Anlage V

Als Selbstläufer wird eine vermietete Immobilie bezeichnet, die vernünftig finanziert ist und  Mieteinnahmen und Kosten ausgeglichen sind. Den lästigen Kleinkram könnte der Hausverwalter erledigen. Die Abschreibung führt zu einem steuerlichen Verlust, der aber nicht real ist und nur auf dem Papier steht, zumal die jährliche nicht steuerpflichtige Wertsteigerung vielfach die Abschreibung ausgleicht. Der Verlust kann andere – positive – Einkünfte ausgleichen und zu einer Steuererstattung führen.

Ist die Vermietung auf Dauer angelegt, werden selbst jahrelange Verluste ohne Wenn und Aber anerkannt. Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt (BMF, 8.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91/04).

Im Alter wirken die Mieteinnahmen wie eine zusätzliche Rente.

♦    Veräußerungsgewinn steuerfrei 

Bei einem Verkauf der Immobilie außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist ein Veräußerungsgewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Beispiel: Erwerb einer Einzimmerwohnung von 50 qm am Rande einer Großstadt mit guter Verkehrsanbindung.

Anschaffungskosten 115.000 €, Eigenkapital 15.000 € zur Begleichung der Erwerbsnebenkosten, der Rest wird durch einen Bankkredit finanziert. Die Mieteinnahmen decken Zins und Tilgung. Wird die Wohnung nach 10 Jahren für 130.000 € verkauft, beträgt der Veräußerungsgewinn nach Abzug der Restschuld von 70.000 € immerhin 60.000 €. Dies ist bei einem Einsatz von 15.000 € das Vierfache des Eigenkapitals in 10 Jahren.