Helfer in Steuersachen

Steuern? Mach ich selbst.

2.4.8 Anschaffungskosten Zeile 33

Anlage V

Anschaffungskosten eines Grundstücks sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Grundstück zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB). Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, sind für Zwecke der Abschreibung die Anschaffungskosten in einen Gebäudewertanteil und in einen Bodenwertanteil aufzuteilen.

Dies bedeutet: Für Zwecke der Abschreibung müssen zunächst die gesamten Anschaffungskosten für das Grundstück zusammengestellt und sodann aufgeteilt werden in Gebäudeanteil und Anteil Grund und Boden. Einzelheiten enthält der Erlass FinMin Berlin, 20.4.2012, III B - S 2196 - 1/1993.

Die Aufteilung der Anschaffungskosten ist grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes vorzunehmen.

♦   Berechnung des Bodenwerts

Zur Berechnung des Bodenwerts gibt es zwei Methoden:

1. Pauschale Berechnung des Bodenwerts

Beispiel:

Kaufpreis für ein vermietetes Doppelhaus 400.000 €
+ Grunderwerbsteuer 4.5 % von 400.000 € 18.000 €
+ Notargebühren und Grundbuchkosten ca. 1,5 %   6.000 €
+ Maklerkosten 3.45 % 13.920 €
Anschaffungskosten insgesamt 437.920 €
- Anteil Grund und Boden 20 % 87.584 €
Anschaffungskosten für das Gebäude 350.336 €
Abschreibung linear 2 %                                          7.006 €

Anlage V Papierformular

2. Berechnung nach dem Bodenrichtwert 

Meistens wird ein pauschaler Anteil für den Grund und Boden – wie oben - in Höhe von 20 % des Gesamtkaufpreises von beiden Seiten akzeptiert. Je nach Grundstücksgröße und Bauqualität kann indessen ein niedrigerer oder höherer Anteil angemessen sein. In diesem Fall muss der Wert des Gebäudes und der Wert des Grund und Bodens jeweils getrennt berechnet werden.

Die Aufteilung erfolgt nach einem vereinfachten Verfahren, das den von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen entspricht (BFH Urteil vom 10.10.2000 - IX R 86/97). Dabei wird der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert abgeleitet.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Grundstücke eines Gebietes, für das im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen, werden jährlich ermittelt und in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht (§ 196 Baugesetzbuch).

Beispiel

Kaufpreis einer Eigentumswohnung 71.800 €, gesamte Grundstücksfläche 2.530 qm, Größe der Wohnung / Wohnfläche 29 qm, Miteigentumsanteil 21 / 1.000, Teilherstellungskosten des Gebäudes 740 € / qm, amtlicher Bodenrichtwert 280.

Die jährliche Abschreibung beträgt 2 % von 42.406 € = 848 €

Anlage V Papierformular

Berechnung

Bodenwert Grundstücksfläche 2.530 qm x Bodenrichtwert 280 = 708.400 € Anteil %
  Miteigentumsanteil 21 / 1.000 14.876 € 40.94 %
Gebäudewert Teilherstellungskosten 740 € / qm x 29 qm =  21.460 € 59.06 %
Kaufpreisaufteilung      
Bodenwert Anteil in % = 40.94 % von 71.800 € = 29.394 €  
Gebäudewert Anteil in % = 59.06 % von 71.800 € = 42.406 €  
Summe   71.800 € 100.00 %

Hinweise zur Wertermittlung

Als Gegenargumente können Sie ins Feld führen: Falsch ist, den Bodenwert eines bebauten Grundstücks aus den Richtwerten für unbebaute Grundstücke (Bauland) abzuleiten. Bebauter Grund ist weniger wert als unbebauter (BFH-Urt. v. 15. 1. 1985 - BStBl 1985 II S. 252). Wenn sich der Bearbeiter im Finanzamt nach den Richtwerten für Bauland orientiert, muss er einen Abschlag für die bereits durchgeführte Bebauung vornehmen.

Liegt Ihr Grundstück am Rand einer Zone, neben der sich gleich eine Zone mit einem niedrigeren Richtwert anschließt, können Sie den Bearbeiter auf einen Übergangswert runterhandeln. Lassen Sie sich deshalb die entsprechenden Richtwertkarten zeigen. Ecklage und schlechter Zuschnitt Ihres Grundstücks rechtfertigen einen weiteren Abschlag.

Inventar im Kaufpreis?

Vielfach wird beim Kauf einer Immobilie auch vorhandenes Inventar übernommen, wie z. B. eine Küche. Der darauf entfallende Kaufpreis unterliegt erstens nicht der Grunderwerbsteuer und kann zweitens als selbständiges Wirtschaftsgut schneller (mit jährlich 10 %) abgeschrieben werden. Deshalb sollte vorhandenes Inventar im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden.

♦   Grunderwerbsteuer 

Wechselt ein bebautes Grundstück entgeltlich den Eigentümer, fällt Grunderwerbsteuer an, die je nach Vertrag der Veräußerer oder der Erwerber zu tragen hat. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3.5 bis 6.5 % des Kaufpreises. 

Im Kaufvertrag sollte auch festgestellt sein, wie viel vom Kaufpreis auf den Grund und Boden, das Gebäude und auf das Inventar entfällt, etwa Küche und Möbel. Für das Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dasselbe gilt bei Erwerb einer Eigentumswohnung für die Instandhaltungsrücklage.

Share Deal

Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn nicht eine einzelne Immobilie gekauft wird, sondern die Kapitalgesellschaft, der das Grundstück gehört (Share Deal). Doch ganz so einfach ist es dann doch nicht. Der Käufer darf höchstens 95 des Unternehmens erwerben und muss fünf Jahre warten, bis er den Rest grunderwerbsteuerfrei erwerben kann.  

⇒   Bauabzugssteuer / Freistellungsbescheinigung

Lassen Sie sich von dem Bauunternehmer, der Bauleistungen für Sie erbringt, eine Freistellungsbescheinigung geben. Andernfalls müssen Sie vom Rechnungsbetrag 15 % Bauabzugssteuer einbehalten und an das Finanzamt abführen.

Dies gilt aber nur, wenn Sie mehr als zwei Wohnungen vermieten und das Auftragsvolumen für Bauleistungen im laufenden Kalenderjahr mehr als 15.000 € beträgt (§ 48 EStG).

Mit der Bauabzugssteuer soll Schwarzarbeit im Baugewerbe eingedämmt werden.

Quelle: § 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG