Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Im Steuerrecht gibt es keinen eigenen Begriff der Anschaffungskosten. Deshalb wird der Begriff dem Handelsrecht aus § 155 Abs. 1 HGB entnommen. Anschaffungskosten eines Grundstücks sind danach die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Grundstück zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, sind für Zwecke der Abschreibung die Anschaffungskosten in einen Gebäudewertanteil und in einen Bodenwertanteil aufzuteilen.

Dies bedeutet: Für Zwecke der Abschreibung müssen zunächst die gesamten Anschaffungskosten für das Grundstück zusammengestellt und sodann aufgeteilt werden in Gebäudeanteil und Anteil Grund und Boden. Einzelheiten enthält der Erlass FinMin Berlin, 20.4.2012, III B - S 2196 - 1/1993.

Die Aufteilung der Anschaffungskosten ist grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes vorzunehmen.

♦   Berechnung des Bodenwerts

Zur Berechnung des Bodenwerts gibt es zwei Methoden:

1. Pauschale Berechnung des Bodenwerts

Beispiel:

Anlage V

2. Berechnung des Bodenwerts nach der ImmoWertV

Ist für die Anschaffung einer Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden sowie für den Gebäudeanteil aufzuteilen. Die vom BFH in den Urteilen vom 29.10.2019, IX R 38/17 und vom 21.7.2020, IX R 26/19 dazu entwickelten Grundsätze hat die Steuerverwaltung übernommen. 

Für die Schätzung des Grund und Bodens sowie für den Gebäudeanteil kann im Streitfall die ImmoWertV vom 19.5.2010 herangezogen werden, denn sie enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Nach deren Bestimmungen ist der Verkehrswert im Vergleichswertverfahren, im Ertragswertverfahren, im Sachwertverfahren oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln. Welches Verfahren in Betracht kommt, ist je nach Art der Immobilie unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der Umstände im Einzelfall zu entscheiden. Die Entscheidung ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV).

• Aufteilung lt. Kaufvertrag

Haben die Vertragsparteien eine Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäude, vorgenommen, ist diese grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme einer Scheinvereinbarung oder eines Gestaltungsmissbrauchs nicht gegeben sind. Die Aufteilung wird vom Finanzamt akzeptiert, wenn sie formularmäßig anhand der "Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)" berechnet worden ist. Das Formular kann von der Internetseite des des Bundesfinanzministeriums "www.bundesfinanzministerium.de" unter der Steuerart Einkommensteuer heruntergeladen werden. 

• Umfang der Anschaffungskosten

Zu den Anschaffungskosten gehören der Anschaffungspreis, die Anschaffungsnebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten. Für die Höhe der Anschaffungskosten kommt es nicht darauf an, ob der Kaufpreis überhöht oder günstig ist. Zum Veräußerungsentgelt und zu den Anschaffungskosten gehören auch die Übernahme von Verbindlichkeiten und die Zusage einer Abstandszahlung (BFH Beschluss vom 05.07.1990 - GrS 4-6/89).

Wurde eine Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind die vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen (BFH Urteil vom 01.04.2009 - IX R 35/08). Auch wenn dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Gebäudeanteil gelegen ist, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung (BFH Urteil vom 21. 07. 2020, IX R 26/19).

Die Richter am BFH führten weiter aus: Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S. von § 42 AO seien.

Auch mit einer nach allgemeinen Grundsätzen der Besteuerung zugrunde zu legenden Vereinbarung können die Parteien jedoch angesichts der gebotenen Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung nicht die Höhe der Steuer des Käufers --konkret seiner AfA-- gestalten. Deshalb hat das Finanzamt im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage im Einzelfall zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Es darf sich nicht darauf beschränken, die vertragliche Aufteilung steuerrechtlich nachzuvollziehen, sondern hat das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise oder Verkehrswerte zu verifizieren.

Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten rechtfertigt es nicht ohne Weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung möglicherweise die Werte nicht angemessen wiedergibt.

♦   Ableitung aus Verkaufspreisen

Bei der Ermittlung des Werts  von Grund und Boden kommt der Ableitung aus Verkaufspreisen für benachbarte Vergleichsgrundstücke grundsätzlich der Vorrang vor anderen Methoden zu (BFH Urteil vom 19. 05. 2020 - X R 27/19).

Inventar im Kaufpreis?

Vielfach wird beim Kauf einer Immobilie auch vorhandenes Inventar übernommen, wie z. B. eine Küche. Der darauf entfallende Kaufpreis unterliegt erstens nicht der Grunderwerbsteuer und kann zweitens als selbständiges Wirtschaftsgut schneller (mit jährlich 10 %) abgeschrieben werden. Deshalb sollte vorhandenes Inventar im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden.

♦   Grunderwerbsteuer 

Wechselt ein bebautes Grundstück entgeltlich den Eigentümer, fällt Grunderwerbsteuer an, die je nach Vertrag der Veräußerer oder der Erwerber zu tragen hat. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3.5 bis 6.5 % des Kaufpreises. 

Im Kaufvertrag sollte auch festgestellt sein, wie viel vom Kaufpreis auf den Grund und Boden, das Gebäude und auf das Inventar entfällt, etwa Küche und Möbel. Für das Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dasselbe gilt bei Erwerb einer Eigentumswohnung für die Instandhaltungsrücklage.

Share Deal

Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn nicht eine einzelne Immobilie gekauft wird, sondern die Kapitalgesellschaft, der das Grundstück gehört (Share Deal). Doch ganz so einfach ist es dann doch nicht. Der Käufer darf höchstens 95 des Unternehmens erwerben und muss fünf Jahre warten, bis er den Rest grunderwerbsteuerfrei erwerben kann.  

Quelle: § 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG