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Steuern? Mach ich selbst.
Anlage V, Anlage V-Sonstige, Anlage V-FeWo
Eine vermietete Immobilie in guter Lage gilt allgemein als eine sichere und rentable Investition. Und wer es geschickt anstellt, kann damit auch noch steuern sparen. Erhaltungsaufwendungen erhöhen den Wert der Immobilie und die damit verbundene Steuerersparnis erhöht zusätzlich die Nettorendite.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sog. Überschusseinkünften (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Ähnlich wie bei den Gewinneinkünften berechnen Sie die Höhe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung selbst. Die Einkünfte werden somit wie folgt berechnet:
Mieteinnahmen (§ 21 EStG / Zeile 32 | .... € |
./. Werbungskosten (§ 9 EStG / Zeile 82 | .... € |
Einkünfte | .... € |
♦ Drei verschiedene Formulare
Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten folgende Anlagen:
Anlage V für Einkünfte aus einem vermieteten und / oder verpachteten bebauten Grundstück (z. B. Haus, Eigentums wohnung), einem selbst genutzten eigenen Haus oder einer selbst genutzten Eigentumswohnung, wenn Sie nur einzelne Räume vermieten und / oder verpachten sowie kurzfristiger Vermietung (z. B. über Internet- Plattformen, Ferienwohnung). Wenn Sie Einkünfte aus weiteren bebauten Grundstücken erzielt haben, dann müssen Sie für jedes Grundstück eine eigene Anlage V einreichen.
Bei Einkünften aus der Vermietung und / oder Verpachtung von Ferienwohnungen und / oder kurzfristiger Vermietung reichen Sie bitte zusätzlich zur Anlage V die Anlage V-FeWo ein.
Anlage V-Sonstige für Einkünfte aus Beteiligungen, z. B. Grundstücks- oder Erbengemeinschaften (Zeile 4 bis 21 und 29 der Anlage V-Sonstige), aus Untervermietung von gemieteten Räumen (Zeile 22 der Anlage V-Sonstige), aus unbebauten Grundstücken (z. B. Parkplatz), anderem unbeweglichen Vermögen (z. B. Schiffe) und Sachinbegriffen (z. B. Geschäftseinrichtung) sowie aus der Überlassung von Rechten, z. B. Erbbaurechte, Urheberrechte, Kiesausbeuterechte (Zeile 23 bis 27 der Anlage V-Sonstige) und für die die ermäßigte Besteuerung nach § 34 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) anzuwenden ist (Zeile 28 der Anlage V- Sonstige).
Erzielen Sie diese Einkünfte im Ausland, reichen Sie bitte zusätzlich die Anlage AUS ein. Für ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder eigenen gewerblichen / beruflichen Zwecken genutzte Gebäude und Gebäudeteile ist keine Anlage V auszufüllen.
♦ Besondere Tipps und Hinweise
Als Selbstläufer wird eine vermietete Immobilie bezeichnet, die vernünftig finanziert ist und Mieteinnahmen und Kosten ausgeglichen sind. Den lästigen Kleinkram könnte der Hausverwalter erledigen. Die Abschreibung führt zu einem steuerlichen Verlust, der aber nicht real ist und nur auf dem Papier steht, zumal die jährliche nicht steuerpflichtige Wertsteigerung vielfach die Abschreibung ausgleicht. Der Verlust kann andere – positive – Einkünfte ausgleichen und zu einer Steuererstattung führen.
Ist die Vermietung auf Dauer angelegt, werden selbst jahrelange Verluste ohne Wenn und Aber anerkannt. Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt (BMF, 8.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91/04).
Im Alter wirken die Mieteinnahmen wie eine zusätzliche Rente.
Bei einem Verkauf der Immobilie außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist ein Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
Beispiel: Erwerb einer Einzimmerwohnung von 50 qm am Rande einer Großstadt mit guter Verkehrsanbindung.
Anschaffungskosten 115.000 €, Eigenkapital 15.000 € zur Begleichung der Erwerbsnebenkosten, der Rest wird durch einen Bankkredit finanziert. Die Mieteinnahmen decken Zins und Tilgung. Wird die Wohnung nach 10 Jahren für 130.000 € verkauft, beträgt der Veräußerungsgewinn nach Abzug der Restschuld von 70.000 € immerhin 60.000 €. Dies ist bei einem Einsatz von 15.000 € das Vierfache des Eigenkapitals in 10 Jahren.
Bei langjährigen Verlusten aus einer Immobilie wird das Finanzamt prüfen, ob der Steuerpflichtige die Absicht hat, aus der Vermietung einer Immobilie auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Im Zweifel wird das Finanzamt den Steuerpflichtigen auffordern, eine Überschussprognose einzureichen.
