Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus VuV, sondern auch eigenen Wohnzwecken, sind die gebäudebezogenen Aufwendungen nur insoweit als Werbungskosten abzugsfähig, als sie auf den vermieteten Gebäudeteil entfallen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG / BFH Beschluss vom 04.07.1990 - GrS 2-3/88 betr. Schuldzinsen).

Im Falle der gemischten Nutzung eines Gebäudes sind die gesamten Aufwendungen für das Gebäude anteilig  in abzugsfähige Werbungskosten und und nicht abzugsfähige Aufwendungen aufzuteilen. 

Dies bedeutet: Die Aufwendungen  für das Gebäude werden nur in Höhe des Prozentsatzes als Werbungskosten (einschl. AfA) anerkannt, der dem Verhältnis der Vermietung zur Selbstnutzung entspricht. 

In der Anlage V sind dazu ab Zeile 33 die entsprechenden Angaben zu machen

Anlage V

 ♦   Zuordnung "Direkt" oder "verhältnismäßig"

Zu unterscheiden ist vorab, ob Aufwendungen die Aufwendungen für das Gebäude dem vermieteten Teil "direkt zugeordnet" werden können oder ob eine "verhältnismäßige Zuordnung" vorgenommen werden muss. 

• Direkte Zuordnung: 100 % abzugsfähig

Bei direkter Zuordnung entfällt die Aufteilung. Die Aufwendungen sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG).

Beispiel:  Direkte Zuordnung

Schönheitsreparaturen in der vermieteten Wohnung, Erhaltungsaufwendungen im Sanitärbereich oder neuer Fußbodenbelag in der vermieteten Wohnung = Aufwendungen in voller Höhe abzugsfähig. 

Beispiel: Verhältnismäßige Zuordnung

Abschreibung des Gebäudes, Dachreparatur, Schuldzinsen, Steuern und Versicherungen = Aufwendungen sind nur anteilig abzugsfähig.   

Haben Sie die Aufwendungen zum ersten Mal verhältnismäßig aufgeteilt, erläutern Sie bitte den Aufteilungsmaßstab sowie die Zuordnung in einer gesonderten Aufstellung.

Begleitschreiben zur Anlage N

Hauptvordruck

Erläutern Sie in einem Begleitschreiben die Zuordnung und den erstmalig verwendeten Aufteilungsmaßstab bitte auf einem besonderen Blatt. Übernehmen Sie dabei die in Zeile 9 gemachten Angaben.

Tipp Aufwendungen dem vermieteten Teil zuordnen

Die Aufwendungen sollten möglichst dem vermieteten Teil zugeordnet werden. Nur dann können die Aufwendungen sich steuerlich auswirken. Aufwendungen, die Sie dem zu eigenen Wohnzwecken dienenden Teil zuordnen, wirken sich ggfs. nur als haushaltsnahe Aufwendungen / Handwerkerleistungen aus (Anlage 35a).  

⇒   Die Zuordnungsregeln

Im Falle der gemischten Nutzung eines Gebäudes sind die Aufwendungen entweder "direkt" dem Gebäude zuzuordnen und damit zu 100 % abzugsfähig oder "verhältnismäßig" dem vermieteten Teil. im letzteren Fall sind die Aufwendungen nur anteilig als Werbungskosten abzugsfähig. 

Aufwendungen, die sowohl vermietete als auch eigengenutzte Gebäudeteile betreffen, wie z. B. das Dach, und die sich nicht eindeutig dem einen oder dem anderen Gebäudeteil zuordnen lassen, sind regelmäßig nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen. Nur der Teil der Aufwendungen, der auf den vermieteten Gebäudeteil entfällt, ist als Werbungskosten absetzbar (§ 9 Aabs. 1 Nr. 2 EStG)).

Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppen) sind i. d. Regel ebenfalls nach dem Nutzflächenverhältnis aufzuteilen.

Beispiel:

Der Steuerpflichtige hat in seinem selbst zu Wohnzwecken genutzten Zweifamilienhaus eine Einliegerwohnung im Obergeschoss vermietet. Das Gebäude hat eine Wohnfläche von insgesamt 240 qm. Davon werden 180 qm = 75 % im Erdgeschoss zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die vermietete Einliegerwohnung hat folglich eine Wohnfläche von 60 qm = 25 %. Diese Wohnung hat für 1.000 € einen neuen Fußbodenbelag und das gesamte Gebäude für 5.000 € einen neuen Außenanstrich erhalten.

Ausfüllen der Zeilen 33 bis 50

Die Aufwendungen für den Fußbodenbelag sind direkt der vermieteten Wohnung zuzuordnen und somit zu 100 % absetzbar. Die Aufwendungen für den Außenanstrich betreffen das gesamte Gebäude und sind nur in Höhe von 25 % abzugsfähig. Der Restbetrag für den Außenanstrich (75 %) entfällt auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung und ist nicht abzugsfähig.

Dafür kann eine Steuerermäßigung als haushaltsnahe Aufwendungen in Anspruch genommen werden (Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen).

Erläutern Sie die Zuordnung und den erstmalig verwendeten Aufteilungsmaßstab bitte auf einem besonderen Blatt. Übernehmen Sie dabei die in Zeile 8 gemachten Angaben.

Anlage V