Anlage V, Anlage V-Sonstige, Anlage V-FeWo

• Für jedes Grundstück eine Anlage V

Wenn Sie Einkünfte aus  mehr als einem  Grundstück erzielt haben als einem stücken erzielt haben, dann müssen Sie für jedes Grundstück eine eigene Anlage V einreichen.

♦  Die Anlage V, Anlage V-FeWo, Anlage V-Sonstige

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung verwenden Sie die folgenden Anlagen:

• Anlage V 

1. Für Einkünfte aus vermieteten und / oder verpachteten bebauten Grundstück (z. B. Haus, Eigentumswohnung)
2. einem selbst genutzten eigenen Haus oder einer selbst genutzten Eigentumswohnung, wenn Sie nur einzelne Räume vermieten und / oder verpachten sowie kurzfristiger Vermietung (z. B. über Internet-Plattformen, Ferienwohnung).

• Anlage V-FeWo

Bei Einkünften aus der Vermietung und / oder Verpachtung von Ferienwohnungen und / oder kurzfristiger Vermietung reichen Sie bitte zusätzlich zur Anlage V die Anlage V-FeWo ein.

• Anlage V-Sonstige f

1. für Einkünfte aus Beteiligungen, z. B. Grundstücks- oder Erbengemeinschaften (Zeile 4 bis 21 und 39 der Anlage V-Sonstige),
2. Einkünfte aus Untervermietung von gemieteten Räumen (Zeile 31 der Anlage V-Sonstige),
3. Einkünfte aus unbebauten Grundstücken (z. B. Parkplatz), anderem unbeweglichen Vermögen (z. B. Schiffe) und Sachinbegriffen (z. B. Geschäftseinrichtung) sowie
4. aus der Überlassung von Rechten, z. B. Erbbaurechte, Urheberrechte, Kiesausbeuterechte (Zeile 32 bis 36 der Anlage V Sonstige),
5. vereinnahmte Prozess- und Verzugszinsen, die mit der Vermietungs- oder Verpachtungstätigkeit zusammenhängen, z. B. wenn Sie einen Mietzahlungs- oder Schadenersatzanspruch gegen Ihren Mieter erfolgreich eingeklagt haben oder Sie aufgrund des Verzugs von Mietzahlungen Zinsen erhalten haben (Zeile 37 der Anlage V-Sonstige) und
6. Einkünfte für die die ermäßigte Besteuerung nach § 34 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) anzuwenden ist (Zeile 38 der Anlage V-Sonstige).

• Anlage Aus

Erzielen Sie diese Einkünfte im Ausland, reichen Sie bitte zusätzlich die Anlage AUS ein.

• Keine Anlage

Für ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder eigenen betrieblichen / beruflichen Zwecken genutzte Gebäude und Gebäudeteile ist keine Anlage V auszufüllen.

♦   Überschuss-Rechnung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sog. Überschusseinkünften (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Ähnlich wie bei den Gewinneinkünften berechnen Sie die Höhe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung selbst. Die Einkünfte werden somit wie folgt berechnet:

♦   Besondere Hinweise

• Liebhaberei

Bei langjährigen Verlusten aus einer Immobilie wird das Finanzamt prüfen, ob der Steuerpflichtige die Absicht hat, aus der Vermietung einer Immobilie auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Im Zweifel wird das Finanzamt den Steuerpflichtigen auffordern, eine Überschussprognose einzureichen.

• Verbilligte Wohnraumvermietung

Beträgt die Jahresrohmiete / Kaltmiete weniger als 50 % (bis 2020 66 %) der ortsüblichen Miete, sind die Aufwendungen für das Grundstück nur anteilig abzugsfähig. Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschuss-Prognose einzureichen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) unterliegen der Einkommensteuer nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 EStG. Den Tatbestand des § 21 EStG hat erfüllt, wer die dort genannten Wirtschaftsgüter einem anderen entgeltlich zur Nutzung überlässt.

Zu versteuern sind die Einkünfte. Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG).

Zu den Vermietungseinkünften gehören in erster Linie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen und grundstücksgleichen Rechten, soweit sie nicht zum Betriebsvermögen des Steuerpflichtigen gehören (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

• Zu- und Abflussprinzip

Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und Ausgaben gilt das sog. Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Danach sind Mieteinnahmen innerhalb des Kalenderjahrs bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Ausgaben sind dementsprechend für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind.

