Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um das Wirtschaftsgut zu erwerben und in einen dem angestrebten Zweck entsprechenden Zustand zu versetzen. Auch Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten (§ 255 HGB) gehören zu den Anschaffungskosten.

Anschaffungskosten für ein Gebäude sind nur im Rahmen der Abschreibung  des Gebäudes als Werbungskosten abzugsfähig (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Anteil der Anschaffungskosten, der auf den Grund und Boden entfällt, ist nicht abschreibungsfähig.

• Anschaffungsnaher Aufwand

Zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 9 Abs. 5 Satz 2 EStG i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

♦   Aufteilung des Kaufpreises in Bodenwert und Gebäudewert

Ist für die Anschaffung einer Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden sowie für den Gebäudeanteil aufzuteilen. Die vom BFH in den Urteilen vom 29.10.2019, IX R 38/17 und vom 21.7.2020, IX R 26/19 dazu entwickelten Grundsätze hat die Steuerverwaltung übernommen. 

Für die Schätzung des Grund und Bodens sowie für den Gebäudeanteil kann im Streitfall die ImmoWertV vom 19.5.2010 herangezogen werden, denn sie enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Nach deren Bestimmungen ist der Verkehrswert im Vergleichswertverfahren, im Ertragswertverfahren, im Sachwertverfahren oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln. Welches Verfahren in Betracht kommt, ist je nach Art der Immobilie unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der Umstände im Einzelfall zu entscheiden. Die Entscheidung ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV).

Dabei ist die von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme einer Scheinvereinbarung oder eines Gestaltungsmissbrauchs nicht gegeben sind.

Zu den Anschaffungskosten gehören der Anschaffungspreis, die Anschaffungsnebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten. Für die Höhe der Anschaffungskosten kommt es nicht darauf an, ob der Kaufpreis überhöht oder günstig ist. Zum Veräußerungsentgelt und zu den Anschaffungskosten gehören auch die Übernahme von Verbindlichkeiten und die Zusage einer Abstandszahlung (BFH Beschluss vom 05.07.1990 - GrS 4-6/89).

Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind die vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen (BFH Urteil vom 01.04.2009 - IX R 35/08). Auch wenn dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Gebäudeanteil gelegen ist, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung (BFH Urteil vom 21. 07. 2020, IX R 26/19).

Die Richter am BFH führten weiter aus: Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S. von § 42 AO seien.

Auch mit einer nach allgemeinen Grundsätzen der Besteuerung zugrunde zu legenden Vereinbarung können die Parteien jedoch angesichts der gebotenen Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung nicht die Höhe der Steuer des Käufers --konkret seiner AfA-- gestalten. Deshalb hat das Finanzamt im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage im Einzelfall zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Es darf sich nicht darauf beschränken, die vertragliche Aufteilung steuerrechtlich nachzuvollziehen, sondern hat das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise oder Verkehrswerte zu verifizieren.

Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten rechtfertigt es nicht ohne Weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung möglicherweise die Werte nicht angemessen wiedergibt.

♦   Ableitung aus Verkaufspreisen

Bei der Ermittlung des Werts  von Grund und Boden kommt der Ableitung aus Verkaufspreisen für benachbarte Vergleichsgrundstücke grundsätzlich der Vorrang vor anderen Methoden zu (BFH Urteil vom 19. 05. 2020 - X R 27/19).