Anlage V

Erhaltungsaufwendungen setzen begrifflich voraus, dass etwas bereits Bestehendes instand gesetzt, instand gehalten oder zeitgemäß modernisiert wird. Ob die Maßnahmen technisch oder wirtschaftlich notwendig sind, ist steuerlich ohne Bedeutung.

Erhaltungsaufwendungen sind im Kalenderjahr der Bezahlung in voller Höhe  abzugsfähig (§ 11 EStG), wohingegen Herstellungskosten nur im Wege der Abschreibung berücksichtigt werden (§ 9 Abs. 5 EStG i. V mit § 7 Abs. 4 EStG). Die Abgrenzung zwischen beiden hat in der Praxis eine große Bedeutung.

Erhaltungsaufwendungen sind Aufwendungen

• für Maßnahmen an einem bereits angeschafften oder fertiggestellten Gebäude durch Reparaturen und Modernisierung,
• mit denen an dem vorhandenen Gebäude nichts Neues, bisher nicht Vorhandenes geschaffen wird (BFH Urteil vom 29.08.1989 - IX R 176/84),
• mit denen das vorhandene Gebäude über den ursprünglichen Zustand hinaus nicht wesentlich verbessert wird (BFH Urteil vom 25.01.2006 - I R 58/04),
• mit denen durch eine Baumaßnahme das vorhandene Gebäude in seiner Substanz nicht vermehrt wird (z. B. durch eine Aufstockung oder einen Anbau).

♦   Nachweise

Reichen Sie bitte über die von Ihnen geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen eine Einzelaufstellung nur auf Anforderung des Finanzamts ein, in der neben dem gezahlten Rechnungsbetrag auch das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung sowie das ausführende Unternehmen angegeben sind.

♦  Anschaffungsnahe Aufwendungen

Erhaltungsaufwendungen, die auf innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführten Baumaßnahmen beruhen, erhöhen als anschaffungsnahe Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes, wenn sie insgesamt mehr als 15 % (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betragen (6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Hierzu gehören aber nicht Erweiterungsaufwendungen sowie jährlich üblicherweise anfallender Erhaltungsaufwand (z. B. Wartungsaufwand).

♦   Höheren Standard herbeigeführt

Weiterhin stellen Aufwendungen für Baumaßnahmen, die die Wohnung oder das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, Herstellungs- oder Anschaffungskosten dar. Sie sind daher nicht als Erhaltungsaufwendungen abziehbar. Für den Standard eines Wohngebäudes ist in diesem Zusammenhang vor allem die Ausstattung und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster ausschlaggebend (BMF, 18.7.2003, IV C 3 - S 2211 - 94/03).

♦   Verteilung auf mehrere Jahre / Anlage V Zeile 42-46

Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden können auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 82b EStDV). Voraussetzung hierfür ist, dass die Grundfläche der Räume des Gebäudes, die Wohnzwecken dienen, mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt.

Auf die absolute Höhe der Aufwendungen kommt es nicht an.

Unabhängig von der Art der Nutzung können Aufwendungen zur Erhaltung eines Gebäudes ebenfalls auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, wenn es  sich um Aufwendungen handelt

• für Maßnahmen aufgrund eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots der Gemeinden i. S. d. § 177 BauGB (§ 11a EStG),
• für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat (§ 11a EStG),
• zur Erhaltung von Baudenkmalen (§ 11b EStG).

♦  Instandhaltungsrücklage

Von den Inhabern von Eigentumswohnungen werden Aufwendungen zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum erhoben (§ 16 Abs. 2 WEG). Aus der Instandhaltungsrücklage werden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Reparaturen etc. finanziert.

Beiträge zur Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht bereits zum Zeitpunkt der Abführung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, sondern erst bei Verausgabung der Beträge für Erhaltungsmaßnahmen.

Dies bedeutet:

Die geleisteten Beträge können beim einzelnen Wohnungseigentümer steuerlich erst dann als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der Verwalter sie tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen, die die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bezwecken oder durch sie veranlasst sind, verausgabt hat (LfSt Bayern, 23.11.2007, S 2211 - 14 St 32/St 33).