Anlage V

Grundlage für die Abschreibung eines vermieteten Gebäudes / einer vermieteten Wohnung sind die Herstellungs- oder Anschaffungskosten oder die an deren Stelle tretenden Werte (§ 7 Abs. 5a EStG). Der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung. Deshalb bleiben die Anschaffungskosten für den Grund und Boden außer Betracht.

Hier die drei wichtigsten Erwerbsvorgänge in Beispielen:

♦   Neu errichtetes Gebäude

Abschreibungsgrundlage sind die Herstellungskosten des Gebäudes.

Herstellungskosten für das Gebäude z. B.                 700.000 €

Lineare Abschreibung 2 % (zeitanteilig 10/12) =          11.666 €

Fertigstellung im März 2020

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Im Jahr der Fertigstellung ist die Abschreibung zeitanteilig zu berechnen.

• Erwerb einer gebrauchten Immobilie

Abschreibungsgrundlage sind die Anschaffungskosten, soweit sie auf das Gebäude entfallen.

Die gesamten Anschaffungskosten betragen z. B.    500.000,- €

Abzüglich Anteil Grund und Boden 20 %                  100.000,- €

Abschreibungsgrundlage für das Gebäude                400.000,- €

Lineare Abschreibung 2 % =                                          8.000,- €

Sie tragen in die Anlage V ein:

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Bei Anschaffung im Laufe des Jahres ist die Abschreibung zeitanteilig zu berechnen.

Bestimmung des Bodenwertanteils

Der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück schließt üblicherweise den Erwerb des Grund und Bodens mit ein. Weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, müssen zunächst die gesamten Anschaffungskosten zusammengestellt und sodann in Gebäudewert und Bodenwert aufgeteilt werden.

Dabei ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, solange dagegen keine nennenswerten Bedenken bestehen (BFH Beschluss vom 24.01.2007 - IX B 84/06).

Haben die Vertragsparteien selbst keine Aufteilung vorgenommen, ist der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97). Dazu steht den Finanzämtern eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.

In der Praxis wird regelmäßig ein Anteil der Anschaffungskosten für den Grund und Boden in Höhe von 20 % des Gesamtkaufpreises zugrunde gelegt.

Wenn das Finanzamt die 20 %-Regelung nicht akzeptiert, wird es eine eigene Berechnung unter Anwendung der Arbeitshilfe vornehmen.

Dazu mehr im nächsten Beitrag 6.11a

♦   Unentgeltlicher Erwerb einer Immobilie

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung unentgeltlich erworben / geerbt hat, tritt steuerlich betrachtet in die Rechtsstellung des Vorbesitzers ein (§ 11d EStDV). Der Erbe orientiert sich also an den Werten des Vorbesitzers. Dies bedeutet: Abzuschreiben ist die geerbte Immobilie so, wie es der Vorbesitzer getan hätte.

Abschreibungsgrundlage sind somit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Vorbesitzers.  Soweit also ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung unentgeltlich erworben wurde, ist die AfA nach dem Prozentsatz und der Abschreibungsgrundlage vorzunehmen, die für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würden, wenn er noch Eigentümer wäre.

Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Vorbesitzers kommen hinzu die bei dem unentgeltlichen Erwerb angefallenen Anschaffungsnebenkosten des Erben, soweit sie auf das Gebäude entfallen (BFH vom 9.7.2013 - IX R 44 / 12), wie z. B. die Kosten für die Erbauseinandersetzung und für die Grundbucheintragung.

Beispiel:

Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Vorbesitzers im Jahre 1996 = 400.000 DM, Umrechnung in € (Kurs 1,95583 = 204.516 €) zuzüglich Nebenkosten des Erben 5.000 € = insgesamt 209.516,- €

Lineare Abschreibung 2 % von 209.516 € =  4.191,- €

Sie tragen ein:

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Zeitanteilige AfA

Bei Eigentumsübergang im Laufe des Jahres ist die Abschreibung zeitanteilig zu berechnen.

Beispiel für zeitanteilige Abschreibung

Fertigstellung / Anschaffung / Eigentumsübergang im April 01. Die Jahresabschreibung beträgt 9 / 12 des Jahresbetrages der Abschreibung.

♦   Abschreibungsgrundlage unbekannt

Vielfach sind bei unentgeltlichem Erwerb einer vermieteten Immobilie die ursprünglichen Herstellungskosten und damit auch die Buchwerte nicht bekannt, weil  dazu die Unterlagen fehlen. In diesen Fällen müssen die Herstellungskosten geschätzt und die Buchwerte neue berechnet werden. Als Schätzungsgrundlage können die Regelungen der Sachwertrichtlinie dienen. Diese Richtlinie gibt Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639).

Im Sachwertverfahren ist der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln (§ 21 Absatz 2 ImmoWertV). Im Einzelfall ist zu entscheiden, ob ein Bausachverständiger für die Ermittlung des Sachwerts eingeschaltet werden muss.

⇒   Außergewöhnliche Absetzung für Abnutzung

Neben den laufenden Abschreibungen sind auch Absetzungen wegen außergewöhnlicher technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung (§ 7 Abs. 1 Satz 6 EStG) zulässig.

Beispiel 1: Abschreibung wegen technischer Abnutzung

Im Falle eines Gebäudeabbruchs ist das restliche Abschreibungsvolumen (Restbuchwert) des Gebäudes voll abzugsfähig.

Sachverhalt:

Herstellungskosten des Gebäudes in 1986 = 1.000.000 DM, Abbruch in 2020

Deutsche Mark umgerechnet in Euro (Kurs 1.95583)	511.292 €
- Abschreibung 1986 bis 2019 linear (2 % x 34 J.=) 68 %	347.679 €
Restbuchwert 31.12.2019	163.613 €
Abschreibung auf 0 € wegen Abbruch in 2020	163.613 €
Restbuchwert	0 €

Auch die Abbruchkosten von z. B. 10.000 € sind als Werbungskosten sofort abziehbar.

Beispiel 2: Abschreibung wegen wirtschaftlicher Abnutzung

Der Stpfl. ist Eigentümer eines Gebäudes, das seit 15 Jahren an einen Lebensmittelkonzern vermietet war. Vor 10 Jahren wurde das Gebäude nach detaillierten Angaben des Vermieters umgebaut. Nunmehr hat der Mieter den Mietvertrag gekündigt. Nach längerer Suche konnte das Gebäude zur Hälfte der bisherigen Jahresmiete an einen Getränkemarkt vermietet werden. Dadurch ist die Rendite um 50 % eingebrochen.

Unter diesen Umständen ist es gerechtfertigt, das verbleibende Abschreibungsvolumen um 50 % wegen außergewöhnlicher wirtschaftlicher Abnutzung abzuschreiben (BFH 17.9.2008 - IX R 64/07).

⇒   Abschreibung des Zubehörs

Gehören zum vermieten Haus bzw. zu einer vermieteten Wohnung noch andere Wirtschaftsgüter (z. B. Zubehör in Form von Möbel, Rasenmäher, Mülltonnen oder Gartengeräte), können Sie auch die Anschaffungskosten dieser Wirtschaftsgüter als Werbungskosten abziehen.

♦   Geringwertige Wirtschaftsgüter

Betragen die Anschaffungskosten einschließlich Umsatzsteuer nicht mehr als 952 € (800 € netto + Umsatzsteuer) je Wirtschaftsgut, können Sie die Kosten im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abziehen (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 i. V. mit 6 Abs. 2 EStG) . Andernfalls ist nur ein Abzug über die Abschreibung möglich. 

• Einbauküche

Eine Einbauküche kann wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sein, ist aber als selbständiges Wirtschaftsgut mit 10 % jährlich abzuschreiben (BFH Urteil vom 03.08.2016 - IX R 14/15).