Anlage V

Einleitung

Schuldzinsen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG). 

Die Schuldzinsen müssen für ein Darlehn oder für einen Kredit anfallen, mit dem Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Erhaltungsaufwendungen oder andere Werbungskosten eines vermieteten Gebäudes oder Gebäudeteils finanziert werden.

Tragen Sie die Schuldzinsen in Zeile 46 - 48  ein, soweit diese mit der vermieteten Immobilie in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.

Anlage V

♦   Disagio, Erbbauzinsen

Zu den Schuldzinsen gehört auch ein Darlehensabgeld (Damnum, Disagio) und zu zahlende Erbbauzinsen. Sie können ein Damnum / Disagio im Zeitpunkt der Zahlung abziehen, soweit es marktüblich ist. Ist es nicht marktüblich, so müssen Sie dieses auf die Dauer des Zeitraums der Zinsfestschreibung gleichmäßig verteilen. Sie können von einer Marktüblichkeit ausgehen, wenn der Zeitraum der Zinsfestschreibung mindestens 5 Jahre und das Damnum / Disagio nicht mehr als 5 % beträgt. Haben Sie keine Zinsfestschreibung vereinbart, müssen Sie dieses auf die Laufzeit des Darlehens verteilen.

Zu den Schuldzinsen gehören auch die Nebenkosten der Darlehensaufnahme und sonstige Kreditkosten einschließlich der Geldbeschaffungskosten. Danach sind auch Notargebühren zur Besicherung eines Darlehens (BFH vom 1.10.2002 – BStBl 2003 II S. 399) oder Abschlussgebühren eines Bausparvertrags, der bestimmungsgemäß der Ablösung eines Finanzierungsdarlehens zum Erwerb einer vermieteten Immobilie dient (>BFH vom 1.10.2002 – BStBl 2003 II S. 398) als Werbungskosten abziehbare Schuldzinsen,

• Steuerfreie Zinszuschüsse des Arbeitgebers

Haben Sie steuerfreie Zinszuschüsse Ihres Arbeitgebers erhalten, können Sie nur den übersteigenden Teil der Schuldzinsen als Werbungskosten geltend machen. Tragen Sie öffentliche Zuschüsse zur Zinsverbilligung in Zeile 29 ein.

Geldbeschaffungskosten tragen Sie bitte in die Zeilen 49 bis 51 ein.

• Wirtschaftlicher Zusammenhang

Schuldzinsen sind absetzbar, sofern sie mit einem Mietobjekt in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht zwischen der Vermietungstätigkeit des Steuerzahlers und den Aufwendungen ein wirtschaftlicher Zusammenhang, wenn beide kausal miteinander verknüpft sind. Das ist nicht der Fall, wenn ein vermietetes Grundstück als Sicherheit für ein privates Darlehen dient. Dann mangelt es an der kausalen Verknüpfung zwischen den Zinsen und dem vermieteten Grundstück.

Beispiel:

Der Steuerzahler belastet sein Mietshaus für ein Darlehen zur Renovierung seines privat genutzten Eigenheims. Die Schuldzinsen für das Darlehen sind nicht abzugsfähig, weil sie durch die private Lebensführung veranlasst sind. Die Sicherheitsleistung des Mietshauses begründet keinen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Mietshaus und Schuldzinsen. Im umgekehrten Falle, wenn also das Eigenheim als Sicherheit dient für die Renovierung des Mietshauses, sind die Schuldzinsen abzugsfähig.

Finanzierung von Bauland

Finanzierungskosten für ein unbebautes Grundstück sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der späteren Bebauung und Vermietung des Gebäudes besteht (>BFH vom 8.2.1983 – BStBl II S. 554). Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang ist auch bei Erwerb von Bauerwartungsland nicht ausgeschlossen, wenn der Stpfl. damit rechnen kann, dass er das Grundstück in absehbarer Zeit bebauen darf und er seine erkennbare Bauabsicht nachhaltig zu verwirklichen versucht (>BFH vom 4.6.1991 – BStBl II S. 761).

Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (BFH vom 6.12.2005 – BStBl 2006 II S. 265).

Überführung eines Darlehens ins Privatvermögen

Wird ein mit einer Hypothek belastetes Grundstück aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt und anschließend vermietet, sind die darauf entfallenden Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (BFH vom 19.8.1998 – BStBl 1999 II S. 353). Gleiches gilt, wenn der allgemeine Betriebskredit durch ein neues Darlehen abgelöst wird (BFH vom 25.1.2001 – BStBl II S. 573).,

♦   Ehepartnerregelung bei Darlehnsaufnahme

Nehmen Ehepartner gemeinsam ein gesamtschuldnerisches Darlehen zur Finanzierung eines vermieteten Gebäudes auf, das einem von ihnen gehört, sind die Schuldzinsen in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Eigentümerehegatten abziehbar, gleichgültig aus wessen Mitteln sie gezahlt werden (>BFH vom 2.12.1999 – BStBl 2000 II S. 310). Entsprechendes gilt für Schuldzinsen, die nach den Grundsätzen des BMF vom 27.7.2015 (BStBl I S. 581) als nachträgliche Werbungskosten abziehbar sind (>BFH vom 16.9.2015 – BStBl II 2016 S. 78),

Nimmt ein Ehepartner allein ein Darlehen zur Finanzierung eines vermieteten Gebäudes auf, das dem anderen Ehepartner gehört, sind die vom Nichteigentümerpartner gezahlten Schuldzinsen nicht abzugsfähig. Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümerehepartner für das Darlehen eine selbstschuldnerische Bürgschaft übernimmt und die auf seinem Gebäude lastenden Grundpfandrechte als Sicherheit einsetzt. Die Schuldzinsen können jedoch abgezogen werden, wenn der Eigentümerehepartner sie aus eigenen Mitteln bezahlt, z. B. wenn er seine Mieteinnahmen mit der Maßgabe auf das Konto des anderen Ehepartners überweist, dass dieser daraus die Schuldzinsen entrichten soll (BFH vom 2.12.1999 – BStBl 2000 II S. 310 und S. 312),

♦   Restschulden?

Ziehen Sie die Schuldzinsen auch nach dem Verkauf der Immobilie weiter ab.

Wer für den Erwerb einer Immobilie einen Kredit aufgenommen hat und nach Verkauf bzw. Zwangsversteigerung derselben aus dem Erlös den Kredit nicht in voller Höhe tilgen kann, kann die auf die Restschuld entfallenden Zinsen als Werbungskosten absetzen (BFH 20.06.2012 - IX R 67/10). Sie können die Schuldzinsen also auch nach dem Verkauf der Immobilie weiter absetzen. Das gilt auch dann, wenn Sie die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft haben.

Im Einzelnen

Wird eine durch ein Darlehen finanzierte Immobilie veräußert und das Darlehen aufrechterhalten, sind die die gezahlten Zinsen als nachträgliche Werbungskosten absetzbar.

Wird hingegen unter Aufrechterhaltung des Darlehens nur ein Teil des Verkaufserlöses dazu verwendet, durch die Anschaffung einer anderen Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, können aus dem fortgeführten Darlehen nicht mehr an Schuldzinsen als Werbungskosten abgezogen werden als dem Anteil der Anschaffungskosten der neuen Immobilie an dem gesamten Verkaufserlös entspricht (>BFH vom 8.4.2003 – BStBl II S. 706).

Quelle: § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG