Anlage V

Wer zu teuer kauft, kann später nicht rentabel vermieten.

"Teuer kaufen, das kann jeder", sagt sich Dr. Huber und greift nur dann zu, wenn der Preis stimmt.  

Huber gehört nicht zu den Spitzenverdienern in Weiß, die ihr Geld einem anonymen Bauträger oder gar einem Immobilienfonds anvertrauen. Er investiert lieber direkt, kauft vorzugsweise ältere Mietshäuser, die er dann nach und nach renoviert. Die 15 %-Regel erlaubt es, die Renovierungskosten weitgehend sofort abzusetzen, bei einer Steuerbelastung von nahezu 50 % leicht zu verkraften. Ein Immobilienmakler macht die Hausverwaltung und ein angestellter Allround-Handwerker die notwendigen Reparaturen. Inzwischen umfasst sein Immobilienbesitz mehr als hundert Wohnungen.

Die 15 %-Regel bedeutet:

In den ersten drei Jahren nach Erwerb eines Gebäudes sollten die Renovierungskosten nicht mehr als 15 % der Nettoanschaffungskosten für das Gebäude betragen (§ 9 Abs. 5 i. V. mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wird die Grenze von 15 % eingehalten, können die Renovierungskosten sofort oder über zwei bis fünf Jahre verteilt abgezogen werden (größerer Erhaltungsaufwand / Zeile 41 bis 45 / § 82b EStDV). Andernfalls sind sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten mit 2 % oder 2.5 % abzuschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG / BMF-Schreiben vom 20.10.2017 - IV C1 - S 2171).

♦   Rendite vor Steuern 5 %

Auf Schnäppchensuche peilt Dr. Huber eine Bruttorendite von 5 % an. Kaufpreis plus Sanierungskosten dürfen also nicht viel mehr als das (100 : 5 % =) 20-fache der Jahresrohmiete betragen.

♦   Leider zu teuer

Ein Makler bietet ihm ein Mietwohnhaus für 580.000 € an bei einer Jahresrohmiete von 28.000 €. Ein Blick auf den Taschenrechner genügt, um zu wissen: Das Angebot ist überteuert, denn der Kaufpreis beträgt das (650.000 € : 28.000 € =) 23.2-fache der Jahresrohmiete, doch die Lage ist gut. Also ruft er den Makler an, um zu verhandeln. Der Makler hält den Kaufpreis für angemessen, weil mit jährlichen Wertsteigerungen von mindestens 2 % zu rechnen sei.

Doch wie kann es Wertsteigerungen geben, wenn das Objekt überteuert erworben wird. Huber winkt ab und sagt sich: Teuer kaufen, das kann jeder.

• Renditeberechnung

Beispiel: Der Steuerpflichtige erwirbt für 300.000 € eine Eigentumswohnung, die er für 16.000 € kalt im Jahr vermietet. Ob sich die Investition lohnt, lässt sich leicht ausrechnen. Die Zahlen sind vielversprechend.