Anlage V

Vor allem sanierungsbedürftige Immobilien können als Steuersparmodell herhalten. Zigmal praktiziert und daher zu empfehlen: Wenn Sie ein Einfamilienhaus kaufen, das Sie als künftiges eigengenutztes Domizil nutzen wollen, dann sollten Sie es zunächst als Mietobjekt nutzen. Während der Vermietungsphase können Sie es gründlich renovieren. Die Aufwendungen für die Renovierung sind als Werbungskosten absetzbar.

Aber auch ohne eigene Wohnabsichten lohnt es, eine Bruchbude zu erwerben und sodann zu vermieten, besonders für gutbetuchte Steuerzahler. In Höhe des persönlichen Steuersatzes beteiligt sich der Fiskus an den entstehenden Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, im günstigsten Fall bis zu 45 %.

♦   15 %-Grenze

Allerdings sollten Sie in den ersten drei Jahren nach Erwerb die Höhe der Renovierungskosten nicht aus dem Auge verlieren. Die Renovierungskosten dürfen nicht mehr als 15 % der Nettoanschaffungskosten für das Gebäude betragen. Andernfalls sind sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten mit nur 2 % oder 2.5 % abzuschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG / BMF, 20.10.2017, IV C1 - S 2171).

Wird die Grenze von 15 % eingehalten, können Sie die Renovierungskosten über ein bis fünf Jahre geltend machen (größerer Erhaltungsaufwand / Zeile 41 bis 45 / § 82b EStDV).

♦   Wo liegt das Problem?

Wer eine Bruchbude kauft, wird den späteren Sanierungsaufwand gedanklich dem Kaufpreis zugeschlagen haben, so die Überlegung des Fiskus. Deshalb sind die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung nur sofort absetzbar, wenn sie eine bestimmte Höhe / Grenze nicht übersteigen. Die kritische Grenze hat der Gesetzgeber auf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes  - ohne Umsatzsteuer - festgesetzt (anschaffungsnahe Aufwendungen / § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG). Wird die Grenze überschritten, werden die Sanierungskosten den Anschaffungskosten für das Gebäude zugeschlagen und nur über die magere Gebäudeabschreibung von 2 % berücksichtigt (§ 7 Abs. 4 EStG).

Was tun? Achten Sie darauf, dass Sie bei den Sanierungskosten unterhalb der 15%-Grenze bleiben oder Sie warten drei Jahre und sanieren erst dann.

• Auch unbekannte Mängel einbeziehen

In die 15 %-Grenze  sind auch Aufwendungen zur Beseitigung unbekannter / verdeckter Mängel einzubeziehen.  Hierbei handelt es sich um Aufwendungen, die dem Steuerpflichtigen im Zuge der Anschaffung verborgen geblieben sind, jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits vorhanden waren (BFH, 13.3.2018, IX R 41/17).

Im Streitfall erwarb der Steuerpflichtige eine vermietete Eigentumswohnung. Nach dem Tod der langjährigen Mieterin stellte sich heraus, dass die Wohnung ohne umfassende Sanierungsmaßnahmen nicht vermietbar war. Es fielen Kosten für die Erneuerung des Badezimmers, der Elektroinstallation und der Fenster an, die der Steuerpflichtige als sofort absetzbare Werbungskosten geltend machte. Der BFH teilte die Auffassung des Steuerpflichtigen nicht. Diese Aufwendungen seien in die 15 %-Grenze einzubeziehen (BFH, 9.5.2017, IX R 6/16).

• Nicht einbeziehen

1. Kosten für Erweiterungen i.S. des § 255 Abs. 2 HGB, z. B. Aus- und Anbauten. Sie sind stets als Herstellungskosten des Gebäudes zu behandeln und mit diesem abzuschreiben.

2. Aufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen (Wartungsarbeiten, Beseitigung von Rohrverstopfungen, Ablesekosten). Die Aufwendungen sind sofort in voller als Werbungskosten absetzbar (BFH, 14.06.2016, IX R 22/15).

3. Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen der Wände / Decken / Fußboden / Heizkörper / Türen und Fenster. Auch diese Aufwendungen sind sofort in voller Höhe absetzbar (BFH, 14.06.2016, IX R 25/14).

4. Aufwendungen zur Beseitigung von mutwillig herbeigeführten Substanzschäden, die nach Anschaffung durch das schuldhafte Verhalten eines Mieters entstanden sind. Nach Auszug des Mieters stellte der Steuerpflichtige umfassende Schäden fest: Eingeschlagene Scheiben an Türen, zerstörte Bodenfliesen, Rohrbruch im Badezimmer (nicht gemeldet) mit Folgeschäden (BFH, 9.5.2017, IX R 6/16).