Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) unterliegen der Einkommensteuer nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 EStG. Den Tatbestand des § 21 EStG hat erfüllt, wer die dort genannten Wirtschaftsgüter einem anderen entgeltlich zur Nutzung überlässt.

Zu versteuern sind die Einkünfte. Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG).

Zu den Vermietungseinkünften gehören in erster Linie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) von Grundstücken, Gebäuden,  Gebäudeteilen und grundstücksgleichen Rechten, soweit sie nicht zum Betriebsvermögen gehören (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

• Zu- und Abflussprinzip

Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und Ausgaben gilt das sog. Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Danach sind Mieteinnahmen innerhalb des Kalenderjahrs bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Ausgaben sind dementsprechend für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind.

⇒   Neue Formulare 2023

Bestimmte Angaben zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind ab 2023 in den neuen Formularen Anlage V-FeWo und Anlage V-Sonstige zu machen.

♦   Anlage V-FeWo

Die Anlage V-FeWO ist zusätzlich zur Anlage V abzugeben bei

• Vermietung von Ferienwohnungen und
• kurzfristiger Vermietung.

♦   Anlage V-Sonstige

Anlage V-Sonstige ist zusätzlich zur Anlage V abzugeben bei Einkünften aus 

• Beteiligungen, z. B. Grundstücks- oder Erbengemeinschaften,
• Untervermietung von gemieteten Räumen,
• unbebauten Grundstücken (z. B. Parkplatz),
• anderem unbeweglichen Vermögen (z. B. Schiffe),  
• Sachinbegriffen (z. B. Geschäftseinrichtung)
• Überlassung von Rechten, z. B. Erbbaurechte, Urheberrechte und bei  
• ermäßigter Besteuerung nach § 34 Abs. 1 EStG.

Anlage V Zeile 1 bis 14 

Die vollständige Anlage V befindet sich unter Nr. 2.0.0

♦   Selbst die Einkünfte ermitteln

Was der Fiskus nur ganz selten den Steuerpflichtigen erlaubt, ihre Einkünfte selbst zu berechnen, das ist hier der Fall (Zeile 84). Wenn sich was deichseln lässt, geht das meistens unbemerkt über die Bühne. 

In Zeile 85 geben Sie an, wem die Einkünfte zugerechnet werden, bei Ehepartnern dem Ehemann oder der Ehefrau. Wenn die vermietete Immobilie den Ehepartnern gemeinsam gehört, rechnen sie das Ergebnis beiden jeweils hälftig zu.

• Ermittlung und Zurechnung der Einkünfte / Zeile 85

Übersicht

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind:

Miet- und Pachteinnahmen	Zeile 8 bis 32	..... €
- Werbungskosten	Zeile 33 bis 82	..... €
Einkünfte (Überschuss Zeile 32 abzüglich Zeile 82)	Zeile 84	..... €

Anlage V

• Höhere Rendite durch Steuerersparnisse

Die Rendite aus einer vermieteten Immobilie verbessert sich, wenn  zum Mietertrag eine Steuerersparnis hinzukommt. Die Steuerersparnis kann bis zu 45 % der Aufwendungen betragen. Steuerersparnisse ergeben sich z. B. durch  Abzug von Werbungskosten in Form von  Abschreibungen oder Modernisierungsaufwendungen.

Modernisierungsaufwendungen erhöhen zusätzlich den Wert der Immobilie. Aus Werterhöhung und Steuerersparnis entsteht eine Win-win-Situation, die wesentlich zur Rendite beiträgt.

• Wertsteigerungen nicht steuerpflichtig

Wertsteigerungen von Haus und Grund sowie Erlöse aus der Veräußerung des vermieteten Objekts sind keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, weil sie im Einkünftekatalog des § 21 EStG nicht aufgeführt sind. Allerdings sind Veräußerungsgewinne, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Grundstücks erzielt werden, als sog. Spekulationsgewinne steuerpflichtig (§ 23 EStG).

• Geringfügige Einnahmen nicht steuerpflichtig

Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung oder eines selbst genutzten Hauses vorübergehend vermietet oder untervermietet und betragen die Einnahmen hieraus nicht mehr als 520 € im Kalenderjahr, kann aus Vereinfachungsgründen von einer Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR).

• Außenprüfung nicht zu erwarten

Vermietungseinkünfte werden nur vom Innendienst des Finanzamts geprüft und dies auch nur gelegentlich. Sie brauchen also als Vermieter nicht zu befürchten, dass Ihnen ein Steuerprüfer ins Haus kommt. 

"Eingeklagte Mietausfälle aus früheren Jahren sind bei mir schon mal auf ein Fremdkonto gegangen und nicht versteuert worden. Muss ich das nachmelden?" Das ja und zwar in Zeile 25.. 

• Wenn Sie Mieteinnahmen aus einer Ferienwohnung haben

Haben Sie eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermietet, gelten steuerlich Besonderheiten. Dazu ist die Anlage V-FeWo abzugeben.

• Wenn an den Einkünften aus der Immobilie mehrere beteiligt sind 

In diesem Fall stellt das Finanzamt die Einkünfte gesondert fest und ordnet sie den Beteiligten zu. Dazu ist die Anlage V – Sonstige abzugeben

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 Abs. 1 EStG. Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG)

♦   Verluste bei Liebhaberei

Für den Abzug von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung ist es notwendig, dass Sie die  Absicht haben, aus der Immobilie auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Andernfalls kann das Finanzamt die Vermietungstätigkeit als "Liebhaberei" einstufen. Dann werden Verluste nicht mehr anerkannt. In Zweifelsfällen fordert das Finanzamt eine Überschuss-Prognose an.

• Überschuss-Prognose

Als Mieteinnahmen und Grundstückskosten für den Prognosezeitraum sind Schätzwerte anzusetzen. Hierbei können die durchschnittlichen Werte der letzten 5 Jahre verwendet werden.

In die Prognoseberechnung dürfen nur Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG einfließen (2 / 3 % der Anschaffungs- / Herstellungskosten für das Gebäude). Dies gilt indessen nicht bei befristeter Vermietung (BFH, 25.6.2009, IX R 24/07).

Als Instandhaltungskosten für künftige Jahre können die Werte nach § 28 der Zweiten Berechnungs-VO nach dem Wohnungsbaugesetz (II. BV) angesetzt werden. Diese liegen im Jahr je nach Baujahr zwischen 7.10 € bis 11.50 € je qm Wohnfläche (§ 28 Abs. 2 II. BV). Zinsbelastungen sind je nach den vorliegenden Darlehensbedingungen ebenfalls zu berücksichtigen.

Die sich so ergebenden Ergebnisse der letzten 5 Jahre werden auf den Rest des 30-jährigen Prognosezeitraums hochgerechnet.

Prognose-Berechnung

Durchschnittliche Mieteinnahmen der letzten 5 Jahre	….. €
+ Sicherheitszuschlag 10 %	….. €
Summe	….. €	>      ….. €
Durchschnittliche Werbungskosten der letzten 5 Jahre	….. €
./. Sicherheitsabschlag 10 %	….. €	>      ….. €
Durchschnittliche Werte der letzten 5 Jahre		….. €
Prognoseergebnis für 30 Jahre (Summe der durchschnittlichen Werte der letzten fünf  5 Jahre : 5 Jahre x 30 Jahre) =		….. €

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• Allzu günstige Miete führt zu Liebhaberei

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich (steuerlich unbedenklich), wenn der Mietzins mindestens 50 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete werden die Werbungskosten (einschl. AfA) nur in Höhe des Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG).

Beträgt das Entgelt zwar mehr als 50 %, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, fordert das Finanzamt eine Überschuss-Prognose an. 

• Verluste bei mehrjähriger Renovierung 

Eine mehrjährige Renovierung zur Fertigstellung einer Wohnung kann ein Beweisanzeichen dafür sein, dass die Absicht fehlt, aus der Immobilie einen positiven Überschuss zu erzielen (BFH Urteil v. 31.1.2017, IX R 17/16). Dann streicht das Finanzamt die Kosten. Es kommt auf die Umstände an, wie das Finanzamt in diesen Fällen entscheidet. 

• Vermietung an den Arbeitgeber im Home-Office 

Vermietet ein Arbeitnehmer in seinem selbst genutzten Eigenheim / in seiner selbst genutzten Eigentumswohnung einen von ihm als Arbeitszimmer oder Büro genutzten Raum an seinen Arbeitgeber (Arbeit im Home-Office), hat er Einkünfte aus VuV, wenn die Nutzung des Raumes dem vorrangigen Interesse des Arbeitgebers dient. Dieses liegt z. B. vor, wenn kein geeigneter Arbeitsplatz im Betrieb vorhanden ist (BMF Schreiben v. 18.4.2019 - IV C 1 – S 2211/16).

In anderen Fällen ist die Zahlung des Arbeitgebers für die Überlassung des Raumes Arbeitslohn im Rahmen eines Dienstverhältnisses (§ 19 EStG). Der Arbeitnehmer kann Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt (BFH Urteil v. 17.4.2018 - IX R 9/17).

Tipp Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen

Aufwendungen für energetische Maßnahmen (Aufwendungen für den Neueinbau oder die Optimierung der Heizung, für die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken sowie für die Erneuerung von Außentüren oder den Einbau einer Lüftungsanlage) in einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude sind steuerbegünstigt. Das begünstigte Objekt muss mindestens zehn Jahre alt sein.  Die energetischen Maßnahmen sind in einer Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster vom ausführenden Fachunternehmen zu bestätigen. Die Bescheinigung muss in der Einkommensteuer­erklärung mit der Anlage Energetische Maßnahmen beim Finanzamt eingereicht werden. Die Steuerermäßigung (Direktabzug von der Einkommensteuer) beträgt 7 % der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um je 14 000 € und im übernächsten Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 12 000 € für das begünstigte Objekt (§ 35c EStG).

♦   Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Werden Sachen, Rechte oder Grundstücke vermietet, die zum Betriebsvermögen gehören, ergeben sich Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG, § 21 Abs. 3 EStG). Dies gilt z. B. bei Vermietung von Maschinen, Fabrikgebäuden, bei kurzfristiger Vermietung von Wohnräumen / Hotelzimmern mit entsprechenden Nebenleistungen oder kurzfristige Vermietung von Pkw-Stellplätzen.