Anlage V

Wenn Sie Ihrem Kind ein Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Immobilie einräumen, bleiben Sie weiterhin Eigentümer.

Der Vorteil des Nießbrauchs gegenüber der Grundstücksübertragung besteht hauptsächlich darin, dass Niemand auf das Grundstück zugreifen kann, wenn der Nießbrauchsberechtigte in eine finanzielle Klemme geraten sollte. Denn die Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück ändern sich durch die Nießbrauchsbestellung nicht.

Die Mieteinnahmen sind von Ihrem Kind zu versteuern, die von ihm getragenen Grundstückskosten sind abzugsfähig. Zu den abzugsfähigen Grundstückskosten gehört leider nicht die Gebäudeabschreibung, da das Kind durch den Nießbrauch nicht Eigentümer wird. Dazu unten mehr. 

Nießbrauch wird vom Finanzamt nur anerkannt, wenn er vertragsgemäß durchgeführt wird. Dazu gehört insbesondere die Umstellung der Mietverträge auf den Nießbraucher.

• Nachteil: Keine Abschreibung auf das Gebäude

Ein Nachteil besteht beim Nießbrauch an einem bebauten Grundstück darin, dass der Nießbraucher zwar die Mieteinnahmen versteuern muss, aber keine Abschreibung auf das Gebäude vornehmen darf, weil er die Abnutzung nicht wirtschaftlich trägt. Andererseits kann auch der Eigentümer des Grundstücks keine Abschreibung auf das Gebäude vornehmen, weil er keine Einnahmen aus dem Grundstück hat. Dieser Nachteil tritt in den Hintergrund, wenn die Abschreibung nicht hoch oder bereits ausgelaufen ist.

♦   Was bedeutet Nießbrauch?

Rechtliche Grundlage ist § 1030 BGB, der besagt: Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch). Der Nießbrauch muss nicht lebenslänglich eingeräumt, er kann auch auf einige Jahre / befristet begrenzt werden.

Nießbrauch besteht in dem Recht, z. B ein Grundstück umfassend zu nutzen. Der Nießbraucher darf also die Nutzungen aus dem Grundstück ziehen, muss diese dann aber als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern, wenn das Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen ist (dinglicher Nießbrauch als grundstücksgleiches Recht).

Der Nießbrauchsgeber wird steuerlich entlastet, wodurch bei ihm die Steuerprogression vermieden werden kann.

• Eintragung im Grundbuch führt zu grundstücksgleichem Nießbrauchsrecht

Beim Nießbrauch unterscheidet man zwischen einem obligatorischen und einem grundstücksgleichen Nießbrauch. Letzterer wird im Grundbuch eingetragen und gilt dann als grundstücksgleiches Recht. 

• Zuwendungsnießbrauch

Wird der Nießbauch ohne Gegenleistung erlangt, spricht man von Zuwendungsnießbrauch. Ein solcher wird vom Finanzamt nur anerkannt, wenn er im Grundbuch eingetragen ist und die Beteiligten die zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen auch tatsächlich durchführen. Dazu gehört z. B. die Umstellung der Mietverträge auf den Nießbraucher. 

• Ergänzungspfleger, wenn das Kind minderjährig ist

Bei der Bestellung des Nießbrauchs zugunsten eines minderjährigen Kindes wird das Vormundschaftsgericht eingeschaltet, das prüft, ob dem Kind Nachteile aus dem Nießbrauch entstehen könnten. Denn das Nießrauchsrecht bringt auch Verpflichtungen mit sich, insbesondere die Erhaltung des Grundstücks in seinem wirtschaftlichen Bestand zu gewährleisten, die Unterhaltungskosten zu tragen, das Grundstück gegen Brand und sonstige Unfälle zu versichern und die auf dem Grundstück ruhenden privaten und öffentlichen Lasten (z. B. Grundsteuer) zu tragen. Zu den privaten Lasten gehören vor allem die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden (ohne Tilgungsbeiträge) sowie die aufgrund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen.

Deshalb muss ein Ergänzungspfleger, der Ihr Kind formal vertritt, den Vertrag zur Einräumung des Nießbrauchs mit unterschreiben. Den Ergänzungspfleger brauchen Sie aber nur einmal (bei Bestellung des Nießbrauchs). Läuft der Nießbrauch erst einmal, können Sie sich weiter um die Angelegenheiten Ihres Kindes kümmern, auch die Verwaltung des Nießbrauchs durchführen (BMF-Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07).

• Befristeter Nießbrauch zur Erfüllung von Unterhalt zulässig

Durch einen unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch wird die Einkunftsquelle, hier eine vermietete Immobilie, steuerwirksam auf den Unterhaltsberechtigten verlagert. Die Dauer des Nießbrauchs kann zeitlich befristet werden.

In einem konkreten Fall hat das FG Baden-Württemberg diese Gestaltung anerkannt (Urt. v. 13.12.2016 - 11 K 2951/15).

Urteilstenor: Befristeter unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch an einem vermieteten Grundstück zur Erfüllung des Unterhaltsanspruchs zulässig

1. Der Nießbraucher erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
2. Eltern steht es frei, zu entscheiden, ob sie ihrem Kind zum Zwecke der Gewährung von Unterhalt Barmittel überlassen oder ob sie ihm – auch befristet – die Einkunftsquelle selbst übertragen. Entscheiden die Eltern sich aus steuerlichen Gründen dafür, einen befristeten, unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch an einem vermieteten Grundstück zu bestellen, führt allein dies nicht dazu, dass die zugrunde liegende rechtliche Gestaltung als unangemessen im Sinne des § 42 AO anzusehen wäre.

Sachverhalt

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom xx.xx. räumte die Klägerin ihrer Tochter ab dem 1. Januar 2013 einen bis zum 31. Dezember 2017 befristeten, unentgeltlichen Nießbrauch an einem Grundstück ein. Der Nießbrauch zugunsten der Tochter wurde in das Grundbuch eingetragen. Die Tochter stehen die Mieteinnahmen zu und trägt alle Lasten des Grundbesitzes. Seit dem 1. Januar 2013 vermietet die Tochter das Gebäude an ihren Vater, welcher dieses im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit als Handwerker nutzt.