Anlage V

Wichtig

Zu den Vermietungseinkünften gehören in erster Linie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) von privaten Grundstücken, Gebäuden,  Gebäudeteilen und grundstücksgleichen Rechten (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

• Berechnung der Einkünfte

Die Einkünfte aus VuV werden nach folgendem Schema berechnet: 

Einnahmen aus einem Grundstück (Zeile 4-21)	... €
./. Werbungskosten (Zeile 32-52)	-... €
Verbleiben	... € >	... €
+ Anteile an Einkünften aus VuV (Zeile 25-29)		... €
+ Andere Einkünfte aus VuV (Zeile 31-32)		... €
Summe = Einkünfte aus VuV		... €

• Verluste durch Liebhaberei

Für den Abzug von Verlusten aus VuV ist es notwendig, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, aus der Immobilie auf Dauer einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Andernfalls kann das Finanzamt die Vermietungstätigkeit als "Liebhaberei" qualifizieren. Dann werden Verluste nicht mehr anerkannt. In Zweifelsfällen fordert das Finanzamt eine Überschuss-Prognose an.

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• Verbilligte Vermietung

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 50 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete werden die Werbungskosten (einschl. AfA) nur in Höhe des Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht (§ 21 Abs. 2 EStG).

Beträgt das Entgelt mehr als 50 %, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, fordert das eine Überschuss-Prognose an. 

• Höhere Rendite durch Steuerersparnisse

Die Rendite aus einer Immobilie verbessert sich, wenn  zur Miete eine Steuerersparnis hinzukommt. Eine Steuerersparnis kann bis zu 45 % der Aufwendungen betragen.

Steuerersparnisse ergeben sich z. B. durch  Abzug von Werbungskosten in Form von  Abschreibungen oder Modernisierungsaufwendungen.

Modernisierungsaufwendungen erhöhen zusätzlich den Wert der Immobilie. Aus Werterhöhung und Steuerersparnis entsteht eine Win-win-Situation (Doppelsieg), die wesentlich zur Rendite beiträgt.

• Wertsteigerungen nicht steuerpflichtig 

Wertsteigerungen von Haus und Grund sowie Erlöse aus der Veräußerung des vermieteten Objekts sind keine Einnahmen aus VuV. Allerdings sind Veräußerungsgewinne, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Grundstücks erzielt werden, als sog. Spekulationsgewinne steuerpflichtig (§ 23 EStG).

Anlage V Papierformular

♦   Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

In folgenden Fällen haben Sie nach § 21 Abs. 1 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV):

• VuV von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht)
• VuV von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen, wenn diese zum Privatvermögen gehören
• VuV aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen (Knowhow).

• Keine Besteuerung wegen Geringfügigkeit

Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder eines insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet oder untervermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 € im Kj., kann aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR 2012).

• Kein Abzug der Grundstückskosten bei mehrjähriger Renovierung 

Eine mehrjährige Renovierung zur Fertigstellung einer Wohnung kann ein Beweisanzeichen dafür sein, dass die Absicht fehlt, aus der Immobilie einen positiven Überschuss zu erzielen (BFH Urteil v. 31.1.2017, IX R 17/16). Dann streicht das Finanzamt die Kosten. Es kommt auf die Umstände an, wie das Finanzamt in diesen Fällen entscheidet. 

• Vermietung an den Arbeitgeber im Home-Office 

Vermietet ein Arbeitnehmer in seinem selbst genutzten Eigenheim / in seiner selbst genutzten Eigentumswohnung einen von ihm als Arbeitszimmer oder Büro genutzten Raum an seinen Arbeitgeber (Arbeit im Home-Office), hat er Einkünfte aus VuV, wenn die Nutzung des Raumes dem vorrangigen Interesse des Arbeitgebers dient. Dieses liegt z. B. vor, wenn kein geeigneter Arbeitsplatz im Betrieb vorhanden ist (BMF Schreiben v. 18.4.2019 - IV C 1 – S 2211/16).

Die Vermietung an den Arbeitgeber kann aber auch zu Einkünften aus VuV führen, wenn die Vermietung im Rahmen einer Untervermietung erfolgt.

In anderen Fällen ist die Zahlung des Arbeitgebers für die Überlassung des Raumes Arbeitslohn im Rahmen eines Dienstverhältnisses (§ 19 EStG). Der Arbeitnehmer kann Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt (BFH Urteil v. 17.4.2018 - IX R 9/17).

Tipp Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen

Aufwendungen für energetische Maßnahmen (Aufwendungen für den Neueinbau oder die Optimierung der Heizung, für die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken sowie für die Erneuerung von Außentüren oder den Einbau einer Lüftungsanlage) in einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude sind steuerbegünstigt. Das begünstigte Objekt muss mindestens zehn Jahre alt sein.  Die energetischen Maßnahmen sind in einer Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster vom ausführenden Fachunternehmen zu bestätigen. Die Bescheinigung muss in der Einkommensteuer­erklärung mit der Anlage Energetische Maßnahmen beim Finanzamt eingereicht werden. Die Steuerermäßigung (Direktabzug von der Einkommensteuer) beträgt 7 % der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um je 14 000 € und im übernächsten Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 12 000 € für das begünstigte Objekt (§ 35c EStG).

♦   Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Werden Sachen, Rechte oder Grundstücke vermietet, die zum Betriebsvermögen gehören, ergeben sich Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG, § 21 Abs. 3 EStG). Dies gilt z. B. bei Vermietung von Maschinen, Fabrikgebäuden, bei kurzfristiger Vermietung von Wohnräumen / Hotelzimmern mit entsprechenden Nebenleistungen oder kurzfristige Vermietung von Pkw-Stellplätzen.