Aktuelle Seite: Startseite > Inhalt > 13 Anlage V / Vermietung > 1.1.9 Mieter am Modernisierungsaufwand beteiligen
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Anlage V
Eine mieterfeindliche Regelung: Bei bestimmten Modernisierungsaufwendungen können Sie den Mieter mit ins Boot nehmen. Sie können die Jahresmiete auf Dauer um 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen und die Kosten zugleich als Werbungskosten absetzen. Dabei müssen Sie einige Regeln beachten, die sich aus dem BGB ergeben, so unter anderem den Mieter vorher informieren (§ 559 BGB). Bei Maßnahmen zur Wärmedämmung dürfen auch die Kosten für die nachträgliche Verklinkerung in die Mieterhöhung einbezogen werden (AG Düsseldorf, Az. 20 C 1848 / 06).
Warum mieterfeindlich: Im Allgemeinen werden Mieten mit 4 % des Werts der Immobilie kalkuliert. Warum Modernisierungsaufwand eine Rendite - auf Dauer - von 8 % bringen soll, dafür gibt es keine guten Gründe. |
Als Modernisierungsmaßnahmen gelten bauliche Veränderungen (§ 555b BGB):
♦ Rechtsprechung zum Problem
Wenn im Rahmen einer umfassenden Baumaßnahme Aufwendungen zusammenreffen, die zum Teil umlagefähigen Modernisierungsaufwand und zum Teil nicht umlagefähigen Instandsetzungsaufwand darstellen, ist für die Mieterhöhung eine strikte Trennung vorzunehmen. Sofern dies unterblieben ist, ist die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, gem. § 139 BGB nicht insgesamt nichtig (BGH Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19).
Im Streitfall umfassten die Baumaßnahmen u.a. die Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangstür zur Wohnung der Klägerin, der ebenso alten Treppenhausfenster und Haustüren (Haupt- und Nebeneingang) nebst Briefkastenanlage, die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung einschließlich des erstmaligen Einbaus von Bewegungsmeldern sowie einer Gegensprechanlage, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin und die erstmalige Wärmedämmung des Dachs, der Fassade sowie der Kellerdecke.
Soweit die Baumaßnahmen fällige Instandsetzungsmaßnahmen betreffen, sind die Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig, können aber nicht zu einer Mieterhöhung nach § 555b BGB führen.