Anlage V

Einleitung

Das Steuerrecht enthält keinen eigenen Begriff der Anschaffungskosten. Deshalb wird der Begriff dem Handelsrecht aus § 155 Abs. 1 HGB entnommen. Anschaffungskosten eines Grundstücks sind danach die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Grundstück zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, sind für Zwecke der Abschreibung die Anschaffungskosten in einen Gebäudewertanteil und in einen Bodenwertanteil aufzuteilen.

Dies bedeutet: Für Zwecke der Abschreibung müssen zunächst die gesamten Anschaffungskosten für das Grundstück zusammengestellt und sodann aufgeteilt werden in Gebäudeanteil und Anteil Grund und Boden. Einzelheiten enthält der Erlass FinMin Berlin, 20.4.2012, III B - S 2196 - 1/1993.

Die Aufteilung der Anschaffungskosten ist grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes vorzunehmen.

♦   Berechnung des Bodenwerts

Der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und ist damit nicht abschreibungsfähig. Deshalb ist es notwendig, dass Sie einen einheitlichen Kaufpreis in Anschaffungskosten für den Grund und Boden und das Gebäude aufteilen, um die Bemessungsgrundlage für die AfA zu er -mitteln.

Für eine sachgerechte Schätzung steht Ihnen eine Arbeitshilfe auf der Internetseite des Bundesministeriums der Finanzen zur Verfügung. Geben Sie bitte unter www.bundesfinanzministerium.de den Suchbegriff „Kaufpreisaufteilung“ ein.

Zur Berechnung des Bodenwerts gibt es zwei Methoden:

1. Pauschale Berechnung des Bodenwerts

Beispiel:

Anlage V

2. Berechnung des Bodenwerts nach der ImmoWertV

Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden sowie für den Gebäudeanteil aufzuteilen. Die vom BFH in den Urteilen vom 29.10.2019, IX R 38/17 und vom 21.7.2020, IX R 26/19 dazu entwickelten Grundsätze hat die Steuerverwaltung übernommen. 

Für die Schätzung des Grund und Bodens sowie für den Gebäudeanteil kann im Streitfall die ImmoWertV vom 19.5.2010 herangezogen werden, denn sie enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Nach deren Bestimmungen ist der Verkehrswert im Vergleichswertverfahren, im Ertragswertverfahren, im Sachwertverfahren oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln. Welches Verfahren in Betracht kommt, ist je nach Art der Immobilie unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der Umstände im Einzelfall zu entscheiden. Die Entscheidung ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV).

• Aufteilung lt. Kaufvertrag

Haben die Vertragsparteien eine Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäude, vorgenommen, ist diese grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn die Voraussetzungen für die Annahme einer Scheinvereinbarung oder eines Gestaltungsmissbrauchs nicht gegeben sind.

Die Aufteilung wird vom Finanzamt akzeptiert, wenn sie formularmäßig anhand der "Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)" berechnet worden ist. Das Formular kann von der Internetseite des des Bundesfinanzministeriums "www.bundesfinanzministerium.de" unter der Steuerart Einkommensteuer heruntergeladen werden. .

♦   Grunderwerbsteuer 

Wechselt ein bebautes Grundstück entgeltlich den Eigentümer, fällt Grunderwerbsteuer an, die je nach Vertrag der Veräußerer oder der Erwerber zu tragen hat. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland 3.5 bis 6.5 % des Kaufpreises. 

Im Kaufvertrag sollte auch festgestellt sein, wie viel vom Kaufpreis auf den Grund und Boden, das Gebäude und auf das Inventar entfällt, etwa Küche und Möbel. Für das Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dasselbe gilt bei Erwerb einer Eigentumswohnung für die Instandhaltungsrücklage.