Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Im Falle der gemischten Nutzung eines Gebäudes lässt sich mit Hilfe des sog. Zweikontenmodells erreichen, dass ein möglichst hoher Anteil der Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig sind. Ausgangslage ist also eine gemischte Nutzung eines Gebäudes. 

Eine gemischte Nutzung liegt vor, wenn ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient, sondern auch eigenen Wohnzwecken. Dann sind grundsätzlich die gebäudebezogenen Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten abzugsfähig (BFH Beschluss vom 04.07.1990 - GrS 2-3/88 betr. Schuldzinsen).

Anteilig bedeutet: Die Aufwendungen  für das Grundstück werden nur insoweit in Höhe des Prozentsatzes als Werbungskosten (einschl. AfA) anerkannt, der dem Verhältnis der Vermietung zur Selbstnutzung entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG).

Eine Aufteilung der Schuldzinsen lässt sich indessen mit dem sog. Zweikontenmodell vermeiden, wodurch die gesamten Schuldzinsen abzugsfähig sein können. 

• Der Trick mit zwei Konten

Sollen ein möglichst hoher Anteil der Schuldzinsen abzugsfähig sein, muss Eigen- und Fremdkapital strickt voneinander getrennt werden, indem Eigen- und Fremdkapital auf getrennten Konten geführt werden (Zweikontenmodell / BFH Urteil vom 4.7.1990 - GrS 2-3/88). Nur so lässt sich der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Fremdkapital und den zur Vermietung geleisteten Aufwendungen erreichen. 

Sind indessen Eigen- und Fremdkapital erst einmal auf ein- und demselben Konto zusammengeflossen, lässt sich das Gesamtkapital nun nicht mehr trennen lässt. Folge: Die Schuldzinsen sind anteilig sowohl dem eigengenutzten als auch dem vermieteten Teil zuzuordnen.

Die Wirkung des Zusammenflusses von Fremd- und Eigenkapital lässt sich etwa wie folgt erklären: Wenn fremdes Getreide und eigenes Getreide zusammengeschüttet werden, lässt sich hinterher nicht mehr feststellen, welche Körner von wem stammen.

Eigen- und Fremdkapital ist somit strikt zu trennen, indem für beide Geldquellen getrennte Konten einrichtet werden.

Das Fremdkapital muss gleich auf einem separaten Konto landen. Nur so können gezielt die Bauleistungen bzw. Anschaffungskosten aus Fremdkapital bedient, die auf den zu vermietenden Teil entfallen.

Die Ausgangslage: Sie haben ein Zweifamilienhaus gebaut / angeschafft und es wird eine Wohnung selbst genutzt und die andere Wohnung wird vermietet. Wollen Sie möglichst viele Schuldzinsen als Werbungskosten abziehen, besteht der Kniff darin, dass Sie Ihr Eigenkapital für die eigengenutzte Wohnung einsetzen und das Fremdkapital für die vermietete Wohnung.

⇒    Das Sparmodell mit den zwei Konten

Sie richten zwei Konten ein:

Konto 1 speisen Sie mit Eigenkapital,

Konto 2 speisen Sie mit Fremdkapital. Die Schuldzinsen von diesem Konto sind später in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.

Für die verschiedenen Erwerbsvorgänge gelten folgende Regeln:

• 1. Herstellung eines Gebäudes

Sie lassen sich für jede Wohnung von den Handwerkern eine getrennte Rechnung ausstellen (z. B. für Türen, Bodenbeläge, Deckenvertäfelung, Badezimmer, Elektroinstallationen, Malerarbeiten). Hierdurch haben Sie nun grundsätzlich die Möglichkeit, jede Wohnung entsprechend der späteren Nutzung mit dem dafür vorgesehenen Kapital aus Konto 1 (Eigenkapital) oder Konto 2 (Fremdkapital) zu finanzieren.
Herstellungskosten, die das gesamte Gebäude betreffen, teilen Sie auf im Verhältnis der Wohnflächen, z. B. den Kaufpreis für den Grund und Boden, die Rechnung des Bauunternehmers für Bodenaushub, Mauerwerk etc., die Rechnungen für die anderen Gewerke wie Dachstuhl, Dacheindeckung, Heizungsanlage, Anschlussleitungen, Entwässerung usw. Entsprechend der späteren Nutzung begleichen Sie die Beträge prozentual entweder vom Konto 1 (Eigenkapital) oder vom Konto 2 (Fremdkapital).

2. Anschaffung eines Gebäudes
Sie haben Ihr Ziel erreicht, wenn Sie bereits im notariellen Vertrag den Gesamtkaufpreis im Schätzungswege rechnerisch auf die künftig selbstgenutzte Wohnung und die vermietete Wohnung aufteilen. Soweit der Kaufpreis auf die künftig eigengenutzte Wohnung entfällt, begleichen Sie diesen aus Konto 1 (Eigenkapital) mit dem entsprechenden Vermerk, z. B.: >>Teilkaufpreis Wohnung Erdgeschoss<<. Den Restbetrag begleichen Sie aus Konto 2 (Fremdkapital), jeweils mit dem entsprechenden Vermerk (z. B.: >>Teilkaufpreis für die Wohnung 1. Obergeschoss<<. Sprechen Sie das Verfahren mit dem Notar ab, wenn der Gesamtkaufpreis auf ein Notaranderkonto zu leisten ist. Der Notar muss den Gesamtkaufpreis anteilig auf das Konto 1 oder Konto 2 überweisen.

⇒   Schuldzinsen / Haftung des Ehegatten

Wenn Sie und Ihr Ehepartner gemeinsam wirtschaften und einer von Ihnen ein Haus / eine Wohnung zur Vermietung kauft, das Darlehen zur Finanzierung aber auf Wunsch der Bank (Haftung des Ehepartners) gemeinsam aufnehmen, sind die Schuldzinsen in vollem Umfang bei den Einkünften des Ehepartners absetzbar, der die Mieteinnahmen hat (BFH Beschluss vom 23.08.1999 - GrS 1/97).