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2.0.2 Zeile 9-11 Gesamtwohnfläche

Anlage V

Zusammenfassung / Begriff

Die Gesamtwohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen (§ 4 Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003). 

Zur Wohnfläche gehören nicht Zubehörräume, Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen, Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie Geschäftsräume.

Die Gesamtwohnfläche bietet dem Bearbeiter im Finanzamt Anhaltspunkte zur Beurteilung der erklärten Mieteinnahmen.

Im Zweifel sollten Sie lieber eine zu kleine als eine zu große Fläche eintragen, da der Bearbeiter gern die Gesamtfläche ins Verhältnis zur erklärten Gesamtmiete setzt, um mögliche Unregelmäßigkeiten bei der Miete aufzuspüren. Denken Sie bei Angabe der Wohnfläche aber auch daran, dass die Gesamtwohnfläche bereits in der Einheitswertakte aktenkundig sein kann.

  • Grundfläche

Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten.

  • Anrechnung der Grundflächen

Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig, von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte, von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Tipp Ausgebauter Kellerraum

Bauen Sie einen Kellerraum oder den Dachboden zum Arbeitszimmer aus, dann sind die ausgebauten Flächen der bisher vorhandenen Wohnfläche hinzuzurechnen. Hierdurch vergrößert sich die  Gesamtwohnfläche, sodass sich dadurch ein veränderter Aufteilungsmaßstab für die Kosten ergibt.

Beispiel:

Ausbau eines Kellerraums (Deckenhöhe mind. 2,00 m) zum häuslichen Arbeitszimmer. Wenn die bisherige Gesamtfläche des Hauses 130 qm beträgt und die Fläche des neu ausgebauten Kellerraums 15 qm, ergibt ein beruflich genutzter Anteil von 10.34 %. In diesem Umfang sind die Grundkosten des Hauses als Werbungskosten absetzbar. Der beruflich genutzte Anteil ist wie folgt berechnet: 130 qm + 15 qm = 145 qm; 15 × 100 : 145 =) 10.34 %.

Tipp Wohnfläche als Streitobjekt

Weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, kann es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit kommen. Eine Flächendifferenz von mehr als 10 % kleiner gilt rechtlich als Mangel (BGH, Az. VIII ZR 144/09). Der Mieter darf die Miete entsprechend kürzen. Dem können Sie als Vermieter mit einer Klausel im Mietvertrag vorbeugen: „Die Flächenangabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“. Durch diese Klausel ist die im Mietvertrag angegebene Fläche nicht mehr entscheidend (Bundesgerichtshof, Urteil vom BGH, Az. VIII ZR 306/09).

Aufgepasst: Bei der Betriebskostenabrechnung gilt trotz der Klausel die 10 %-Grenze nicht. Sie müssen bei der Umlage der Betriebskosten auf die Mieter immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen.