2.0.1 Kurzfristige Vermietung Zeile 7

Zuletzt aktualisiert: 16. April 2022

Anlage V

Nur bei langfristiger / dauerhafter Vermietung werden Verluste ohne nähere Prüfung anerkannt. Wenn Sie ein Mietobjekt zeitlich kurzfristig vermieten, prüft das Finanzamt ggfs. Ihre "Einkunftserzielungsabsicht". Dann müssen Sie eine Prognoseberechnung einreichen.

Anlage V Papierformular

♦ Prognose bei kurzfristiger Vermietung

Bei kurzfristiger Vermietung muss Innerhalb des Vermietungszeitraums ein Totalüberschuss möglich sein.

Wird ein Zeitmietvertrag abgeschlossen , z. B. ohne erkennbare Gründe warum oder bei kurzfristigen Finanzierungen oder wenn das Grundstück innerhalb einer kurzen Frist nach dessen Anschaffung - bis zu fünf Jahren - veräußert oder selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (BFH 09.07.2002 - IX R 47/99), erkennt das Finanzamt Verluste nur an, wenn sich anhand einer Prognose ein Totalüberschuss erzielen lässt.

Beispiel:

A erwirbt mit Wirkung vom Januar 01 eine gebrauchte Eigentumswohnung, die er zunächst fremdvermietet. Ende Juli 03 kündigt er das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.12.03 wegen Eigenbedarf. Nach Durchführung von Renovierungsarbeiten für insgesamt 30.000 € zieht A selbst in das Objekt ein.

Dass A das Mietobjekt innerhalb von fünf Jahren seit der Anschaffung tatsächlich selbst nutzt, spricht gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit. Kann A keine Umstände darlegen und nachweisen, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Selbstnutzung erst nachträglich (neu) gefasst hat, ist anhand einer Prognose zu prüfen, ob er aus der befristeten Vermietung einen Totalüberschuss erzielen kann. Diese Prognose bezieht sich grundsätzlich auf die Zeit bis einschließlich Dezember 03.

Die Kosten der erst nach Beendigung der Vermietungstätigkeit durchgeführten Renovierungsmaßnahme können nicht als Werbungskosten abgezogen werden und sind daher auch nicht zusätzlich in diese Prüfung einzubeziehen.

Einkunftserzielungssabsicht beweisen

Das Finanzamt bürdet Ihnen die objektive Beweislast auf, dass Sie bei Verlusten langfristig einen Überschuss erzielen wollen. So können Sie z. B. schlüssig darlegen, dass Sie den Entschluss zur Veräußerung oder zur Selbstnutzung erst nachträglich gefasst haben. Allerdings: Je kürzer der zeitliche Abstand zwischen Anschaffung des Mietobjekts und der nachfolgenden Veräußerung oder Selbstnutzung ist, umso höhere Anforderungen werden an den Nachweis gestellt.

Auch lässt sich darlegen, ein Verkauf sei von vornherein nicht geplant, aber wegen einer Zwangslage, z. B. wegen eines finanziellen Engpasses oder wegen Scheidungskosten notwendig gewesen (BMF, 8.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91/04).

Das Finanzamt sieht Einkunftserzielungsabsicht als vorhanden an, wenn Sie eine Immobilie, die Sie zwar verkaufen möchten, auf Wunsch des potentiellen Erwerbers hingegen zunächst 2 Jahre an diesen vermieten und bei vertragsgemäßer Abwicklung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten anfallen würde (FG Münster Urteil vom 20.01.2012 - 12 K 4690/08 E).

Letztendlich besteht noch die Möglichkeit, Ihrer Beweislast nachzukommen, indem Sie eine Prognoseberechnung einreichen.

Kurzfristige Vermietung auf Wunsch des Mieters

Wird ein Mietvertrag auf Wunsch des Mieters zeitlich befristet - Mieter will sich aus beruflichen Gründen nur zeitlich befristet binden - ist dies steuerlich unschädlich. Verluste werden anerkannt.