Anlage V

Wer mit seiner Immobilie auf Dauer keine Überschüsse erzielt, dem hängt der Fiskus den Makel der "Liebhaberei" an mit der Folge: Verluste werden nicht anerkannt.

Unter Liebhaberei im steuerrechtlichen Sinne versteht man eine Tätigkeit ohne Absicht zur Erzielung von steuerpflichtigen Einkünften (§ 2 Abs. 1 und 2 EStG). Hierdurch entstandene Verluste werden steuerlich nicht anerkannt.

Dabei beruft sich der Fiskus auf § 42 AO, der den Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten verbietet. Verluste werden z. B. nicht anerkannt, wenn ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung bereits innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb selbst bezogen wird und zwischenzeitlich nur Verluste angefallen sind (BFH,09.07.2002, IX R 33/01). Es besteht somit eine Haltefrist von fünf Jahren, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Was tun? Bei Verlusten erst nach fünf Jahren einziehen. Vermeiden Sie den Eindruck, die Vermietung sei nicht auf Dauer angelegt. Sie sollten die beabsichtigte Selbstnutzung dem Finanzamt nicht unbedingt offenbaren. Da kann ein befristeter Mietvertrag schon verräterisch sein.

♦   Überschuss-Prognose

Eine Überschussprognose wird verlangt, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen. Voraussetzung für die Anerkennung von Verlusten über mehrere Jahre ist, dass die Überschuss-Prognose letztendlich einen Totalüberschuss ausweist.

• Prognose-Berechnung

Als Mieteinnahmen und Grundstückskosten für den Prognosezeitraum sind Schätzwerte anzusetzen. Hierbei können die durchschnittlichen Werte der letzten 5 Jahre verwendet werden.

In die Prognoseberechnung dürfen nur Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG einfließen (2 / 3 % der Anschaffungs- / Herstellungskosten für das Gebäude). Dies gilt indessen nicht bei befristeter Vermietung (BFH, 25.6.2009, IX R 24/07).

Als Instandhaltungskosten für künftige Jahre können die Werte nach § 28 der Zweiten Berechnungs-VO nach dem Wohnungsbaugesetz (II. BV) angesetzt werden. Diese liegen im Jahr je nach Baujahr zwischen 7.10 € bis 11.50 € je qm Wohnfläche (§ 28 Abs. 2 II. BV). Zinsbelastungen sind je nach den vorliegenden Darlehensbedingungen ebenfalls zu berücksichtigen.

Die sich so ergebenden Ergebnisse der letzten 5 Jahre werden auf den Rest des 30-jährigen Prognosezeitraums hochgerechnet.

Berechnungsschema

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♦   Wechselseitige Vermietung / Überkreuzvermietung

Bei einer wechselseitigen Vermietung werden die betreffenden Mietverträge steuerrechtlich nicht anerkannt, wenn in etwa gleichwertige Wohnungen von Angehörigen angeschafft werden, um sie sofort wieder dem anderen zu vermieten (FG Münster Urteil vom 20.01.2010 - 10 K 5155/05 E).

Auch der BFH hat ähnliche Mietverträge nicht anerkannt (BFH Urteil vom 22.01.2013 - IX R 18/12).

Beispiel:

Drei einander nahestehende Personen haben gemeinsam drei in sich abgeschlossene Wohneinheiten errichtet und sich gegenseitig zum Teileigentum übertragen und die Wohnungen sodann wechselseitig untereinander zu Wohnzwecken vermietet. Mietverträge dieser Art werden, weil rechtsmissbräuchlich, nicht anerkannt.

Aber:

Wer sein Haus an seine Eltern vermietet, selbst aber ein Haus seiner Eltern unentgeltlich nutzt, kann die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen (BFH 14.1.2003 – IX R 5/00).

Im Streitfall hatte ein Steuerpflichtiger von seinen Eltern ein Einfamilienhaus, das sie bislang selbst nutzten, erworben und es anschließend an seine Eltern vermietet. Der von seinen Eltern zu zahlende Mietzins beträgt nach dem schriftlichen Mietvertrag 1.500 € pro Monat; Nebenkosten sind von den Eltern selbst und unmittelbar zu tragen. Im Streitjahr erzielte der Steuerpflichtige aus der Vermietung seines Hauses an die Eltern einen Werbungskostenüberschuss (Verlust) in Höhe von 88.719 €, weil auf seine Kosten das Haus umfassend renoviert hatte. Der Verlust wurde anerkannt.