Beträgt die Jahresrohmiete / Kaltmiete weniger als 50 % (bis 2020 66 %) der ortsüblichen Miete, sind die Aufwendungen für das Grundstück nur anteilig abzugsfähig. Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschuss-Prognose einzureichen.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) unterliegen der Einkommensteuer nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 EStG. Den Tatbestand des § 21 EStG hat erfüllt, wer die dort genannten Wirtschaftsgüter einem anderen entgeltlich zur Nutzung überlässt.
Zu versteuern sind die Einkünfte. Einkünfte sind der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG).
Zu den Vermietungseinkünften gehören in erster Linie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen und grundstücksgleichen Rechten, soweit sie nicht zum Betriebsvermögen des Steuerpflichtigen gehören (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
Für die zeitliche Erfassung der Einnahmen und Ausgaben gilt das sog. Zu- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Danach sind Mieteinnahmen innerhalb des Kalenderjahrs bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Ausgaben sind dementsprechend für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind.
Anlage V Zeile 1 bis 14
Was der Fiskus nur ganz selten den Steuerpflichtigen erlaubt, ihre Einkünfte selbst zu berechnen, das ist hier der Fall (Zeile 84). Wenn sich was deichseln lässt, geht das meistens unbemerkt über die Bühne.
In Zeile 85 geben Sie an, wem die Einkünfte zugerechnet werden, bei Ehepartnern dem Ehemann oder der Ehefrau. Wenn die vermietete Immobilie den Ehepartnern gemeinsam gehört, rechnen sie das Ergebnis beiden jeweils hälftig zu.
Anlage V
Die Rendite aus einer vermieteten Immobilie verbessert sich, wenn zum Mietertrag eine Steuerersparnis hinzukommt. Die Steuerersparnis kann bis zu 45 % der Aufwendungen betragen. Steuerersparnisse ergeben sich z. B. durch Abzug von Werbungskosten in Form von Abschreibungen oder Modernisierungsaufwendungen.
Modernisierungsaufwendungen erhöhen zusätzlich den Wert der Immobilie. Aus Werterhöhung und Steuerersparnis entsteht eine win-win-Situation, die wesentlich zur Rendite beiträgt.
Wertsteigerungen von Haus und Grund sowie Erlöse aus der Veräußerung des vermieteten Objekts sind keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, weil sie im Einkünftekatalog des § 21 EStG nicht aufgeführt sind. Allerdings sind Veräußerungsgewinne, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Grundstücks erzielt werden, als sog. Spekulationsgewinne steuerpflichtig (§ 23 EStG).
Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung oder eines selbst genutzten Hauses vorübergehend vermietet oder untervermietet und betragen die Einnahmen hieraus nicht mehr als 520 € im Kalenderjahr, kann aus Vereinfachungsgründen von einer Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR).
Ab 2024 gilt ein erhöhter Grenzbetrag von 1.000 €
Vermietungseinkünfte werden nur vom Innendienst des Finanzamts geprüft und dies auch nur gelegentlich. Sie brauchen also als Vermieter nicht zu befürchten, dass Ihnen ein Steuerprüfer ins Haus kommt.
"Eingeklagte Mietausfälle aus früheren Jahren sind bei mir schon mal auf ein Fremdkonto gegangen und nicht versteuert worden. Muss ich das nachmelden?" Das ja und zwar in Zeile 25..
Vermietet ein Arbeitnehmer in seinem selbst genutzten Eigenheim / in seiner selbst genutzten Eigentumswohnung einen von ihm als Arbeitszimmer oder Büro genutzten Raum an seinen Arbeitgeber (Arbeit im Home-Office), hat er Einkünfte aus VuV, wenn die Nutzung des Raumes dem vorrangigen Interesse des Arbeitgebers dient. Dieses liegt z. B. vor, wenn kein geeigneter Arbeitsplatz im Betrieb vorhanden ist (BMF Schreiben v. 18.4.2019 - IV C 1 – S 2211/16).
In anderen Fällen ist die Zahlung des Arbeitgebers für die Überlassung des Raumes Arbeitslohn im Rahmen eines Dienstverhältnisses (§ 19 EStG). Der Arbeitnehmer kann Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt (BFH Urteil v. 17.4.2018 - IX R 9/17).
Aufwendungen für energetische Maßnahmen (Aufwendungen für den Neueinbau oder die Optimierung der Heizung, für die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken sowie für die Erneuerung von Außentüren oder den Einbau einer Lüftungsanlage) in einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude sind steuerbegünstigt. Das begünstigte Objekt muss mindestens zehn Jahre alt sein. Die energetischen Maßnahmen sind in einer Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster vom ausführenden Fachunternehmen zu bestätigen. Die Bescheinigung muss in der Einkommensteuererklärung mit der Anlage Energetische Maßnahmen beim Finanzamt eingereicht werden. Die Steuerermäßigung (Direktabzug von der Einkommensteuer) beträgt 7 % der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um je 14 000 € und im übernächsten Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 12 000 € für das begünstigte Objekt (§ 35c EStG).