagen für Heizung, Müllabfuhr etc.) sind mit in die Vergleichsberechnung einzubeziehen (BFH Urteil vom 10.05.2016 - IX R 44/15).

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete - d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten - zu verstehen 

Beispiel 1:

Eine Wohnung ist für 5,50 € je qm Wohnfläche an einen Angehörigen vermietet. Der Mietspiegel der Gemeinde weist für Wohnungen in dieser Ausstattung und Lage einen Rahmensatz von 8,00 € bis 8,90 € je qm Wohnfläche aus. Ortsüblich im steuerlichen Sinne ist bereits der untere Rahmensatz = 8,00 €.

Beispiel 2:

Der Steuerzahler hat seiner Mutter eine Mietwohnung zu einer Kaltmiete von 2.900 € im Jahr überlassen. Die Betriebskosten für die Wohnung in Höhe von 1.820 € im Jahr hat die Mutter zusätzlich getragen. Der Mietspiegel der Gemeinde weist für vergleichbare Wohnungen eine ortsübliche Kaltmiete von 4.680 € im Jahr aus.

Unter Berücksichtigung der Betriebskosten zahlt die Mutter (2.900 € + 1.820 € =)  insgesamt eine Bruttomiete von 4.720 € im Jahr. Dies sind 73.75 % der ortsübliche Kaltmiete + Umlagen (4.680 € + 1.820 € =) von 6.400 €. Probe: 4.720 € : 6.400 € x 100 = 73.75 %. Damit ist die Grenze von 50 % nicht unterschritten. Der Steuerzahler vermietet voll entgeltlich und kann die Werbungskosten in voller Höhe abziehen.

Auch ohne Berücksichtigung der Betriebskosten würde das Entgelt für die Wohnung nur 61.96 %, also weniger nicht als 50 % betragen.

• Möblierungszuschlag zur Mietspiegelmiete / Einbauküche

Bezieht sich der Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen. Ein solcher Möblierungszuschlag kann nicht aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände, z. B. Einbauküche,  abgeleitet werden. Der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig (BFH Urteil vom 06.02.2018 - IX R 14/17).

Es müssen ausdrückliche Abreden über die Möblierung getroffen werden (BFH 27.6.1995 - IX R 90/93). Im Streitfall erkannte der BFH das Mietverhältnis nicht an, weil der Mietvertrag mit einem Mietformular abgeschlossen wurde, ohne vertraglich klarzustellen, ob die Möblierung unentgeltlich oder gegen ein zusätzliches Entgelt überlassen wird. Dies sei ein Mangel, wie er bei Vermietung unter Fremden nicht üblich sei.

• Mietspiegel im Auge behalten

Maßgebend für die ortsübliche Miete ist der örtliche Mietspiegel. Haben sich die Mieten vor Ort allgemein erhöht, wird auch der Mietspiegel nach oben angepasst. Wer darauf nicht reagiert, indem er die Miete für den Angehörigen nicht ebenfalls entsprechend erhöht, kann in eine Steuerfalle geraten, wenn dadurch die vereinnahmte Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete fällt.

Wichtig

Beanspruchen Sie als Vergleichsmiete immer das für Sie günstigste Ergebnis. Die Mietspiegel weisen als Vergleichsgröße einen Rahmensatz (Spanne) als übliche Miete aus, z. B. 7.50 € - 8.60 €. Somit ist 7.50 € der für Sie maßgebende Wert.  

• Mietverträge zwischen Ehegatten

Auch Mietverträge zwischen Ehegatten werden steuerlich anerkannt, wenn z. B. die Ehefrau am auswärtigen Arbeitsort des Ehemannes eine Wohnung erwirbt und diese an den Ehemann vermietet, der wiederum die Miete als Werbungskosten wegen doppelter Haushaltsführung geltend macht (BFH 11.03.2003 - IX R 55/01). Infolge dieser Regelung konnte der Ehemann die gezahlte Miete in voller Höhe absetzen, wohingegen die Ehefrau lediglich die Mieteinkünfte (Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten) zu versteuern hatte. 

• Verrechnung der Miete mit Unterhaltsanspruch

Das Mietverhältnis zwischen Eltern und studierendem Kind wird auch dann anerkannt, wenn das Kind die Miete durch Verrechnung mit dem Barunterhalt der Eltern zahlt (BFH 19.10.1999 - IX R 30/98).

Worum geht es im Streitfall? Die Steuerpflichtigen sind Eigentümer einer Dreizimmerwohnung, die sie an eine dreiköpfige Studenten-Wohngemeinschaft vermietet haben. Einer der Studenten ist ihr eigenes Kind. Jeder Mieter zahlt  eine monatliche Warmmiete von 350 €, so auch ihr Kind. Die Eltern zahlen ihrem Kind Unterhalt in Höhe von monatlich 800 €, von denen sie nach Abzug der Miete nur 450 € überwiesen.

Es wäre nach Ansicht des BFH eine mit Art. 1 Abs. 1 GG nicht zu vereinbarende Benachteiligung, würde die Anerkennung des Mietverhältnisses nur deshalb versagt, weil der Mieter ein unterhaltsberechtigtes Kind ist. Auch die Verrechnung der Miete mit dem Unterhalt sei nicht zu beanstanden, weil es sich rechtlich um zwei wirtschaftlich unabhängige Vorgänge handele.

• Wohnung nur zum Schein vermietet

Die Finanzämter wissen, dass Mietverträge zwischen Angehörigen oft nur zum Schein abgeschlossen werden, um Steuervorteile zu erlangen. So ein Schein-Mietvertrag wurde dem ehemaligen Vorstand der BayernLB S. zum Verhängnis. Er hatte eine selbstgenutzte Ferienwohnung nur zum Schein an seinen Sohn vermietet. Nun ist er wegen Steuerhinterziehung vorbestraft. Der Sohn zahlte zwar Monat für Monat korrekt eine Miete. Dem Finanzamt fielen indessen bei Überprüfung der Bankkonten des Vaters Geldrückflüsse in ähnlicher Größenordnung auf. Dem Staatsanwalt war schnell klar: Hier war das Mietverhältnis vorgetäuscht, die Wohnung wurde vom Vater selbst genutzt. Der Strafbefehl lautete über 50.000 €, die der ehemalige Vorstandschef ohne Widerspruch akzeptierte.

Tipp: Studentenappartement als Steuersparmodell

Vielfach erwerben Eltern am Arbeits- oder Studienort eines Kindes eine Wohnung und überlassen die Wohnung dann dem Kind verbilligt zu Wohnzwecken. Die verbilligte Vermietung bei vollem Abzug der Werbungskosten führt vielfach zu Verlusten. Solche Verluste werden vom Finanzamt anerkannt, wenn ein wirksamer Mietvertrag vorliegt, der auch tatsächlich eingehalten wird. Maßstab ist ein fremdüblicher Mietvertrag, also ein Vertrag, wie er auch zwischen Fremden üblich wäre. Für die Anerkennung ist zunächst ausreichend, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall können die Grundstückskosten in voller Höhe abgesetzt werden. Andernfalls sind die Kosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 EStG).