Anlage V

In eine Finanzierungsfalle tappen viele, die eine Immobilie mit Fremdkapital erwerben, die teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden soll (gemischte Nutzung). Im Falle der gemischten Nutzung sollte das Eigenkapital vorrangig für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil und das Fremdkapital für den vermieteten Teil eingesetzt werden. Auf diese Weise sind die Schuldzinsen zu 100 % abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

♦   Eigenkapital vom Fremdkapital trennen

Aber aufgepasst: Sind Eigenkapital und Fremdkapital erst einmal auf ein- und demselben Konto gelandet, liegt das Kind bereits im Brunnen. Der Investor finanziert dann ungewollt den vermieteten Teil auch mit Eigenkapital und den eigengenutzten Teil mit Fremdkapital, indem die Schuldzinsen anteilig dem vermieteten und dem eigengenutzten Teil zugeordnet werden. Soweit die Zinsen den eigengenutzten Teil betreffen, verpuffen sie also wirkungslos (BFH Urteil vom 27.10.1998 - IX R 44/95).

Wie muss man sich die Wirkung vorstellen, wenn Eigenkapital und Fremdkapital auf ein und demselben Konto gelandet sind? Die Fiskalvertreter haben dafür ein passendes Beispiel parat: Wer eigenes und fremdes Getreide in einen Sack schüttet, der weiß hinterher auch nicht mehr, welche Körner von ihm stammen und welche vom Nachbarn. So ist das auch mit eigenem und fremdem Geld.

• Zweikontenmodell

Sie müssen also strikt Eigenkapital und Fremdkapital trennen, indem Sie für beide getrennte Konten einrichten. Das Baudarlehen muss gleich auf einem separaten Konto landen. Nur so können Sie gezielt die Bauleistungen bzw. Anschaffungskosten bedienen, die auf den zu vermietenden Teil entfallen.

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