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Anlage V
Haben Sie eine Wohnung an einen Angehörigen verbilligt vermietet, d. h. nicht im Rahmen der ortsüblichen Marktmiete, müssen Sie möglichweise eine anteilige Kürzung der Werbungskosten vornehmen.
Welche Marktmiete ortsüblich ist, ergibt sich grundsätzlich aus dem Mietspiegel (Thüringer FG Urteil vom 22.10.2019 - 3 K 316/19 / Revision beim BFH unter Az. IX R 7/20).
Beträgt die Miete bei auf Dauer angelegter Vermietung einer Wohnung indessen mindestens 50 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich, d. h. die Werbungskosten sind in voller Höhe abzugsfähig (§ 21 Abs. 2 EStG).
Im Grenzbereich zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete müssen Sie indessen als Vermieter Ihre Absicht, einen Überschuss zu erzielen, mit einer Prognoserechnung nachweisen.
Beträgt die Miete für die Überlassung einer Wohnung weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Miete in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung auch ohne Prognose als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG).
Dies bedeutet: Sie können als Vermieter Werbungskosten, etwa als Abschreibungen oder Reparaturen, ohne Wenn und Aber in voller Höhe abziehen, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.
Beträgt die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, können Sie Werbungskosten nur anteilig abziehen, entsprechend dem prozentualen Anteil an der ortsüblichen Miete.
♦ Übersicht
| Verbilligte Vermietung einer Wohnung | ||
| Ortsübliche Marktmiete | ||
| Weniger als 50 % | Zwischen 50 % und 66 % | Mindestens 66 % |
| Anteiliger Abzug | Abzug in voller Höhe, aber nur bei Vorlage einer positiven Überschussprognose | Abzug in voller Höhe ohne Prognose |
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Überschussprognose droht Die 50 %-Grenze prüft das Finanzamt anhand Ihrer Angaben (Lage der Wohnung, Gesamtwohnfläche und Höhe der Miete nebst Umlagen). Liegt die Miete zwischen 50 % und 65 % der ortsüblichen, müssen Sie nachweisen, dass Sie in Zukunft mit der Vermietung einen Überschuss erzielen können. Dazu müssen Sie eine Überschussprognose einreichen. Nur wenn diese positiv ausfällt, ist der volle Werbungskostenabzug gewährleistet. Mehr erfahren: ? Suchen anklicken und den Begriff >Überschussprognose< eintragen. |
Unter ortsüblicher Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, zu verstehen.
Welche Marktmiete ortsüblich ist, ergibt sich grundsätzlich aus dem Mietspiegel (Thüringer FG Urteil vom 22.10.2019 - 3 K 316/19 / Revision beim BFH unter Az. IX R 7/20).
Werbungskosten werden nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Miete anerkannt. Eine rückwirkende Erhöhung der Miete zur Erreichung der 50 %-Grenze ist steuerrechtlich unbeachtlich (FG Hamburg Urteil vom 26.08.1998 - V 217/95).
Außerdem werden die Herstellungs- oder Anschaffungskosten der Wohnung oder des Gebäudes sowie der Erhaltungsaufwand gekürzt, wenn Teile des Mietobjekts zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Dies geschieht durch Kürzung der Abschreibung. Zu kürzen ist um den Teil der Aufwendungen, der nach objektiven Merkmalen und Unterlagen leicht und einwandfrei dem selbst genutzten Teil zugeordnet werden kann. Ist Letzteres nicht möglich, ist nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu kürzen.
Quelle: § 21 Abs. 2 EStG