Anlage V

In den ersten Jahren der Vermietung fallen i. d. Regel hohe Werbungskosten und damit auch Verluste an. Dann stellen die Finanzämter gern die sog. "Einkunftserzielungsabsicht" auf den Prüfstand.

• Unter Einkunftserzielungsabsicht versteht man das Streben, während der Periode der Nutzung z. B. eines Grundstücks einen Totalüberschuss zu erzielen (einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten). Der Prognosezeitraum beträgt 30 Jahre (BFH Urteil vom 28.11.2007 - IX R 9/06). Hier ist der Steuerzahler in der Bringschuld, d. h. er muss eine Überschussprognose erstellen und beim Finanzamt einreichen.

Prognose-Berechnung

Das Problem der Einkunftserzielungsabsicht stellt sich bei anderen Einkünften ebenso, bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung indessen häufiger, da hier Abschreibungen, Schuldzinsen und Erhaltungsaufwendungen anfallen, die zusammen vielfach zu Verlusten führen.

In diesen Fällen lässt das Finanzamt die ergangenen Steuerbescheide vielfach offen, indem es die Bescheide unter den Vorbehalt der Nachprüfung stellt (§ 164 AO). Der Vorteil des Vorbehalts besteht für das Finanzamt darin, dass es die abschließende Prüfung des Steuerfalls zurückstellen kann, die Steuer zunächst einmal "provisorisch" festsetzt und abwartet, wie sich der Steuerfall entwickelt.

Wenn es an der "Einkunftserzielungsabsicht" - nach langjährigen Verlusten - mangelt, werden erklärte Verluste nicht anerkannt und können somit nicht mit anderen - positiven - Einkünften verrechnet / ausgeglichen werden.

Die "Einkünfteerzielungsabsicht" ist indessen ein innerer Vorgang, der nach außen nicht erkennbar ist. Deshalb stellt es der Fiskus bei der Prüfung der "Einkünfteerzielungsabsicht" auf die äußeren Umstände ab.

• Positives Beweisanzeichen: Dauervermietung

Sofern nicht ausnahmsweise besondere Umstände gegen das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht sprechen, ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften (BFH, 30.09.1997, IX R 80/94). Verluste werden ohne nähere Prüfung anerkannt.

• Negative Beweisanzeichen

Als negatives Beweisanzeichen zur Einkünfteerzielungsabsicht gelten die folgenden Fälle, in denen dann vielfach eine Prognoseberechnung verlangt wird:

1. Befristete Vermietung, zeitnahe Veräußerung,

2. Selbstnutzung innerhalb der nächsten fünf Jahre nach Anschaffung,

3. Verbilligte Überlassung,

4. Ferienwohnungen,

5. Leerstehende Immobilie, lange Renovierungszeiten,

6. Luxuswohnungen.