Anlage V

Tragen Sie die Erhaltungsaufwendungen in Zeile 40 ein. 

♦   Gemischte Nutzung

Aufwendungen für ein Grundstück, das sowohl privat genutzt wird als auch vermietet ist, dürfen aufgeteilt werden, wenn die Trennung nach objektiven Merkmalen oder Unterlagen zutreffend vorgenommen werden kann (BFH Beschluss vom 19.10.1970 - GrS 2/70). Soweit die Aufwendungen den vermieteten Teil des Grundstücks betreffen, sind diese abzugsfähig. 

Nach diesen Grundsätzen sind bei teilweiser Nutzung zu eigenen Wohnzwecken die Aufwendungen, soweit sie auf den eigengenutzten Teil des Gebäudes entfallen, nicht abzugsfähig. 

Dies gilt auch, wenn eine Wohnung zu weniger als 50 % (Wert ab 2022) der Marktmiete vermietet ist (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG).

• Die Aufteilungsregeln lauten

Betreffen Aufwendungen das gesamte Gebäude, sind die Aufwendungen für den Werbungskostenabzug nach dem Nutzflächenverhältnis aufzuteilen. Nur die Aufwendungen, die anteilmäßig auf die der Einkunftserzielung dienenden Gebäudeteile entfallen, sind als Werbungskosten abzugsfähig.

Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppen) sind i. d. Regel ebenfalls nach dem Nutzflächenverhältnis aufzuteilen. In Sonderfällen kann auch nach der Anzahl der nutzungsberechtigten Personen aufgeteilt werden.

Anteilige Zuordnung

Die gesamten Aufwendungen sind flächenbezogen aufzuteilen. Nur der Teil der Aufwendungen, der dem vermieteten Teil zugeordnet werden kann, ist als Werbungskosten abzugsfähig.

Beispiel:

Abschreibung, Dachreparatur, Schuldzinsen, Steuern und Versicherungen sind nur anteilig abzugsfähig (keine direkte Zuordnung).

Direkte Zuordnung

Aufwendungen, die direkt dem vermieteten Teil zugeordnet werden können, sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG).

Beispiel:

Im vermieteten Teil des Gebäudes wird ein neuer Teppichboden verlegt. Die Aufwendungen sind in voller Höhe abzugsfähig.

♦  Nachträgliche Herstellungskosten / Bagatellregelung 4.000 €

Betragen die nachträglichen Herstellungskosten nicht mehr als 4.000 € zuzüglich Mehrwertsteuer, sind sie als Werbungskosten zu behandeln und sofort absetzbar (R 21.1 EStR).

Erhaltungsaufwendungen werden im Allgemeinen durch die gewöhnliche Nutzung des Grundstücks veranlasst. Alle Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen zählen regelmäßig zu den Erhaltungsaufwendungen Austausch von Fenstern, z. B. Holz- gegen Aluminiumrahmen, Einfach- gegen Doppelglas, auch deren Vergrößerung.

♦   Einbauküche

Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht - als sog. Erhaltungsaufwand - sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handelt es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das auf zehn Jahre abzuschreiben ist (BFH 3.8.2016 - IX R 14/15).

Wird eine Einbauküche erneuert, sind Anschaffungskosten wiederum auf zehn Jahre zu verteilen.

Tipp: Dies lässt sich vermeiden, indem einzelne Teile der Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel, Elektrogeräte, Arbeitsplatte) nicht erneuert werden. Das, was erneuert wird, ist dann sofort in voller Höhe abzugsfähig.

♦   Gartengeräte

Aufwendungen für Gartengeräte können im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgezogen werden, wenn sie nicht mehr als 800 € netto / 952 € brutto (§ 6 Abs. 2 EStG / Wert ab 2018) betragen.

Andernfalls sind die Anschaffungskosten auf 9 Jahre zu verteilen (§ 7 Abs. 1 EStG)

⇒   Liste der Erhaltungsaufwendungen

Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören:

1. Ersatz von mit Kohle beheizten Einzelöfen durch Elektro-Speicheröfen, Umstellung einer Zentralheizung von Öl- auf Koksfeuerung, Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Einzelofenheizung, Anschluss einer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung;
2. Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten;
3. Ersatz eines vorhandenen Fahrstuhls durch einen modernen Fahrstuhl;
4. Neueindeckung des Daches;
5. Aufwendungen für den Anschluss an die Kanalisation als Ersatz für eine Sickergrube oder eine eigene Kläranlage und sogenannte Ergänzungsbeiträge, die für bereits an die Kanalisation angeschlossene Grundstücke im Zusammenhang mit der Modernisierung der gemeindlichen Abwasserbeseitigungsanlagen entrichtet werden (BFH-Urteile vom 13.9.1984 - BStBl 1985 II S. 49 und vom 4. 11. 1986 - BStBl 1987 II S. 333); entsprechendes gilt für Aufwendungen für andere Erschließungsmaßnahmen, die eine bereits vorhandene Anlage ersetzen, z. B. Anschluss eines mit Wasser, Energie und Heizung versorgten Grundstücks an die öffentliche Wasser-, Strom- oder Gasversorgung oder an ein Fernheizsystem, auch erstmals gezahlte Baukostenzuschüsse für den Anschluss an das Erdgasversorgungsnetz im Zusammenhang mit der Umstellung einer bereits vorhandenen Heizungsanlage;
6. Aufwendungen für den Einbau einer privaten Breitbandanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss privater Breitbandanlagen an das öffentliche Breitbandnetz bei bestehenden Gebäuden;
7. Anbringen einer Fassadenverkleidung (BFH Urteil vom 25.09.2007 - IX R 43 / 06);
8. Errichtung einer Böschungsmauer (FG Nürnberg Urteil vom 12.09.1979 - V 168 / 77).

Auf den Zustand oder die Brauchbarkeit der erneuerten Teile, Einrichtungen oder Anlagen kommt es dabei grundsätzlich nicht an. Auch wenn diese noch nicht verbraucht sind, liegt in der Regel Erhaltungsaufwand vor.

Abbruchkosten eines Gebäudes stellen sofort abzugsfähige Werbungskosten dar, wenn der Restwert des abgebrochenen Gebäudes durch eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung abgeschrieben werden kann.

♦   Anschaffungsnahe Herstellungskosten / 15 %-Regel

Achten Sie darauf, dass der Reparaturaufwand in den ersten drei Jahren nach Erwerb des Grundstücks nicht zu hoch wird.

Auf die 15 %-Regel haben wir an anderer Stelle bereits hingewiesen. Danach erhöhen Erhaltungsaufwendungen, die auf innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführten Baumaßnahmen beruhen, als anschaffungsnahe Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes, wenn sie insgesamt mehr als 15 % (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betragen. Hierzu gehören aber nicht Erweiterungsaufwendungen sowie jährlich üblicherweise anfallender Erhaltungsaufwand (Wartungsarbeiten), wohl aber ganz normale Schönheitsreparaturen, die der Vermieter trägt.

Es kann vorkommen, dass Steuerbescheide in den ersten drei Jahren nach § 165 AO vorläufig erscheinen, weil das Finanzamt zunächst abwarten will, ob Sie die 15 %-Grenze einhalten.

♦  Aufwendungen für Mietnomaden

Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten (Mietnomade) verursacht worden ist, sind keine Herstellungskosten, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden (BFH 9.5.2017 - IX R 6/16).

Quelle: § 9 EStG