Anlage V Zeile 1 bis 14 

• Selbst die Einkünfte ermitteln

Was der Fiskus nur ganz selten den Steuerpflichtigen erlaubt, ihre Einkünfte selbst zu berechnen, das ist hier der Fall (Zeile 84). Wenn sich was deichseln lässt, geht das meistens unbemerkt über die Bühne. 

In Zeile 85 geben Sie an, wem die Einkünfte zugerechnet werden, bei Ehepartnern dem Ehemann oder der Ehefrau. Wenn die vermietete Immobilie den Ehepartnern gemeinsam gehört, rechnen sie das Ergebnis beiden jeweils hälftig zu.

Anlage V

• Höhere Rendite durch Steuerersparnisse

Die Rendite aus einer vermieteten Immobilie verbessert sich, wenn  zum Mietertrag eine Steuerersparnis hinzukommt. Die Steuerersparnis kann bis zu 45 % der Aufwendungen betragen. Steuerersparnisse ergeben sich z. B. durch  Abzug von Werbungskosten in Form von  Abschreibungen oder Modernisierungsaufwendungen.

Modernisierungsaufwendungen erhöhen zusätzlich den Wert der Immobilie. Aus Werterhöhung und Steuerersparnis entsteht eine win-win-Situation, die wesentlich zur Rendite beiträgt.

• Wertsteigerungen nicht steuerpflichtig

Wertsteigerungen von Haus und Grund sowie Erlöse aus der Veräußerung des vermieteten Objekts sind keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, weil sie im Einkünftekatalog des § 21 EStG nicht aufgeführt sind. Allerdings sind Veräußerungsgewinne, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Grundstücks erzielt werden, als sog. Spekulationsgewinne steuerpflichtig (§ 23 EStG).

• Geringfügige Einnahmen nicht steuerpflichtig

Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung oder eines selbst genutzten Hauses vorübergehend vermietet oder untervermietet und betragen die Einnahmen hieraus nicht mehr als 520 € im Kalenderjahr, kann aus Vereinfachungsgründen von einer Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR).

Ab 2024 gilt ein erhöhter Grenzbetrag von 1.000 €

• Außenprüfung nicht zu erwarten

Vermietungseinkünfte werden nur vom Innendienst des Finanzamts geprüft und dies auch nur gelegentlich. Sie brauchen also als Vermieter nicht zu befürchten, dass Ihnen ein Steuerprüfer ins Haus kommt. 

"Eingeklagte Mietausfälle aus früheren Jahren sind bei mir schon mal auf ein Fremdkonto gegangen und nicht versteuert worden. Muss ich das nachmelden?" Das ja und zwar in Zeile 25.. 

• Vermietung an den Arbeitgeber im Home-Office 

Vermietet ein Arbeitnehmer in seinem selbst genutzten Eigenheim / in seiner selbst genutzten Eigentumswohnung einen von ihm als Arbeitszimmer oder Büro genutzten Raum an seinen Arbeitgeber (Arbeit im Home-Office), hat er Einkünfte aus VuV, wenn die Nutzung des Raumes dem vorrangigen Interesse des Arbeitgebers dient. Dieses liegt z. B. vor, wenn kein geeigneter Arbeitsplatz im Betrieb vorhanden ist (BMF Schreiben v. 18.4.2019 - IV C 1 – S 2211/16).

In anderen Fällen ist die Zahlung des Arbeitgebers für die Überlassung des Raumes Arbeitslohn im Rahmen eines Dienstverhältnisses (§ 19 EStG). Der Arbeitnehmer kann Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt (BFH Urteil v. 17.4.2018 - IX R 9/17).

• Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen

Aufwendungen für energetische Maßnahmen (Aufwendungen für den Neueinbau oder die Optimierung der Heizung, für die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken sowie für die Erneuerung von Außentüren oder den Einbau einer Lüftungsanlage) in einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude sind steuerbegünstigt. Das begünstigte Objekt muss mindestens zehn Jahre alt sein.  Die energetischen Maßnahmen sind in einer Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster vom ausführenden Fachunternehmen zu bestätigen. Die Bescheinigung muss in der Einkommensteuer­erklärung mit der Anlage Energetische Maßnahmen beim Finanzamt eingereicht werden. Die Steuerermäßigung (Direktabzug von der Einkommensteuer) beträgt 7 % der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um je 14 000 € und im übernächsten Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 12 000 € für das begünstigte Objekt (§ 35c EStG).