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2.5.3 Sonderabschreibung für Mietwohnungen nach § 7b EStG Zeile 34

Anlage V

Nach § 7b EStG können Sie für die Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage neben der linearen Absetzung für Abnutzung nach § 7 Abs. 4 EStG (Zeile 33) in Anspruch nehmen. Bei der Sonderabschreibung handelt es sich um einen Jahresbetrag, der im ersten Jahr nicht anteilig gekürzt wird

  • Befristungen

Der Gesetzgeber will nur die zeitnahe Schaffung von Wohnraum fördern. Deshalb ist die Förderung befristet und zwar in zweierlei Hinsicht: Zum einen dadurch, dass nur solche Investitionen begünstigt sind, für die ein Bauantrag zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 gestellt wird. Zum anderen ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen letztmalig im Jahr 2026 möglich (letzte Inanspruchnahme vier Jahre von 2022-2026).

  • Wohnung

Eine Wohnung muss den Aufenthalt und die Unterkunft von Menschen auf Dauer ermöglichen. Erforderlich ist, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Auch die zur Wohnung gehörenden Nebenräume sind im Rahmen des § 7b EStG zu berücksichtigen (§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1, 2. Halbs. EStG). Die Wohnfläche der Wohnung muss mindestens 23 m² betragen (§ 181 Abs. 9 BewG).

Nicht begünstigt sind Wohnungen, die als Ferienwohnung genutzt werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG).

  • Anschaffung oder Herstellung

Es muss eine neue Wohnung angeschafft oder hergestellt werden (§ 7b Abs. 1 S. 1 EStG).

 

Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. In diesem Fall kann nur der Anschaffende die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG). Eine Wohnung ist angeschafft im Zeitpunkt der Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht, d. h. wenn Eigenbesitz, Gefahr, Nutzung und Lasten auf den Erwerber übergehen (BFH Urteil vom 26.01.1999 - IX R 53/96).

 

Eine Wohnung ist hergestellt, sobald sie dem bewertungsrechtlichem Wohnbegriff entspricht, d. h. es muss sich um eine baulich getrennte Wohneinheit zur Größe von mindestens 23 qm mit selbständigem Zugang und aller für die Führung eines Haushalts notwendigen Nebenräume wie Küche, Bad, Toilette handeln.

  • Abschreibungsgrundlage

Abschreibungsgrundlage sind maximal 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche. Zur Wohnfläche mehr im Beispiel unten.

  • Weitere Voraussetzungen und Beispiel

Werden nicht alle Voraussetzungen für die Sonderabschreibung eingehalten, sind diese wieder rückgängig zu machen (§ 7b Abs. 4 EStG).  

 

Weitere Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass

1. die Wohnung in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union belegen ist und

2. die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieser Wohnung (Gebäudekosten einschließlich anteiliger Nebenkosten) 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten höher, führt dies zu einem vollständigen Ausschluss der Förderung.

Als Wohnfläche gelten hier alle verbauten Flächen, auf die die Gesamtkosten (ohne Grund und Boden) verteilt werden. Einzubeziehen sind genutzte Wohnungen und Gewerbeflächen, auch Aufzugsschächte, Treppenläufe und Treppenpodeste.

3. Die Wohnung wird im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen. Wird die Wohnung innerhalb der Frist von 10 Jahren veräußert, muss der Erwerber hinsichtlich des noch verbleibenden zeitlichen Anteils die Vermietung fortsetzen. Steuerlich ohne Bedeutung ist, wenn die Wohnung zeitweise leer steht, aber zur entgeltlichen Überlassung bereitgehalten wird. Werden für die Überlassung z. B. an einen Angehörigen weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, ist die Überlassung als unentgeltlich (also schädlich) einzustufen.

Tipp Nach vier Jahren verkaufen

Wird die begünstigte Wohnung innerhalb von 10 Jahren veräußert, hat der Begünstigte die Weitervermietung der begünstigten Wohnung durch den Käufer nachzuweisen. Andernfalls ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen. Hierzu sollte eine Schadenersatzklausel in den Kaufvertrag aufgenommen werden, wonach der Käufer die Wohnung weiter vermieten muss.  

4. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist eine De-minimis-Beihilfe. Diese wird nur gewährt, wenn die Voraussetzungen der De-minimis-Verordnung eingehalten werden. Hierzu sind die Angaben über die Höhe weiterer De-minimis-Beihilfen, die Sie in den beiden vorangegangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum erhalten haben, erforderlich.

 

Beispiel: Kauf einer Neubauwohnung im Dezember 2020 zur Größe von 120 qm Wohnfläche; Kaufpreis 320.000 € ohne Anteil Grund und Boden.

Absetzbar sind: Sonderabschreibung 5 % von 2.000 € x 120 qm = 240.000 € x 5 % = 12.000 € + lineare Abschreibung 2 % von 320.000 € = 6.400 €, zeitanteilig 1/12 = 534 €.

 

Anlage V Papierformular

 

♦   Sonderabschreibung nach § 7b EStG im Detail

Als Werbungskosten sind absetzbar in den ersten vier Jahren (neben der regulären linearen AfA nach   § 7 Abs. 4 EStG ) 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Das sind (4 Jahre x 5 % + 4 Jahre x 2 % =) maximal 28 %.

Die maximale Bemessungsgrundlage der Förderung beträgt 2.000 € je qm Wohnfläche (Kappungsgrenze).

Beispiel: Neubauwohnung 100 qm x Kappungsgrenze 2.000 € X 28 % = maximale 56.000 € Abschreibung in den ersten vier Jahren.  

Eine weitere Kappungsgrenze besteht hinsichtlich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 3.000 € je qm Wohnfläche.

Die Aufwendungen für den Grund und Boden gehen nicht in die Kappungsgrenze von 3.000 € ein.

Tipp Neuer Wohnraum durch Umwandlung

Gefördert wird die Schaffung neuer Wohnungen sowohl im Rahmen einer Neubaumaßnahme als auch im Rahmen eines bereits bestehenden Gebäudes. Selbst bei einfacher Ausstattung dürfte die Kappungsgrenze von 3.000 € je qm Wohnfläche kaum einzuhalten sein, wohl aber bei Umbauten und Ausbauten an einem bereits bestehenden Gebäude.

Begünstigt sind Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude (Büroräume, Lagerräume) oder Ausbauten eines bisher nicht oder anderweitig genutzten Dachgeschosses.

Unbeachtlich ist, ob sich die Wohnung im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen befindet. Die Sonderabschreibung kann somit als Betriebsausgabe oder Werbungskosten geltend gemacht werden. Es können neben natürlichen Personen auch Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften diese Förderung geltend machen.