Anlage V

Einleitung

Erhaltungsaufwendungen liegen vor, wenn an einem Gebäude etwas bereits Vorhandenes instand gehalten, instand gesetzt, erneuert oder modernisiert wird. Es kommt nicht darauf an, ob die Arbeiten zwingend erforderlich waren.

Wird dagegen bisher nicht Vorhandenes in das Gebäude eingefügt (z.B. bei Einbau eines zusätzlichen Badezimmers oder bei Ausbauten) oder wird das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert, liegen  Herstellungskosten vor . Da diese – anders als Erhaltungsaufwendungen – nur über die Jahre verteilt abgeschrieben werden können, ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten besonders wichtig.

Erhaltungsaufwendungen  können grundsätzlich als Werbungskosten sofort abgezogen werden. Alternativ können sie auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.

♦   In der Vermietungsphase renovieren

Wer nach längerer Vermietungszeit seine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzen will, wird sie bei dieser Gelegenheit nicht nur gründlich sanieren, sondern auch die Ausstattung den persönlichen, evtl. auch gehobenen persönlichen Wünschen anpassen wollen. Indem vorausschauend im Gebäude all das erneuert wird, was richtig ins Geld geht: Nicht nur Schönheitsreparaturen vornehmen, sondern vielleicht gleichzeitig auch Bad, Fenster, Türen, Heizung, Gastherme, Bodenbeläge etc. in die Renovierung einbeziehen

Dies alles kann mit Unterstützung des Fiskus geschehen, wenn die Aufwendungen noch in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem die Immobilie – ganzjährig – vermietet war. Sie machen in der Anlage V Renovierungskosten geltend, ohne dass der spätere Eigenbedarf aktenkundig ist. Der Bearbeiter wird die Aufwendungen also routinemäßig abhaken.

Viele Vermieter scheuen indessen die Umstände, die mit der Renovierung einer noch vermieteten Immobilie verbunden sind und bestellen die Handwerker erst, wenn der Mieter die Wohnung geräumt hat. Wer so handelt, muss damit rechnen, dass der Fiskus die Renovierungskosten streicht. Begründung: Ohne Mieteinnahmen keine Werbungskosten (FG Saarland v. 11. 12. 1997 - 2 K 29 197). Im Streitfall hatte der Stpfl. nach Ansicht des FG nicht nachgewiesen, dass er die Renovierungsaufwendungen in der Absicht getätigt habe, das Anwesen zu vermieten.